זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק

פרופ' ירון פלוס שעומד בראש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), אחראי על ההאצה במחירי הדירות. הוא עומד בראש הגוף שמספק את הנתונים מדי חודש על המגמה במחירי הדירות. זה גוף ותיק, ממלכתי, ציבורי, אמין. זה הגוף שכולנו נשענים עליו - גם במדד המחירים לצרכן, במחירי הדירות, ובעצם כמעט בכל נתון כלכלי מקומי שאתם יכולים לחשוב עליו. 

פלוס וצוותו מספקים מדי חודש נתונים על שוק הדיור. הנתונים האלו נבחנים ונמדדים בצורות שונות - מידע ממקורות ממשלתיים, סקרים ועוד. לדוגמה, הגוף הזה מתקשר לבעלי בתים ושואל אותם מה דמי השכירות שהם גובים מהשוכרים. יש לנו הרבה יותר מתחושה שחלק מהאנשים לא אומרים את האמת ומטים את המדגם של הלמ"ס. 

אבל, אנחנו לא באמת בטוחים, אין ודאות של 100% שהמדידה של שכר הדירה לא נכונה. זה סביר מאוד, יש סיכויים טובים, אבל זה לא מוחלט, בעוד שלגבי מדידת מחירי הדירות טעויות המדידה מוחלטות ויוצרות עיוות מתמשך שבעצמו גורם לעליות מחירים.
 

נתונים שגויים של הלמ"ס

העיוות הוא כזה - מחירי הדירות לא משקללים את מבצעי הקבלנים. אנחנו כותבים את זה שנים, אבל בכל הלשכה המפוארת לסטטיסטיקה, לא מצאו פתרון לבעיה הזו שמעוותת את המחירים. זו בעיה כי כשמוכרים דירה עם מטבח מאובזר וכו'; או שנותנים עוד מחסן או קומה גבוהה יותר, אז בעצם מוכרים דירה משובחת יות לעומת המצב הרגיל-הקודם. בלמ"ס לא יודעים להפריד את המתנות האלו ולא משקללים אותן במחיר. 

נניח שלפני שנה דירה עלתה 2 מיליון שקל וכעת היא עולה 2 מיליון שקל עם מחסן נוסף ועם מטבח, מזגן וגם מדובר בקומה גבוהה ב-4 קומות לעומת הדירה הקודמת. בלמ"ס יטענו שאין שינוי במחיר. אם תביאו שמאי-כלכלן, או אפילו תעשו חישוב מהיר, תקבלו שהדירה איבדה 5% לפחות. 

זה שווה הרבה כסף, זה אחוזים טובים מערך הדירה וזה לא נגמר כאן. בשנים האחרונות וביתר שאת בחודשים האחרונים על רקע מצוקת הקבלנים התחילו מבצעים נועזים - שלם 10%, ואת היתרה - 90% בעוד שלוש שנים בלי ריבית והצמדה, וקבל דירה. מדובר על הנחת מימון ששקולה לסדרי גודל של 6%-7% מערך הדירה. יש מקרים גם של 10% ויותר.

וזה מביא לשתי בעיות קשות ולאסון אחד גדול. הבעיות הקשות - מחירי הדירות של הלמ"ס לא נכונים. הבעיה השנייה - השינוי בערך הדירה לא נכון. נדגים: דירה עלתה 2 מיליון שקל במבצעים רגילים ואחרי חצי שנה החברה הקבלנית מוכרת אותה ב-2.04 מיליון שקל, אבל בתנאים של 10% במזומן, 90% בעוד 3 שנים. מבחינת הלמ"ס הדירה עלתה 2.04 מיליון - עלייה של 2%. אלא שמבחינה כלכלית, הדירה עם מבצע המימון עלתה סדר גודל של 1.9 מיליון שקל (בשקלול ההנחה המימונית) - ירידה של 5%. 

העיוות בנתונים האבסולוטייים ובשינוי המחירים הוא באחריות פלוס. פרופ' פלוס ואנשי הלמ"ס מחזיקים באחריות מאוד גדולה כלפי הציבור וכשהם רואים שהנתונים שלהם לא מספרים את האמת הם צריכים להרים דגל ולשנות את המדידה והבדיקה. אבל הם ראש קטן. "אנחנו רק מודדים בהתאם להנחות שלנו", הם טענו (במילים אחרות) בעבר כשביקרנו אותם על השיטה, רק שהם במו ידיהם מעלים את מחירי הדירות.

 ראש הלמ"ס, פרופ' ירון פלוס - האחריות עליו
 

פלוס העלה את מחירי הדירות - ככה זה קרה

מאות אלפי משפחות מוטרדות בשאלה - לקנות או לשכור? זוגות צעירים שואלים את השאלה הזו, משפחות עם דירה בבעלות או שכורה שואלים את השאלה הזו. הם ראו את שוק הדירות נחלש בשנה שעברה וחזו בירידות מחירים. אגב, גם כאן יש נתק של הלמ"ס - הנתונים בעיכוב של חודשיים וחצי. בעוד שבשטח המחירים ירדו ב-5%-8%, בלמ"ס דיברו על ירידה נמוכה משמעותית כי לא היו מעודכנים. אותו ציבור גדול ששוקל לקנות דירה, מסתמך בהחלטה שלו על גורמים כלכליים שונים, לרבות גובה הריבית, וכיוון מחירי הדירות.

הציבור הזה אומר לעצמו - יש מגמת ירידה, בואו נחכה. מחכה ומחכה ואז הוא רואה עלייה - עלייה של 0.2%, לכאורה מינורית, אבל עם משמעות אדירה. זה שינוי במגמה. זו בלימת מחירי הדירות. אותו ציבור גדול מבין שהקבלנים מנצחים. המחירים לא יורדים. הציבור הזה גם קורא על הבעיות בשוק הדירות - על מחסור בפועלים, על ממשלה משותקת בתחום האוצר והבינוי, על היצע דירות שיורד. הוא מתחיל לחפש דירות, חלק כבר חותם על חוזים. 

הציבור הזה יורד מהגדר כי בלמ"ס סיפרו לו שמחירי הדירות חזרו לעלות. יש כאלו שמתעקשים. אבל עובר חודש והדירות כבר עלו ב-1%. ואז הם מרגישים מטומטמים, "למה לא קנינו קודם", הם ב-FOMO (חרדת החמצה Fear of Missing Out). חלק גדול מהם יורד מהגדר ומחפש דירות. 

אנחנו כבר בחודש רביעי של עליות מחירים, כך מספרים לנו בלמ"ס. אנחנו בקצב עליות מחירים של 12% בשנה. לכו תסבירו לרוכשים פוטנציאליים שזה התחיל בטעות - בעיית מדידה של הלמ"ס. 

וכך בעצם טעות המדידה הזו יצרה בעצמה ביקושים לדירות ומלבה את עליות המחירים. עכשיו כבר אי אפשר להילחם בזה בטענה שזו טעות - זה גורף, זה כולל את הדירות החדשות וגם דירות יד שנייה, זה עוצמתי וזה גם מלובה בירידה בהיצע הדירות שצפוי תוך כמה חודשים, בירידה בהתחלות בנייה ובמחסור גדול בפועלים - 7 חודשים אחרי תחילת המלחמה ואין פועלים.

וכל זה קורה כאשר הריבית לא יורדת. דמיינו מה היה קורה אם הריבית היתה יורדת והרוכשים היו יכולים לקחת בקלות יותר משכנתא - המחירים היו מזנקים. למעשה, הריבית הגבוהה היא הדבר היחיד שעוצר את רוכשי הדירות. הריבית הגבוהה אולי לא כזו גבוהה בהינתן שגם מדד המחירים הרים ראש וגם מחירי השכירות (שמהווים רבע מהמדד) בעלייה ויש חשש שהמחסור בדירות יביא לעלייה דרמטית בשכר הדירה בהמשך. וכשמנסים להבין את הסיטואציה שנקלענו אליה, עולה אפילו תרחיש שנראה דמיוני - הריבית אפילו עלולה לעלות. אולי זה הפתרון היחיד שימנע ממחירי הדירות לעלות. 

מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר בתגובה: "חישוב מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מתבסס על נתוני כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן) המתקבלים באופן חודשי מרשות המסים בהתבסס על דיווחי עסקאות נדל"ן למגורים. נתונים אלה כוללים עסקאות של דירות יד שניה (כ 52.5%), דירות חדשות בנויות (17%) ודירות חדשות ״על הנייר״ (%(30.5 שעבור רכישתן הרבה פעמים ניתנות הטבות או הנחות. התופעה שבה קבלנים מציעים הטבות (כמו מתן מטבח משודרג, מערכת מיזוג, סיוע במימון וכדומה) קיימת כבר הרבה שנים בארץ ובעולם.

עד כה הלמ״ס כמו גם גופי סטטיסטיקה נוספים בעולם לא שיקללה הטבות או הנחות שנכללו במסגרת המכירה בחישוב מדד מחירי הדירות, בין היתר, בשל היעדר היכולת לקבל נתונים הנדרשים לגילום המחיר האפקטיבי. חשוב לציין כי ביצירת סטטיסטיקה רשמית קיימת חשיבות רבה ליישום סדיר של מתודולוגיה העומדת בתקנים בינלאומיים, כך שתאפשר השוואה בין המדד היום למדדים היסטוריים ובין המדד בישראל למדינות שונות בעולם. יחד עם זאת ומתוך רצון ללמוד על התופעה, בוחנת הלמ"ס מול משרדי ממשלה רלוונטיים, אנשי אקדמיה ובעלי עניין אחרים, פתרונות אפשריים לאיסוף המידע על ההטבות ואופן השפעה של ההטבות על המחיר".