הגרלות מחיר למשתכן הפכו משפחות לאמידות - עכשיו מוכרים את הדירות; וגם: 90% מהזכאים לא זכו והם ממורמרים

המדינה משחקת עם התושבים שלה. היא מחלקת כרטיסי גירוד, ומנהלת מפעל הגרלות שנקרא בעבר "מחיר למשתכן" וכעת הוא שינה את השם. ב"דירה בהנחה" יש לזכאים אחוזים בודדים לזכות (במקרים מסוימים פחות מאחוז) אבל אם הם זוכים זה כמו זכייה בפיס - הם מקבלים דירה בהנחה של 30% ויותר. האם זה נכון וצודק? לא. מדינה צריכה לספק הטבות שוויוניות, לא בשיטה של הגרלה. אין כאן שאלה של מזל, אבל ככה זה עובד וזה מייצר עיוותים מאוד גדולים - מעבר להגרלה עצמה שהיא סוג של עיוות, ההגרלות נותנות עדיפות לבני המקום. 

בני המקום בהרצליה מקבלים סיכוי גבוה לזכות בהרצליה. בני המקום באופקים מקבלים סיכוי גבוה לזכות באופקים. איפה כרטיס ההגרלה שווה יותר? בהרצליה. איפה התושבים "עשירים" יותר? בהרצליה. וכך, אנשים שמראש פחות צריכים את ההגרלה, מקבלים בונוס ומתנה גדולה - כרטיס הגרלה ששווה הרבה יותר (הנחה בהרצליה שווה הרבה יותר מהנחה באופקים) ומי שזוכה מרוויח סכום עתק. הצגנו כאן את המצב בגליל ים, שכונה בהרצליה. גם בראש העין המצב דומה. לפני מספר ימים דיווחנו לכם איך הרוכשים ממחיר למשתכן עשו רווח כמעט בלתי נתפס - פי 2.5 על הכסף, וימכרו בחודש הבא, שבע שנים אחרי, דירות ברווח של 1.5 מיליון שקל, בפסגות אפק.

זו הסיבה שיש ביקוש מאוד גדול להגרלות. בעבר זה נקרא "מחיר למשתכן", עכשיו זה נקרא "דירה בהנחה". ההנחות אמורות להגיע לעד 20% הם מגיעות ל-35% ויותר. הם אמורות להיות מוגבלות בחצי מיליון שקל הם מגיעות גם למיליון שקלים. הסיבה היא נקודת הייחוס - על פי המתווה של ההגרלה ההנחה היא עד 20% אבל זה ביחס למחיר מלפני 3 שנים. ביחס למחיר הנוכחי שעלה מאז ההנחה גדולה משמעותית.

בהגרלה הנוכחית בדירה בהנחה מוצעות 4,600 דירות ומספר ההצעות יעלה על 130 אלף. הסיכוי לזכות הוא לכאורה 3%, אבל יש מקומות כמו תל אביב ורחובות עם סיכוי של כמה עשיריות בודדות. ההטבה בהן מגיעה לקרוב למיליון שקלים. 

ההטבה הענקית הזו יוצרת בעיה גדולה, כי בסופו של דבר לא כולם זוכים. בהגרלה האחרונה הוצאו 4,600 דירות, מספר המתמודדים יעלה על 130 אלף יש זכייה של 3%. 97% לא זוכים. הם ינסו שוב בפעם הבאה ובפעם שאחריה. מצד אחד הסיכויים שלהם גדלים מצד שני יש בכל הגרלה כמות גדולה של זכאים שמצטרפים.

בקצב של 4 הגרלות בשנה וסדר גודל 17-20 אלף דירות, כשבכל שנה מצטרפים למעגל הזכאים סדר גודל של 40 אלף ובסה"כ מגיעים לכמות של 170 אלף זכאים לפחות, יש סיכוי של 10%-12% לזכות בשנה. זה לא קצת, אבל יש יותר שלא זוכים.

 ואז נוצר מרמור וקנאה. מי שזכה "בפיס" הצליח בחיים ומי שלא - אכל אותה. ככה לא מתנהלת מדיניות ממשלתית. זה לא משחק מול העם, צריך תוכנית שיוויונית לכולם. לא פרסים לזוכים.

המקרה של גליל ים הוא מהמציקים והמעוותים ביותר - בגליל ים שבהרצליה, נרכשו דירות ב-1.5-1.8 מיליון שקל לפני 7 שנים על ידי הרבה זוגות מהרצליה. כעת, 7 שנים אחרי הם יכולים למכור את הדירה ומבדיקה שעשינו צפויות שם מכירות רבות. המכירות האלו יעשו במחירים של פי 2.5 - סביב 4-4.3 מיליון שקל, מדובר על רווח של מעל 2 מיליון שקל, רווח ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל.

מסקנה - אלו שהיה להם, ומראש לא היו צריכים עזרה, זכו בדירה בהנחה גדולה ועכשיו מרוויחים 2-2.5 מיליון שקל. זה מתסכל, כי הכוונה של התוכנית היתה טובה, אבל היישום היה מאוד עקום. גליל ים היא רק דוגמה, בקריית קרינצי, ליד תל השומר יש זכיות של בני המקום וזו שכונה יקרה ובכלל - מעל 15 מקומות מתוך מעל 100 אזורים, היו מקומות מבוקשים. 

והנה מקרה נוסף בקרית קריניצי/ רמת אפעל ברמת גן. פרויקט מחיר למשתכן החל שם בנובמבר 2016, לפני כמעט 7 שנים. 318 דירות בשני מתחמים שווקו אז, כשחברת הנדל"ן שבנתה את הדירות הייתה סלע איסתא. המחיר הממוצע למטר בפרויקט עמד על  14,339 שקל - פחות ממחצית מהמחיר הממוצע ברמת גן היום, בטח כשמדובר באזור הצמוד לבית החולים שיבא תל השומר, ממש ליד בית הספר בגין בעיר. אם תרצו, קו התפר של שכונת רמת אפעל/קריית קרינצי - סביב הרחובות גבריאלה, רפאל איתן ודרך שיבא.

בדקנו מה היו המחירים של הדירות הראשונות שנמכרו באזור. ובכן, בפועל - דירת 85 מ"ר כולל מרפסת, חניה ומחסן עלתה 1.355 מיליון שקל; דירת 100 מ"ר כולל מרפסת, חניה ומחסן עלתה כ-1.569 מיליון שקל; דירת 5 חדרים, 120 מ"ר, כולל מרפסת, חניה ומחסן עלתה כ-1.854 מיליון שקל. מבדיקה לעומת מחירי השוק אז, מדובר היה בהנחה של 22% - ממוצע של 437 אלף שקל בערך לדירה ממוצעת של 4 חדרים.

וכמה היא עולה היום? את הכסף הגדול, הרוכשים עשו בתקופה הזאת שבה הם המתינו למימוש. מתחילת השנה נעשתה בשכונה עסקה אחת, סביב 36,600 למ"ר, אבל מבדיקה של מחירי ההיצע עולה כי מדובר בסכום הגיוני למדי. ההיצע בשכונה הזאת מוגבל ונמוך, אבל מחירי ההיצע של הדירות מעידים שהמחיר הזה הוא ריאלי. להרחבה על הרווחים של רוכשי הדירות בשכונה

גם בראש העין יש מגמת מימושים גדולה אחרי שעברו 7 שנים. רבים מהזוכים שם, לא באמת רצו לגור שם, אבל הרצון להרוויח כסף בזכות הגרלה במחיר זול וכמות הפרוקיטים הגדולה בראש העין גרמו לרבים לזכות שם, להשכיר את הדירות ולחכות 7 שנים למימוש. זה קורה עכשיו. להרחבה - זוכי מחיר למשתכן בראש העין ימכרו ברווח של 1.5 מיליון שקל 

 

מה קרה בחריש?

ההגרלה של פרויקט מחיר למשתכן בחריש הייתה תחת עננה גדולה באותה תקופה, ב-2017, כאשר רוכשי הדירות עדיין יכלו להתלבט. עבור, חריש הייתה עדיין עוד עיר בפריפריה. בתקופה ההיא, לפני שש שנים, אנשים נמנעו מלרכוש דירות בחריש, בקריית גת, אפילו בערים קרובות יותר למרכז. עובדה: כ-1,300 איש בלבד נרשמו להגרלה (היו 4 הגרלות, לכל אחת נרשמו כ-1,300, אבל מדובר ברוב המקרים באותם אנשים), 750 מהם זכו בהגרלה. מי שרצה דירה בחריש, היה לו סיכוי של יותר מ-50% לזכות. היום, למרות המחיר הגבוה, הסיכוי בפרויקט ממוצע הוא פחות מאחוז.

שכונת בצוותא, חריש (ביזפורטל)

המחירים היו נמוכים. הם נעו סביב 7,500 שקל למ"ר והזוכים קיבלו גם הטבה של 40 אלף שקל. המחיר היה נמוך ביחס למחיר השוק. דירת 4 חדרים מרווחת נמכרה אז סביב 800 אלף שקל, דירות 5 חדרים סביב 1-1.1 מיליון שקל בלבד. ובכל זאת, הרוכשים לא מיהרו. 7 שנים יחלפו בחודש הבא, בהם רובם המתינו כדי שיוכלו למכור את הדירה. הם נכנסו לדירות שלוש שנים אחרי הזכיה וחלקם התקשה מאוד להשכיר את הנכס. הסיבה לכך הייתה ההיצע הגבוה - כולם בנו בחריש, שכונת הפרחים הייתה בשיא הבנייה שלה. על כל בניין, היו כמה שלטים. המשקיעים באו, קבוצות הרכישה לא הפסיקו לצוץ. דירות להמונים, היצע גבוה - הכל הוביל לדיבורים על ירידת מחיר.

מה שהציל את חריש הייתה העלייה במחירי הדירות בישראל ב-2021-2022. גם המחירים בחריש עלו ואנשים שלא מצאו את הפריפריה בדרום, הגיעו לעיר מוגנת טילים (יחסית) והעדיפו להיות קרובים לבאקה, מאשר לעזה.

כשמסתכלים מה קורה באזור הדירות של מחיר למשתכן, מבינים שגם מי שקנה בחריש, למרות סימני השאלה, עשה רווח נאה. המחיר הממוצע בעיר עומד על 15.5 אלף שקל. דירות 4 חדרים, סביב 100 מ"ר, נמכרות ב-1.53-1.58 מיליון שקל. כלומר, מי שרכש דירה ב-2017 דרך מחיר למשתכן, רשם רווח אסטרונומי, כמעט 100%. בשקלים, מדובר על רווח של 750 אלף שקל בערך לדירה. האמת? זה לא הרבה. מחירי הנדל"ן בישראל הכפילו את עצמם בעשור האחרון, אבל משום מה, העלייה בחריש נמוכה מאשר העלייה בערים אחרות. רוצים הוכחה? באותה תקופה בה הפרויקט היה מוכן, ב-2020, נמכרו בעיר דירות כאלה סביב מיליון שקל, כלומר מדובר בהנחה של 200 אלף שקל. המחיר קפץ רק ב-2019. רוב הזוגות שרכשו דירות היו צעירים - 26-40, והאוכלוסיה הייתה מעורבת, דתיים וחילונים.

 

פעם כן, היום כבר לא

המסקנה מחריש היא פשוטה - מי שרכש דירות לפני מחיר למשתכן, אפילו על הנייר, הרוויח בענק. פעם מכרו בעיר דירות ב-400 אלף שקל ואנשים עוד התלבטו, היום קשה מאוד להשיג דירות ישנות במחיר גבוה פי 3. כלומר, ההשקעה בחריש הייתה טובה, בתנאי שהשקעתם מוקדם, אבל אם קניתם בשנתיים האחרונות, לא בטוח שמדובר בעסקה כל כך טובה.

הסיבה לכך היא שהמחירים בחריש קפצו מהר מדי. ההיצע גדל, לאנשים לא היה מספיק כסף כדי לקנות בנתניה ובחדרה - והם רכשו דירות ב-40% הנחה בחריש. עבור זוגות צעירים, זה משמעותי. זו אולי הסיבה שזוכי מחיר למשתכן הרוויחו אמנם לא מעט כסף, אבל פחות בהשוואה לכלל השוק.