איך באוצר הגיע למסקנה שאנחנו זקוקים ל-60 אלף דירות בשנה ולמה המספר עוד יגדל?

מספרים לנו שחסרות כ-60 אלף דירות בשנה על מנת לענות על הביקושים הגבוהים בשוק - השאלה היא איך הגיעו למספר הזה והאם במשרד האוצר ובכירי הנדל"ן מדייקים כשזה המספר שעליו הם מדברים.

לפני שנסביר את החישוב הזה, כמה מילים על החששות בעניין ההיצע בשוק: גם בתקופת ריבית גבוהה, כשהביקושים נמוכים, חשוב מאוד להגדיל את ההיצע בשוק על מנת לראות ירידת מחירים. לא פעם בעבר הבהרנו מדוע הגרפים של אנשי האוצר, והכוונות הבאמת טובות שלהם, לא יולידו כאן ירידת מחירים (גם הנגיד יודע זאת, הנה מה שאמר): ההיצע בשוק הוא נמוך, כל כך נמוך עד שהביקוש הנמוך עדיין לא מזיז את העקומה. המחירים ירדו בטווח קצר בעיקר אצל היזמים הקטנים, אבל היזמים הפחות ממונפים, בעיקר בפרויקטים להתחדשות עירונית בהם הם לא זקוקים להלוואות על הקרקע, החזיקו מעמד וצלחו את המשבר ואפילו העלו מחירים לאחרונה.

החישוב של האוצר הוא פשוט: נכון לסוף השנה, ישראל מכילה 9.1 מיליון אזרחים בישראל. לפי ההערכות, בעוד 20 שנה יהיו כאן בערך עוד 4 מיליון איש, כולל עולים, וכולל חיזוי של ילודה ושיעור פטירה סביר. כלומר, בכל שנה יתווספו למעגל האוגלוסיה כ-200 אלף איש בממוצע. לפי נתוני הלמ"ס, בדירה ממוצעת גרים בערך 3-3.5 נפשות (מדובר בממוצע. 7 נפשות בערים חרדיות כמו ביתר עילית ומודיעין עלית, או 5 בבית שמש, סביב 4.5 בבני ברק וירושלים בתל אביב וחיפה משהו כמו 2.3).

הכמות לא מספיקה. דירות בבנייה (תמר מצפי)

• המתווך דורש עמלה של 2% על הדירה? כך תוכלו למכור או לקנות בלעדיו
• סנטינל-וואן עולה ב-5% - סימנים לביקוש חזק מהלקוחות

כשמחלקים את מספר הנפשות שיצטרפו במספר הממוצע של נפשות לדירה, זה מביא אותנו ל-60 אלף דירות בשנה, שזה גם היעד של האוצר. כבר הסברנו כאן שבכל שנה מצליחים לייצר משהו כמו 40-50 אלף דירות. בתקופה שבה הריבית גבוהה, גם ללא המלחמה, הנתונים יורדים כלפי מטה.

בתחשיב סביר, מה שיקרה למחירי הדירות בעוד 20 שנה הוא פשוט - בקצב הזה, יהיו חסרות עוד מאות אלפי דירות בשנה וכל עוד הביקוש יישאר ברמה הזאת, גם אם היא נמוכה, ההיצע יהיה נמוך יותר ולכן המחירים ינעלו. המדינה יכולה למנוע את זה באחת הדרכים הבאות: שחרור מאסיבי של קרקעות או התחדשות עירונית. הראשון לא ממש מצליח, בעיקר בתקופת ריבית גבוהה בה המחירים ירדו (אם כי לאחרונה נרשמת מגמת התאוששות) ובמקרה השני, אפשר לומר שהמספרים מדברים - למרות שיותר חברות מגדילות את החשיפה לפרויקטים של התחדשות עירונית, נרשמת ירידה הדרגתית בין 2021 ל-2022 ובין 2022 ל-2023.

אם המצב הנוכחי יימשך, שיווי המשקל בעקומת הביקוש וההיצע ישתנה וזה יוביל להעלאת מחירים (כפי שחזה כאן לאחרונה נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו). תשאלו את חברת תדהר, שכינסה היום מסיבת עיתונאים וסיפרה שבפריפריה של תל אביב (בעברית קוראים לזה ראשון לציון, כפר סבא וכו') המחיר לדירה ממוצעת יעלה למיליון דולר בערך. כשהיזמים מבינים את זה והישראלים מתחילים לקנות דירה - אין ספק מה עומד לקרות. התפרצות הביקושים שבדרך עשויה לגרום כבר השנה לעליות מחירים וכפי שחזינו בשיא המלחמה - המחירים יעלו עוד במהלכה ולמרות שהריבית עדיין גבוהה.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

חשוב לציין: המחירים עלו לאחר כל מלחמה או מערכה משמעותית בישראל, מלבד במלחמת יום הכיפורים. יחד עם זאת, מדובר בפעם הראשונה שבה המחירים עולים במהלך המלחמה עצמה ולא ממתינים לסיומה.