ניתוח מחירי השכירות: ב"ש תתקן כלפי מעלה - ומה יקרה בתל אביב?

מחירי השכירות רשמו עלייה של 6% ברבעון הראשון של השנה - העובדה הזאת גורמת לבעיה בשוק, שספק רב אם יהיה אפשר לתקן בטווח הקצר-בינוני. מצד אחד, אלה שישבו על הגדר והמתינו מתוך הנחה שהמחירים ירדו, ראו שהמחירים חזרו לעלות - וכשהאופציה היחידה שלהם היא לשכור דירה, הם צריכים לשלם יותר. מי שאינו בעל דירה, נמצא כרגע בבעיה: הוא לא יודע אם לשלם יותר עבור השכירות או לקנות. ההחלטה לרוב: אלה שיש להם הון עצמי, מתפתים לעסקות של 20/80 או 10/90 ואלה שלא -  שוכרים.

דירות חדשות להשכרה (שלומי יוסף)

מחירי השכירות עולים בשל סיבות רבות, בניהן הוצאת המשקיעים מהשוק, אבל זו גם הריבית האגרסיבית שגרמה לבעלי הדירות להעלות מחיר ולגלגל את עלויות המימון על השוכר. יכול להיות שהאוצר צודק בראייה לטווח ארוך, אבל לפחות בינתיים - הנתונים מדברים בעד עצמם. קשה מאוד לקנות דירה בישראל, ובקרוב, אם דמי השכירות ימשיכו לעלות - אנשים לא יוכלו לעמוד גם בזה ולרובם אין אלטרנטיבה אחרת.

10% יותר מלפני שנתיים

לפי נתוני הלמ"ס, שכר הדירה הממוצע בישראל עומד על 4,628 שקל בחודש – כשהממוצע ב-2023 עמד על 4,476 שקל ובשנת 2022 כולה על 4,222. ברבעון הראשון של 2023 עמד המחיר על 4,368 שקל (6% פחות לעומת היום) - תחשבו על זה רגע - מי ששכר דירה לפני שנתיים שילם 450 שקל פחות - כמעט 10% יותר. חשוב לציין שלעומת העלייה במדד מחירי הדיור, לא מדובר בדרמה. מחירי השכירות בהחלט משקפים את העלייה במדד, עם נטייה לעלות מעט מעליו (מדד המחירים עלה ב-8.3% בשנתיים).

זה כמובן הממוצע - אבל אנחנו יודעים שיש נתונים שנעלמים מעיני הציבור - כמו תשלום שכירות בכסף שחור, או כזה שלא משקף ונמוך ממחיר השוק, בשל סיבות מגוונות.

ביצענו ניתוח מיוחד של מחירי השכירות בערים. המצב, בלשון המעטה, לא להיט. הנה נתוני ההשוואה שמצאנו, בין הרבעון הראשון של 2024 לרבעון המקביל אשתקד. אחרי הדיבורים על ירידה במחירי השכירות, העלייה השנתית, שנובעת בעיקר מזינוק ברבעון הראשון של השנה, מראה את המגמה.

באשדוד הייתה עלייה - שכ"ד הממוצע עומד על 4,116 שקל לעומת 3,893 ברבעון המקביל אשתקד. עלייה של 5.7%. באשקלון ובאר שבע שכר הדירה עולה אף הוא. באשקלון נרשמה עלייה ל-3,419 שמבטאת 4.7% ובבאר שבע שאר הדירה הממוצע נמוך - 2,912, אבל זו עליה של 3.5%.

בבת ים, בחולון ובחדרה נרשמה עליה של 4.1%, בהרצליה העלייה הייתה דרמטית והסתכמה ב-7.1%, בירושלים מצאנו עלייה של 7%, בכפר סבא גם כן נרשמה עלייה חדה של 6.6%. בראשל"צ שכר הדירה עלה בכמעט 5% ל-4,786 שקל. ברחובות מחיר ממוצע של דמי השכירות עלה ב-4.8%, ברמת גן ב-6.2% ובתל אביב שכר הדירה עלה ב-5.6%.

ומה קרה בערים המרכזיות בהשוואה למצב לפני שנתיים? ובכן, בבני ברק, שם נרשמה עלייה של 4.3% לעומת המצב לפני שנה, חלה עלייה של 6.1% בשנתיים - מינורית יחסית. בחיפה נרשמה השנה עלייה של 5.6% אבל בסיכום של שנתיים מדובר בעלייה של 7.5%. 

בירושלים העלייה דרמטית - כמעט 10% בשנתיים. בכפר סבא מחירי השכירות עלו ב-11% בשנתיים, בנתניה נרשמה עלייה של 8.7% בשנתיים, בפתח תקוה 9.4%, ברמת גן - 8.2%. בתל אביב שכר הדירה בשנתיים האחרונות עלה ב-9.1%.

ת"א: המחיר הממוצע יחצה את ה-7,250 שקל

צריך להבין כמה דברים חשובים מהנתונים. המלחמה גרמה לאנשים לעבור לדירות עם ממ"ד. כשאתה עובר מדירה בלי ממ"ד לדירה עם ממ"ד, אתה בדרך כלל משלם יותר כסף. למה בדרך כלל? אפשר לעבור מדירת 4 חדרים ענקית ללא ממ"ד לדירת 3 חדרים עם ממ"ד, באזור פחות טוב, ולשלם פחות. אנחנו מניחים כי הרוב לא יעשו בחירה כזאת, אלא יעברו לדירה באזור דומה, או לפחות לא יעשו שינוי דרמטי מאזור יוקרה לאזור פחות נגיש רק בשל ממ"ד, בטח במרכז.

מה שכן, בערים כמו אשדוד ואשקלון זה קריטי וזה אולי מסביר את העליות בשנה האחרונה. צריך לזכור שבערים שבונות יותר, המעבר לדירות חדשות גורר, בממוצע, עלייה בדמי השכירות הממוצעים.

עכשיו נותר רק לחשוב מה יקרה אם המצב יימשך ובחלק מהערים המחירים יעלו בקצב של 5% "בלבד" בשנה. זה אומר שהמחירים בערים כמו תל אביב יחצו את ה-7,250 שקל לחודש. תחשבו שמדובר בשכירות לדירה ממוצעת, אבל בכל הנוגע לדירות חדשות - המחיר יקר בהרבה. יחד עם זאת, בשל המלחמה ובגלל המחיר הנמוך יחסית שמבטא פער מסוים מערים דומות בסביבה, אנחנו צופים כי המחיר הממוצע בבאר שבע יעלה בשנה הקרובה. נכון, בבאר שבע יש גם דירות קטנות וזולות, אבל שכר דירה ממוצע של פחות מ-3,000 שקל - זה לא דבר שיימשך, בטח כשהמחיר הממוצע בערים כמו בית שמש (4,033 שקל, יותר אלף שקל הבדל), או אפילו אשקלון (3,419 שקל) עומדים על 17-38 אחוז. זה פער לא הגיוני שבוודאי יצטמצם בהמשך.

ההפתעה מגיעה מכיוון הרצליה. נראה כי שכונת גליל ים משפיעה על המחירים, אבל צריך לזכור ששכונות כמו הרצליה פיתוח נכללות כאן והיא מושכת את המחירים כלפי מעלה. היינו מצפים להתמתנות בשיעורי השכירות באזור זה, ביחס לעליות בשאר הערים בסביבה.