תופעה חדשה: מתווכים בדרום גובים עמלה של 10% ביחס למחיר הנכס

משקיעי הנדל"ן קפאו עם תחילת הטבח ב-7 באוקטובר. חלקם ביטלו חוזים עבור רכישת דירות בדרום, גם במחיר של סיכון. הסיבה לכך הייתה ברורה: אף אחד לא ידע מה יהיה המצב בדרום באותה תקופה, אבל דבר אחד הם ידעו: תושבי שדרות ואופקים מתפנים, הדרום לא יחזור להיות כשהיה והאפשרות לרכוש דירות שנבנו ללא ממ"ד ירדה מהפרק, משום שאין שוכרים שיסכימו לקחת דירה כזאת, גם בחצי ממחיר השוק.

בימים האחרונים משקיעים מדווחים כי המגמה התהפכה. הם עדיין לא רוכשים דירות ללא ממ"ד בכמויות, אבל מדווחים כי הם מנצלים את המצב כדי לזהות עסקאות במחיר רצפה. הם מנסים לרכוש דירות בירוחם ודימונה במחיר של 300-350 אלף שקל. מתווכים מקומיים מספרים כי הביקוש לדירות ירד, אבל יחד עם זאת, הם פונים בעיקר לקהל המשקיעים ומנסים לאתר מוכרים לחוצים על מנת לייצר עסקה. לדברי המשקיעים, חלק מהם הפכו את ההיצע המוגבל של דירות במחיר כזה לניצול ציני של המצב וגובים עמלות מופרזות.

דירות ישנות וזולות בירוחם (מפייסבוק לפי סעיף 27)

צריך להבין שלמתווכים עסקה כזאת פחות משתלמת. הם מקבלים עמלה של 2% ומעסקה של 350 אלף שקל הם יכולים לגזור 7,000 שקל פלוס מע"מ. זה לא מספיק להם, אז הם מביאים מוכרים וקונים ודורשים מהם לחתום על מסמך התחייבות לתשלום של 13-15 אלף שקל פלוס מע"מ על דירה כזו. כלומר - 4%. כך נוצרות עסקאות שבהן המתווכים מרוויחים שכר כפול, מה שמשקף דמי תיווך של 8.7% ביחס לנכס. התופעה הזאת של עמלת מינימום תיד הייתה קיימת, אבל מה ששונה כעת זו התדירות - אנשים נוטשים דירות ללא ממ"ד, מספר מתווכים מסתערים ורושמים רווח עצום.

• המדינה חילקה 49 קרקעות לבניית צמוד קרקע בדימונה. כמה זה עלה?
• דימונה, כפר סבא, ראשל"צ ובית שמש בפנים: נפתחה ההגרלה של דירה בהנחה

מתווך שעובד באזור דרום סיפר לביזפורטל: "מבלי להיכנס לפרטים, אני יכול לומר לך שאנשים רבים באים לבקר בנכס שאני משווק, אבל לא תמיד רוכשים. אתה משקיע זמן, מאמץ גדול, ובסוף אתה מוכר אחרי חודשיים. אף אחד לא יכול לחיות מ-7,000 שקל בחודשיים, ויש לי חדשות בשבילך - גם מ-15 אלף שקל בחודש קשה לחיות. אז מה עושים? יש עמלת מינימום. מי שרוצה בא, ומי שלא לא. במקרה שלי, אני מחתים אותם לפני העלייה לנכס, לא מוותר על זה, כי בעבר קרה לי שמשקיע ניסה לעקוף אותי דרך חבר. יש לי שתי ברירות כשאני מוכר נכסים בדרום - לא לעבוד בכלל או לקחת עמלת מינימום. אלה נכסים אחרונה שיימכרו במחיר הזה - בעוד כמה חודשים, לא יהיה נכס בדימונה או בירוחם שהמחיר שלו יהיה פחות מ-420 אלף שקל, אלא אם הוא דורש השקעה של 100-150 אלף שקל לצורך שיפוץ".

על מנת לבחון את הנושא, פנינו למתווך בירוחם שמשווק דירה במחיר של כ-350 אלף שקל. הוא הודיע מראש כי הוא דורש עמלה גבוהה יותר, משני הצדדים, כך שהעמלה ביחס למחיר הנכס תעמוד על כ-9% - כלומר, קצת יותר ממה שהמדינה גובה ממשקיע עבור מס רכישה.

חשוב לציין כי בניגוד לכללים המחמירים של שמאי המקרקעין, אין בתקנות דבר האוסר על מתווך לגבות עמלת מינימום, גם אם היא נראית מנופחת. כך למשל, יש מתווכים שדורשים עמלה רק במידה והנכס יימכר במחיר מסוים. הם פונים לבעל הדירה, שואלים אותו מה מחיר הדירה שהוא היה רוצה לקבל ומנהלים משא ומתן עם קונים, כאשר הם מסכמים וחותמים על הסכם עם בעל הדירה, שמעביר להם את ההפרש. למשל: אם דירה נקנתה ב-1.6 מיליון שקל והמוכר דרש 1.5 מיליון שקל, בעל הדירה יעביר למתווך 100 אלף שקל.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כעת, נראה כי ההיצע המוגבל בדרום גורם למתוכים "לחרוג מהמסגרת" ובחלק מהמקרים מצאנו כי עמלת המינימום יכולה להגיע ל-10% ממחיר הדירה. כך למשל, בנכס באזור דימונה דרש המתווך 15 אלף שקל פלוס מע"מ על דירה שעלותה סביב 345 אלף שקל - מה שמשקף עמלה בגובה 10.17% ביחס למחיר הנכס.