חברות הנדל"ן כבר לא מסתירות: שוק המשרדים קורס. אין שום סיבה לקנות עכשיו
"תהליכי המו"מ להשכרת נכסים נהיים ארוכים וקשים יותר, נדרשת עבודת שיווק מאומצת יותר ויש תחרות גדולה על כל לקוח. בנוסף, קיימת מגמה של שוכרים המבקשים לחתום על הסכמים לתקופות שכירות קצרות יותר עד שתתבהר הסביבה העסקית, עת יוכלו לקבל החלטות ארוכות טווח". כך כותבת חברות אמות בדוח לרבעון הראשון של השנה.
החברה, שנתח שוק המשרדים שלה מכלל פעילות הנדל"ן גבוה (49%), מבינה היטב את מצב הענף. היא מסבירה כי השטחים החדשים בשווקי הליבה ימשיכו להיות בתפוסה כמעט מלאה ואילו בשווקים משניים כמו פ"ת, בני ברק, חולון ועוד יהיה קושי מסוים להשכיר נכסים ולהדביק את דמי השכירות לקצב האינפלציה. בקיצור, זאת נורת אזהרה למשקיעים שמחפשים לרכוש נכסים באזורים האלה. החברה רוצה לומר - האינפלציה מרחיקה את המשקיעים מהשוק. הם מעדיפים לשים את הכסף בבנק ולא להשקיע בשוק המשרדים. זה ידוע, אבל כשהחברה מדגישה את זה בדוח שלה בצורה כל כך בולטת ומרכזית וצריך להדגיש שזו אמות, מהמובילות בשוק, והיא שחקנית בעיקר באזור ת"א והמרכז,, זה מבליט עוד יותר את התסבוכת בשוק הזה.
גם בחברת הנדל"ן המניב ריט 1 מבינים זאת. תחום המשרדים מהווה כ-51% מתיק הנכסים המניבים של החברה. הוא אמנם מתאפיין ביציבות בשעורי התפוסה ובשכר הדירה הריאלי, אבל גם שם מדגישים את ה"התארכות בשלב המשא ומתן לסגירת הסכמים, בעיקר עקב הירידה בהשקעות בענף ההיי טק המקומי ועל רקע האקלים הכלכלי ואי השקט הבטחוני והפוליטי".
- כל הכותרות
אזור משרדים בר"ג (איציק יצחקי)
לפי הדוחות, שיעור התפוסה במשרדים עומד על 90%, אבל רק בחודש אוגוסט 2023 הושלמה הקמתם של מגדל אינפיניטי בפארק ברעננה שלא נכלל בהם. נכון להיום, שיעור שיווק השטחים להשכרה במגדל אינפיניטי ברעננה הוא 67%. אם מישהו חושב שזה מפחיד את החברה, הוא טועה. ב-31 בדצמבר, כשחוסר הוודאות בעניין המלחמה היה עדיין כאן, ריט1 רכשה ביחד עם השותפה בנכס, 3 קומות נוספות פנויות במגדל מחצית היובל. כשמנטרלים את העסקה הזאת, היא עומדת על תפוסה של 95%.
הבעיה עם שוק המשרדים הוא שאחוז התפוסה גבוה כשקצב הבנייה מאוד גבוה. בקרוב ישתחררו לשוק עוד מגדלי משרדים רבים, כמו פרויקט מגדל הספירלה, שיגדיל את ההיצע ועשוי להוביל לירידת מחירים. תל אביב ורמת גן הן מראה טובה לשוק המשרדים. רוב המשרדים נמצאים בלב המדינה וכשבשתי הערים עומדים משרדים ריקים - אפשר רק לדמיין מה קורה בפריפריה של תל אביב. משיחה עם מתווכים נדל"ן עולה כי גם ברחובות מבוקשים כמו יגאל אלון ישנם משרדים רבים, אפילו קומות שלמות, כשהם ריקים. לפני כשלוש שנים המצב היה אחרת - בתחילת 2021 שוק המשרדים רתח והתפוסה התקרבה ל-100%, כשהמשבר בשוק ההייטק השאיר קומות שלמות ללא שוכרים. ההערכות מדברות על כך שרק בתל אביב יש עשרות אלפי מ"ר ריקים.
לאחרונה, התופעה הזאת התרחבה גם בנתניה. בעיר נבנים עוד ועוד מגדלי משרדים. באזור התעשייה יש היצע גבוה וההערכה היא שהמחיר יירד. משיחה עם אדם שבבעלותו 7 משרדים באזור, עולה כי רובם בתפוסה מלאה, עם חוזים לשנים קדימה. ובכל זאת, הוא חושש. בשיחה עם ביזפורטל הוא סיפר כי "המחיר לא ירד, אבל נשאר אותו דבר. קניתי משרדים ב-8,000 שקל למ"ר לפני כמה שנים, עוד לפני הבנייה. היום הם שווים 13+מע"מ ואני יכול להשכיר את חלקן ב-105 שקל וצפונה למ"ר". אותו שוכר מדבר על מגדל הסוהו היוקרתי, ליד מתחם איקאה. שם המשרדים מושכרים במחיר יקר יחסית, בשל הנגישות הגבוהה והעובדה שרוב העסקים המרכזיים בנתניה יושבים במגדל. יחד עם זאת, הוא מספר כי "היום לא כדאי לקנות משרדים בנתניה. אם אתה שואל אותי, אם המצב הזה יימשך אולי אמכור משרד או שניים. הביקוש עדיין גבוה, אבל ההיצע גבוה עוד יותר. הפוך ממה שקורה בשוק המגורים".
שיחה עם אחד הפרויקטים שנמצאים בשלב גמר בחריש, מעלה תמונה דומה. שם דורשים כ-13 אלף שקל למ"ר פלוס מע"מ למשרדים קטנים יחסית. ההסבר שלהם: ההיצע כאן נמוך מאוד והתפוסה תהיה קרובה למ-100%. יחד עם זאת, המיקום גורם למשקיעים לחשוב פעמיים, בפרט שאזור תעשייה מפותח, כמו בערים הגדולות, עדיין אין בנמצא.
בעיית שוק המשרדים מחלחלת לכל מקום. המשבר נמצא בפתח תקוה, שם משרדים שלמים, קומות שלמות, עומדות ריקות. אם לא יימצא פתרון בתקופה הקרובה, ייתכן ונראה הורדת מחיר משמעותית. אחת הסיבות לגאות בשוק הייתה ריבית נמוכה ולכן, מאז אפריל 2022 השוק הזה דועך בהדרגה. כל עוד הריבית גבוהה, למשקיעים יש אלטרנטיבות והם יעדיפו לשים את הכסף שלהם במקום אחר. ההערכה היא שעד סוף השנה תהיה עוד הורדת ריבית אחת, ולא שלוש, כפי שצפו תחילה. נכון להיום, המשקיעים לא יושבים על הגדר, הם פשוט לא קונים משרדים. נקודה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
14.במגורים התמונה לא הפוכה פשוט מסתיריםבקרוב יום הדין 31/05/2024 15:24הגב לתגובה זו0 0זה סופו של כל בלוןןסגור
-
13.משרדים במקום דירות (ל"ת)שוקי 28/05/2024 07:21הגב לתגובה זו0 0סגור
-
12.המצב על הפניםשרון 27/05/2024 17:31הגב לתגובה זו0 0אני מודה שעשיתי טעות, קניתי משרדים בתל אביב כהשקעה במקום דירה, אני לא מצליח להשכיר, היו לי כמה מו"מ עם חברות אבל הם ניצלו את זה להוריד מחירים במקום אחר, ההשקעה הגרועה שעשיתי. לצערי המצב לא ישתפר, מזל שיש לי גם דירות ולכן אני בסדר, מי שהימר רק על משרדים חטף.סגור
-
11.שוק המשרדיםיוסי 27/05/2024 00:27הגב לתגובה זו0 0פרומו למגורים .סגור
-
10.קומבינה אחת גדולהיניב 26/05/2024 12:56הגב לתגובה זו1 0משכנעים אנשים להשקיע במשרד וזו האשקעה בין הגרועות שייש בינינים שלמים רקים ובדר"כ אין לך אפילו טבו בסוף מתיאשים ומוכרים בחצי מחירסגור
- טען עוד
-
בקרוב גם בשוק הדירות למגורים (ל"ת)אלמוג 26/05/2024 15:56הגב לתגובה זו1 0סגור
-
9.כתבה מצחיקהמייקי 26/05/2024 09:43הגב לתגובה זו0 0כתבת אווירה זורעת פאניקה, אבל כמעט כל הדוגמאות והנתונים שהיא מציגה מראים יציבות מחירים ועמידות החברות. מגוחךסגור
-
8.חיחיי 25/05/2024 23:38הגב לתגובה זו0 1הלוואי תפשטו רגלסגור
-
7.לא תהיה עוד הורדת ריבית השנהאאא 25/05/2024 12:18הגב לתגובה זו5 0האינפלציה עולה, והוצאות הממשלה מתפוצצותסגור
-
6.לא מפתיע שזורעים פאניקה מיותרת וכך יכולים לבצע רכישות בא.ש 24/05/2024 16:38הגב לתגובה זו0 3לא מפתיע שזורעים פאניקה מיותרת וכך יכולים לבצע רכישות במחירים מוזלים מאודסגור
-
5.הזדמנות לקניה (ל"ת)המומחה 24/05/2024 16:32הגב לתגובה זו2 5סגור
-
4.אנשי עסקים קצת מבינים בנדל״ן ולא רוכשיםיוגב 24/05/2024 12:37הגב לתגובה זו5 0בשונה מה״עדר״ שאומרים לו חצי אחוז הנחה, אז הוא רץ לקנות דירות בתשואה שלילית..סגור
-
3.שטויותגידו 24/05/2024 12:32הגב לתגובה זו0 2שום דבר לא קורס כי הם לא לחוצים זה ההון שלהם ויכול לחכות עד שהמצב ישתנה כי אלה חברות ענק ולא בעל הון קטן שזה מלחיץ אותוסגור
-
וכידוע חברות ענק אוהבות להפסיד כסף (ל"ת)שקש 27/05/2024 10:57הגב לתגובה זו0 0סגור
-
2.משרדים לחברות ולמשקיעים פרטייםמשקיע 24/05/2024 12:04הגב לתגובה זו1 1יש לעשות הבחנה בין משרדים המושכרים לחברות שמוכרים בד"כ למס' שנים , בדוחות אנחנו דווקא רואים עליה בשכ"ד. מה שנמצא בסיכון אלו הם המשרדים ששווקו למשקיעים פרטיים.סגור
-
1.אך כן משקיעלא ממליץ 24/05/2024 11:39הגב לתגובה זו2 0בהילה משרדים,הכל זמני ,המדינה לא הולכת פאייפן....עדיין!סגור
