איפה מוצאים דירות בפחות מ-2 מיליון שקל?

כנראה שזה היה צפוי. גם בתקופת ריבית גבוהה ולמרות תקופת המלחמה, כשההיצע כל כך נמוך, גם ביקוש נמוך יכול לגרום למחירי הדירות לעלות. קחו את ההערכה שהתחלות הבנייה ומלאי הדירות בירידה, קחו את נתוני הלמ"ס שמייצרים עיוות ענק וגורמים לאלו שיושבים על הגדר לקנות דירות כי הנתונים שלהם מראים על עלייה (הלמ"ס נכשל במדידת ההנחות שהקבלנים נותנים) ותבינו שההזדמנות הגדולה להורדת מחירי הדירות שהחלה בשנה שעברה, כנראה נעלמה. 

ברבעון הראשון של השנה טיפסו מחירי הדירות ביותר מ-3%, המחיר לדירה ממוצעת בישראל הגיע ברבעון הראשון ל-2.233 מיליון שקל. בקצהב הזה אתם גם תראו ממוצע של 2.3 מיליון בקרוב, אנחנו בקצב עליות של 12% - כך מספרים לנו בלמ"ס ולמרות שזה לא נכון, הם כגוף ממשלתי, ציבורי, משפיעים על הציבור יותר מכל אחד.

המחיר הגבוה מוביל אותנו לשאלה - היכן אפשר למצוא דירות במחיר יחסית אטרקטיבי של עד 2 מיליון שקל. דירות למגורים או דירות כדאיות להשקעה? הנה כמה מקומות שבהם עדיין אפשר למצוא דירות כאלה.

דרגת קושי באזור הדרום: קל

באזור דרום יש לא מעט כאלה. בבאר שבע, למשל, תוכלו לרכוש דירות 5 חדרים במחיר מפתה: סביב 1.8-1.9 מיליון שקל, כשבחלק מהפרויקטים, כמו של חברת רייסדור למשל, אפשר לשלם 10% בחוזה בלבד ולהשלים את השאר לאחר הכניסה לדירה. בדימונה המחיר נמוך יותר ובחלק מהפרויקטים תשיגו דירה חדשה, 4 חדרים, במחיר של 1.29 מיליון שקל (דירת 5 חדרים עולה סביב 1.5 מיליון שקל).

בחלק מהאזורים, זה בלתי אפשרי. באר שבע (תמר מצפי)

• 178 אלף דירות בביצוע - ניתוח הנתונים של הלמ"ס והאם מחירי הדירות בעצירה?
• בעקבות החלטת לאומי: מזרחי והפועלים פנו ליזמים; יגדילו נתח בשוק המשכנתאות?

גם בעיר אילת מצאנו פרויקטים כאלה: סביב 1.9 מיליון שקל תעלה דירה, כשהתשלום הוא 15% בחוזה והשאר במסירה. פנינו לנתיבות, שם דירות 5 חדרים חדשות עולות בממוצע 1.6 מיליון שקל. דירות 3 חדרים חדשות בדמרי יעלו סביב 1.32 מיליון שקל, כשדירות גן כבר יחצו את הרף ויעלו מעט יותר - 2.09 מיליון שקל. מחיר דירת 4 חדרים נע סביב 1.42 מיליון שקל וצפונה.

דרגת קושי באזור ירושלים: קשה

המחיר הממוצע בירושלים נע סביב 33 אלף שקל למ"ר. בדקנו פרויקטים חדשים, המחיר היה גבוה יותר ולכן, עשינו סיבוב "עוקף שכונות" כדי להבין היכן בכל זאת אפשר להשיג דירות כאלה. מצאנו דירות קטנות במחיר הזה. היכן? באזור קריית היובל מצאנו דירות ישנות במחירים כאלה, סביב 16-17 אלף שקל למ"ר. בדקנו ומדובר בפרויקט התחדשות עירונית שלא באזור ביקוש ולכן המחיר נמוך יחסית.

למרבה ההפתעה, באזור תלפיות וארנונה מצאנו דירות כאלה, במחיר נמוך, אבל מדובר בדירות סטודיו, קטנות וצפופות, של עד 40 מ"ר - בשכונת ארנונה. תופתעו, אבל גם באזור בית וגן, המעוז של בית"ר, יש עדיין דירות אחרונות במחיר הזה - אבל יש כאן כוכבית: דירות קטנות וצפופות וגם ישנות ברוב המקרים. המחיר למ"ר הוא מעל 40 אלף שקל למ"ר. כלומר, אם אתם בונים על דירה למשפחה, סביר להניח שתצטרכו לצאת החוצה. אזור מודיעין הוא לא פתרון מספיק טוב, כי הוא מקרב אתכם למרכז ואפילו יקר יותר בחלק מהמקרים, בעיקר בשל העובדה שמדובר בעיר חדשה יחסית. בקיצור, יצאתם מאזור ירושלים? סעו דרומה, לא צפונה, לאזור המרכז.

דרגת קושי באזור חיפה והצפון: בינוני

בואו נתחיל בחיפה. מצאנו כמה פרויקטים חדשים, אבל המחיר, איך לומר זאת בעדינות - לא יאפשר לכם לקנות דירה שם. המחיר הממוצע למ"ר כבר מזמן עלה בעיר. דירה בחיפה תעלה לכם סביב 18-19 אלף שקל למ"ר, וזה מעיד גם התוצאה הסופית. דירה ממוצעת של 100 מ"ר, אפשר להשיג בקלות בפחות מ-2 מיליון שקל, אבל השאלה היא באיזה אזור.

חיפה משופעת בשכונות ישנות. אם תדרימו לשכונת הדר הכרמל, תמצאו מגוון דירות כאלה. יש שם דירות משנות ה-50 וה-70 שאפשר להשיג במחיר ממוצע של 14-15 אלף שקל למ"ר, כך שתוכלו למצוא דירות סביב מיליון שקל בקלות. עד כמה שזה יישמע מפתיע, גם בכרמל מערבי אפשר לקנות דירות בפחות מ-2 מיליון שקל, אבל לא חדשות, שחצו את הרף. דירות משנות ה-70 אפשר למצוא במחירים של 1.6 מיליון שקל. חלק מהדירות קטנות וחלקן גדולות יותר.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אם רציתם דירה בנאות פרס או בשכונות החדשות, אל תסעו לשם. הן חצו את הרף ומחיר דירת 5 חדרים עובר ברוב המקרים את רף ה-2.5 מיליון שקל.

מה עוד אפשר למצוא בצפון? בנשר אפשר למצוא דירות 100 מ"ר, יד שנייה, באזור 1.7 מיליון שקל. דירות חדשות לא נבנו כאן מאז 2022, אבל לפי העסקאות האחרונות, הם יעלו סביב 2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. בכרמיאל מצאנו דירות זולות יותר. אל תטעו, הדירות החדשות כבר חצו את הרף. ביקנעם, אגב, המחיר הממוצע למ"ר כבר יקר, אפילו יותר ממה שאתם חושבים. מדובר בעיר מתפתחת, עם שכונות חדשות. לא תאמינו, אבל בחלק מהפרויקטים כבר דורשים בין 4-4.5 מיליון שקל לצמוד קרקע, שנבנה בשנים האחרונות. ביקנעם עילית, למשל, מוכרים דירות סביב 20 אלף שקל למ"ר. מחיר דירות 5 חדרים נע סביב 2.3-2.4 מיליון שקל. הייתם מאמינים?

כרמיאל זולה יותר אבל גם היא הפכה ליקרה יחסית, כשהמחיר למ"ר בפרויקטים החדשים נע סביב 21 אלף שקל למ"ר. אז מה עושים? הולכים למרכז העיר, שם המחיר הממוצע למ"ר ינוע סביב 14-17 אלף שקל. רוב הדירות שמצאנו הן משנות ה-70, כך שבחלק מהמקרים תמצאו דירות קטנות וישנות בפחות ממיליון שקל. מה רע? 

דרגת קושי באזור השפלה: בינוני עד קשה

המחיר הממוצע בנס ציונה חצה את רף 30 אלף השקלים. לכאורה, זה נראה כאילו אי אפשר להשיג כאן דירה ב-2 מיליון שקל, אבל נדדנו לשכונות ותיקות יותר, כי בפרויקטים החדשים שנבנו בשנה שעברה המחירים מתחילים להתקרב לאזור ה-4 מיליון שקל. בחלק מהמקרים הדירות הגדולות עוברות את ה-35 אלף שקל למ"ר.

רוב העסקאות נעשות במרכז העיר ושם המחיר הממוצע עובר את הרף (משהו כמו 26 אלף שקל למ"ר), אבל הדירות הישנות, אלה שנבנו בשנות ה-60' וה-70', סביב הרחובות רחבעם זאבי וביאליק הן אופציה טובה. יש שם דירות קטנות וגם אם המחיר למ"ר גבוה, מעל 40 אלף שקל למ"ר, עדיין המחיר הכולל נמוך: סביב 1.7 מיליון שקל לדירות קטנות של 40-45 מ"ר.

ביבנה המחיר הממוצע עלה ל-25 אלף שקל למ"ר. לא מצאנו דירות חדשות במחיר הזה, שכבר מגיעות ל-2.4 מיליון שקל, גם בנאות בגין במרכז לא מצאנו דירות כאלה אז הצפנו מעט לנאות אשכול. שם תוכלו למצוא דירות של 70-90 מ"ר במחיר הזה. סביב הרחובות הלילך יש עדיין כמה פרויקטים אטרקטיביים שנבנו בשנה שעברה ואפשר למצוא עסקאות כאלה.

ברחובות, דירות בהנחה אמנם טרפו את הקלפים והמחיר הממוצע למ"ר היה נמוך, אבל עבור מי שלא זוכה, קשה מאוד למצוא שם דירות. המחיר ברחובות קפץ בגלל ביקוש גבוה יחסית בשנים האחרונות. דירה ממוצעת תעלה סביב 2.5 מיליון שקל. גם במקרה הזה, פנינו למרכז העיר. דירות משנות ה-70 יעלו פחות משני מיליון שקל. לא תאמינו, אבל הדירות החדשות במרכז רחובות, חצו בחלק מהפרויקטים את רף ה-3 מיליון שקל. רחובות - אתם קולטים?

דרגת קושי באזור השרון: בינוני עד קשה

בנתניה, עזבנו את השכונות החדשות משום שאין לכם מה לחפש שם את התקציב שלכם הוא 2 מיליון שקל. בשביל להיכנס לקריית השרון, תצטרכו לשים עוד מיליון שקל בממוצע, שלא לדבר על עיר ימים. במרכז העיר, תוכלו למצוא רק בתים ישנים יחסית.

לא תאמינו מה קרה למחירים בנתניה. בשכונת אזורים (נאות שקד) הגיעו מחירי הדירות ל-24 אלף שקל למטר - זאת שכונה שעברה היית חושב פעמיים אם להיכנס אליה והיום - מחירי הדירות האמירו גם עבור דירות משנות ה-70. היתרון הכלכלי הוא שמדובר בדירות קטנות ולכן עדיין אפשר למצוא שם דירות סביב 1.5-1.6 מיליון שקל. גם בשכונת קרית נורדאו המחירים עלו, אבל עדיין אפשר להשיג דירות מתחת לרף - דירות 3 חדרים תמורת 1.5 מיליון שקל.

שיכון העלייה מחכה לכם. דירות בכפר סבא (גוגל מאפס)

רמת ידין (דורה, למתקשים) היא שכונה של אנשים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך. פעם תושבי נתניה היו בורחים מהאזור, אבל היום, בגלל מחירי הדיור העולים, היא מייצרת מעט עסקאות. בדורה נמכרות דירות ישנות, ולכן עדיין אפשר למצוא דרות במחירים האלה, בעיקר דירות ישנות ללא ממ"ד משנות ה-70'.

אם היינו צריכים להמר, היינו הולכים לכיוון מרכז העיר-צפון. אם אתם מוכנים להתפשר על דירה ללא ממ"ד, סעו לרחוב ויצמן. עדיין יש שם מציאות והרחוב הזה קרוב להכל.

בכפר סבא, נקצר לכם: באזור שיכון העלייה ומרכז העיר אפשר למצוא דירות בודדות כאלה. אלה דירות ישנות ללא ממ"ד. בשיכון העלייה, שימו לב, דירות 2 חדרים יעלו במחיר הזה, דירות 3 חדרים כבר על הגבול. בשכונות החדשות, המחירים האמירו ולא תוכלו להשיג גם דירות קטנות.

ברמת השרון פנינו לשכונת הדר, אבל גם במקרה הזה - ההיצע מצומצם מאוד. דירות של 3 חדרים הם כבר על קו התפר, בגלל חוסר בממ"ד. חפשו בסוקולוב, בן חיים ואוסישקין. עוד נותרו כמה כאלה.

דרגת קושי באזור גוש דן: קשה מאוד עד נדיר

ברמת גן אפשר למצוא דירות ברף הזה רק אם אתם מוכנים לקנות דירות משנות ה-50, ללא ממ"ד כמובן. מצאנו דירות כאלה בשכונת הלל. המחיר למ"ר עומד על 34 אלף שקל, אבל דירות ישנות משנות ה-50', קטנות עד 50 מ"ר, נמכרות סביב 1.8 מיליון שקל. גם ברחובות חיבת ציון ורד"ק אפשר למצוא מציאות אחרונות. אם אתם משפחה - תברחו. דירות 4 חדרים עברו מזמן את רף ה-3 מיליון שקל.

קשה, אבל אפשרי. דירות ישנות ברמת גן (מורן ישעיהו)

האפשרויות מצטמצמות כשמגיעים לתל אביב. זה כמעט בלתי אפשרי. מה עשינו? נסענו לדרום העיר. מכירים את שכונת נווה עופר? סביר שלא. אז כדאי שתכירו. באזור הרחובות שקד וזלמן שז"ר אפשר למצוא מציאות - סביב 60-70 מ"ר, דירות 3 חדרים, נמכרות בערך ב-1.85 מיליון שקל. שימו לב לסביבה לפני, תהיו בטוחים שזה מתאים לכם. שימו לב, ביד אליהו אין כמעט עסקאות כאלה, אבל אם אתם זוג אפשר להשיג דירות של 40-50 מ"ר ב-2 מיליון שקל. זה נדיר, זה קשה, אבל יש עדיין דירות כאלה.