איפה עולה דירה 3.77 מיליון שקל וכמה משפחות לוקחות משכנתא של עד 75%?

נתוני הלמ"ס בשבוע שעבר הציגו תמונה מדאיגה באשר למחיר הממוצע לדירה בישראל: 2.233 מיליון שקל (עלייה של 6% לעומת הרבעון שלפני המלחמה), אולם בצל אותם נתונים, התברר כי מספר ערים רושמות זינוק ברמת המחירים שמדביק את הפער מלפני המלחמה, בעקבות עלייה בביקוש לדירות באזור. השוואת המחירים הממוצעים ברבעון הנוכחי לעומת הרבעון שעבר מעלה תמונה מדאיגה באשר למספר ערים: עליות מעל 10% במחיר הממוצע בראשון לציון (14.5%) שבראש, אחריה חולון (13.7%) ואשדוד (10.1%). ירידות בולטות במחיר הממוצע נרשמו ברמת גן (5.2%) וירושלים (4.1%).

דירות חדשות (איציק יצחקי)

ירידה או עלייה במחיר הממוצע לא תמיד מרמזת על עלייה או ירידת מחירים: זה יכול לקראות באזור של מחיר למשתכן שבו המחירים יורדים, או באזור שבו נמכרות דירות בפרויקט יוקרה, אבל הן משקפות בממוצע את מצב השוק.

לפי הנתונים, חמש הערים עם רמת המחירים הגבוהה ביותר הן: תל-אביב (4.14 מיליון שקל לדירה) הרצליה (3.77 מיליון שקל לדירה) רמת גן (3.01 מיליון שקל לדירה), כפר סבא (2.91 מיליון שקל לדירה) ונתניה (2.78 מיליון שקל לדירה). צריך להבין משהו על עיר כמו הרצליה: חלק גדול מהדירות שנמכרות שם, בגלל שמדובר באזור בטוח יחסית, הן בכלל דירות בלי ממ"ד או דירות לא חדשות. בחלק מהמקומות בהם בונים פרויקטים חדשים, המחיר כמובן הרבה יותר יקר. כיום נמכרות בגליל ים, למשל, דירות 5 חדרים ביותר מ-5 מיליון שקל.

• מחירי דירות יד שנייה בעלייה. הבעיה האמיתית: זו לא התפרצות ביקושים

לעומת זאת, המחירים הנמוכים ביותר נרשמו בערים באר שבע (1.23 מיליון שקל) חיפה (1.56 מיליון) ואשקלון (1.71 מיליון שקל). הבדיקה נעשתה בערים שבהן מעל 100 אלף תושבים, כשלאחרונה, ממש בשנה שעברה, הצטרפו חדרה והרצליה לרשימת אותן ערים גדולות.

יש לא מעט שאלות לשאול לגבי עליית המחירים הנוכחית. ראשית - מאין היא באה? איך יכול להיות שמחיר דירה בראשון לציון ואשדוד עלה כל כך ומדוע דווקא ברמת גן המחיר רשם ירידה? לכל אותן ערים שבהם המחיר עלה, יש מכנה משותף אחד: מבצעי יזמים. בחולון המצב שונה, כי אין שם קרקעות מלבד שכונה אחת שבתהליך בנייה, ולכן המחיר עולה בגלל היצע מוגבל. כפי שפרסמו כאן בעבר, חלק מהעסקאות נסגרו תוך העלאת מחיר של הקבלנים בהיקף של 3% בערך, זאת בשל מבצעי המימון. מצד שני, צריך להזכיר: זה לא הגורם היחיד לעליית מחירים, אלא גם הביקושים שהחלו לגדול.

לגבי מבצעי היזמים, ההסדר הוא פשוט: הרוכש יודע שהוא לא יכול לשלם בתקופה כזאת משכנתא גבוהה, בטח כשהריבית נמצאת בשיאה (4.5%, הפריים 6%) ולפי ההערכות צפויה עוד הורדת ריבית אחת במהלך החודשים הקרובים (ולא יותר מכך בגלל העלייה במדד המחירים), והוא מוכן לשלם 10% ברכישה ובעוד שלוש שנים את היתרה. זה יסדר לו משכנתא טובה יותר, הוא לא יהיה בלחץ כלכלי ודוחה את הקץ ולכן היזמים מנצלים זאת לטובת העלאת מחיר.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

יש כאן עיוות, כי היזמים עושים מבצעים והלמ"ס מתעלם מהם, אבל עובדתית, מי שחשב שמחירי הדירות יירדו בצל ריבית גבוהה ומלחמה - טעה. לפי בנק ישראל, לא רק שהמשכנתא הממוצעת עלתה בשנה האחרונה, אלא גם משקל רוכשי הדירות שמחירן מעל 3 מיליון שקל. כלומר, יותר אנשים רוכשים דירות יקרות יותר.

ברמת גן וגוש דן, אגב, המצב שונה. המחיר הממוצע למ"ר ירד ברמת גן כי אנשים צמצמו דיור - רכשו דירות קטנות יותר. בתל אביב חלק מהיזמים עשו מבצעי מימון ואפשר להבין מדוע תל אביב רשמה הפתעה גדולה ועלייה במחירי הדירות, כשחלק מהרוכשים רכשו בפריסייל דירות עם הון עצמי נמוך, אבל במחיר מעט גבוה יותר.

בואו נביט רגע על נתוני המשכנתאות של בנק ישראל, שמראים איך השתנה משקלם של הרוכשים שנטלו משכנתאות גבוהות מאז תחילת השנה. מהם עולה כי משקלם של נוטלי משכנתאות עד 30% עלה מאז תחילת המלחמה, אבל יחד איתו עלה מספר נוטלי המשכנתאות בכל פרמטר בהשוואה לחודשים הקודמים.

עוד עולה (מנתונים אחרים) כי משקלם של אלה שלקחו משכנתא של 75%-60% מימון חזר לרמות של תחילת 2023, רמות שאפיינו גם את תחילת 2021 - רגע לפני הזינוק הגדול. למעשה, יש רק שני סוגי לווים שמשקלם עלה לעומת המצב בינואר 2021 - אלה שלקחו משכנתאות של עד 30% ואלה שלקחו משכנתאות גבוהות יחסית, של עד 75%. ייתכן וזה מעיד על אוכלוסיה אמידה יותר משכנתאות נמוכות יותר, בין היתר גם משקיעים, לעומת רוכשים רגילים, שהבינו שהם צריכים לקחת שיעור מימון גבוה יותר, עבור אותו הון עצמי, בגלל שמחירי הדירות עלו.

שימו לב, שמספר נוטלי ההלוואות הרגילות, עד 45% עבור הדירות הזולות יחסית או לבעלי הון עצמי גבוה, יציב יחסית.

כפי שכתבנו כאן לא פעם, פקידי האוצר מציגים נתונים נכונים, אך הם לא תמיד מעודכנים. השוק משתנה מהר מאוד, ומה שהיה ברבעון הראשון של השנה, כלומר עד סוף מרץ, לא רלוונטי לתקופה הזו, בטח כשמדובר בנתוני השוואה מסוף השנה שעברה. עובדתית, מלבד התפתחות משמעותית של המערכה מול איראן או חיזבאללה, גל הביקושים לא צפוי להיעצר והוא יהיה איתנו זמן ארוך. יכולים להעיד על כך משרדי התיווך ומשרדי השמאות שהיו סגורים במהלך המלחמה וחלקם הוציא לחופשה עובדים רבים, וכעת חזרו לעבוד במתכונת מלאה. השוק מתעורר והמבצעים החדשים מתדלקים את עליות המחירים.