דירה ב-8.5 מיליון שקל בשדה דב - 193 דירות נמכרו על הנייר; והאם ישראל קנדה תרכוש את הקרקע של חנן מור?

כמה מרוויחה ישראל קנדה מהפרויקט שלה, ריינבו, בשדה דב? בפרויקט הדגל של החברה נמכרו דירות לנעה קירל והוריה, לאנה זק ולכדורגלן מנור סולומון, וזו רק תחילת הרשימה של המפורסמים. אלו הביאו איתם רוכשים נוספים, ובקצב הזה בחודש הבא ישראל קנדה תגיע למכירות של 200 דירות. כעת זה 193 דירות. המחיר הממוצע עלה לכ-8.5 מיליון שקל, מעל 80 אלף שקל למ"ר.

זה הפרויקט הרווחי ביותר של ישראל קנדה (במונחים אבסולוטיים) עם רווח צפוי של מעל 700 מיליון שקל. עסקת רכישת הקרקע שהיתה סיכון גדול ונלקחה בהלוואה של 1.2 מיליארד שקל התבררה כעסקה טובה, אבל היה חשש גדול על רקע עליית הריבית וירידת מחירי הדירות בשנה שעברה. החשש הזה הפך למוחשי בחברת חנן מור שקרסה. היא רכשה קרקע ב-1.5 מיליארד שקל (במחיר למ"ר שמבטא שווי של 10% יותר מרכישות של אחרים לרבות ישראל קנדה), לקחה  הלוואה גדולה ולא הצליחה לעמוד בתשלומים ונכנסה לסחרור.  

הכל עניין של תזמון. בנקודת זמן הזו, לא היו מפילים את חנן מור, היו נותנים לחברה גרייס, אבל בנובמבר אשתקד, הבנקים והגופים הממנים לא רצו לקחת סיכונים.  בדרך הם הפילו גם את בעלי המניות והאג"ח הלא מבוטחות, אבל אי אפשר היה לדעת מראש שהמצב יראה אחרת אחרי כמה חודשים. 

את הקרקע של חנן מור עשויים למכור בשווי של כ-1.3 מיליארד שקל ולמעלה מכך. על פי הידוע ההצעות שהוגשו נמוכות מכך. דמרי, ישראל קנדה וישראל תשובה התעניינו וההצעות הגיעו ל-1.2 מיליארד שקל. זה לא יעצור שם.  סיכוי טוב שיהיו קבוצות נוספות שינסו להתמודד. 

• כמה תרוויח ישראל קנדה מהפרויקט בשדה דב?
• קנדה גלובל רוכשת קרקע במיאמי ב-70 מיליון דולר

הקרקע בשדה דב (דוח שמאי ארז אבירן)

ונחזור לפרויקט של ישראל קנדה. הפרויקט ממוקם על מגרש של 8.6 דונם, ומיועד ל-480 דירות (בשטח כולל של 60 אלף מטר, כלומר ממוצע של 125 מ"ר ליחידת דיור) ושטחי מסחר. נכון להיום, 193 דירות כבר נמכרו (כולל בקשות לרכישת דירה) תמורת 1.628 מיליארד שקל - ממוצע של 8.435 מיליון שקל לדירה. מחיר הקרקע נע סביב 1.3 מיליארד שקל, בהתאם לדוח השמאי.

לפרויקט שדה דב אין תחליף מבחינת הרווח הגולמי העתידי לקבוצת ישראל קנדה. גם המגדל המתוכנן בהרצל-יהודה הלוי או הפרויקט בבבלי לא משתווים אליו, בטח לא במחיר הקרקע. 

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

נתוני מכירת דירות ורווח צפוי, ישראל קנדה (מתוך הדוח לרבעון ה-1)

כפי שאפשר לראות בטבלה שיעור הרווח הגולמי הצפוי עומד על 21%, אבל מה שיותר חשוב הוא יתרת העודפים הצפויה אחרי מס - 921 מיליון שקל. הרווח הצפוי לכלל הפרויקטים הבנויים של ישראל קנדה עומד על 4 מיליארד שקל (6 מיליארד שקל מכלל הפרויקטים, כולל פרויקטים בהקמה והתחדשות עירונית מתוכננת). כלומר, כמעט רבע מהרווח הצפוי של החברה אחרי מס בשקלים - מגיע מהקרקע הזאת.

שימו לב למספרים השנה: 121 דירות נמכרו בשנה שעברה כולה, ובסך הכל עד לסוף הרבעון הראשון השנה 156 - כלומר, 35 חוזים חדשים נחתמו. הקצב נשמר ואולי אפילו למעלה מכך - קצב של 140 דירות בשנה מבטיח שישראל קנדה תמכור את כל הדירות עד סיום הבנייה. זה לא מובן מאליו עבור פרויקט שהמחיר למטר שלו הוא 82,456 שקל - כך על פי המצגת ששחררה החברה למשקיעים. אגב, המחיר למ"ר עבור מכירות השנה שעברה עמד על 82,379 שקל - ללמדכם שהמחיר למ"ר לא השתנה ואפילו עלה מעט (זה תלוי כמובן בתמהיל הדירות - בדירות קטנות יותר המחיר למ"ר גבוה יותר).

ההכנסות המצטברות של הפרויקט צפויות להגיע ל-3.4 מיליארד שקל, והרווח הגולמי למעל 700 מיליון שקל. הקרקע, המסים והמימון עליה מסתכמים בכ-1.5 מיליארד שקל (הקרקע עלתה במקור כ-1.2 מיליארד שקל). המספרים האלו מבטאים את מרכיב הקרקע הגבוה מתוך מרכיב הדירה -  כ-40% ממחיר הדירה נובע מהקרקע.

ישראל קנדה קיבלה מימון מלא והיא אמורה לפרוע אותו בקרוב כשבמקביל היא אמורה לקבל ליווי בנקאי צמוד. ככל הנראה בנק לאומי שהוא הממן יספק את הליווי הצמוד.