דירה ב-8.5 מיליון שקל בשדה דב - 193 דירות נמכרו על הנייר; והאם ישראל קנדה תרכוש את הקרקע של חנן מור?
כמה מרוויחה ישראל קנדה מהפרויקט שלה, ריינבו, בשדה דב? בפרויקט הדגל של החברה נמכרו דירות לנעה קירל והוריה, לאנה זק ולכדורגלן מנור סולומון, וזו רק תחילת הרשימה של המפורסמים. אלו הביאו איתם רוכשים נוספים, ובקצב הזה בחודש הבא ישראל קנדה תגיע למכירות של 200 דירות. כעת זה 193 דירות. המחיר הממוצע עלה לכ-8.5 מיליון שקל, מעל 80 אלף שקל למ"ר.
זה הפרויקט הרווחי ביותר של ישראל קנדה (במונחים אבסולוטיים) עם רווח צפוי של מעל 700 מיליון שקל. עסקת רכישת הקרקע שהיתה סיכון גדול ונלקחה בהלוואה של 1.2 מיליארד שקל התבררה כעסקה טובה, אבל היה חשש גדול על רקע עליית הריבית וירידת מחירי הדירות בשנה שעברה. החשש הזה הפך למוחשי בחברת חנן מור שקרסה. היא רכשה קרקע ב-1.5 מיליארד שקל (במחיר למ"ר שמבטא שווי של 10% יותר מרכישות של אחרים לרבות ישראל קנדה), לקחה הלוואה גדולה ולא הצליחה לעמוד בתשלומים ונכנסה לסחרור.
הכל עניין של תזמון. בנקודת זמן הזו, לא היו מפילים את חנן מור, היו נותנים לחברה גרייס, אבל בנובמבר אשתקד, הבנקים והגופים הממנים לא רצו לקחת סיכונים. בדרך הם הפילו גם את בעלי המניות והאג"ח הלא מבוטחות, אבל אי אפשר היה לדעת מראש שהמצב יראה אחרת אחרי כמה חודשים.
- כל הכותרות
את הקרקע של חנן מור עשויים למכור בשווי של כ-1.3 מיליארד שקל ולמעלה מכך. על פי הידוע ההצעות שהוגשו נמוכות מכך. דמרי, ישראל קנדה וישראל תשובה התעניינו וההצעות הגיעו ל-1.2 מיליארד שקל. זה לא יעצור שם. סיכוי טוב שיהיו קבוצות נוספות שינסו להתמודד.
הקרקע בשדה דב (דוח שמאי ארז אבירן)
ונחזור לפרויקט של ישראל קנדה. הפרויקט ממוקם על מגרש של 8.6 דונם, ומיועד ל-480 דירות (בשטח כולל של 60 אלף מטר, כלומר ממוצע של 125 מ"ר ליחידת דיור) ושטחי מסחר. נכון להיום, 193 דירות כבר נמכרו (כולל בקשות לרכישת דירה) תמורת 1.628 מיליארד שקל - ממוצע של 8.435 מיליון שקל לדירה. מחיר הקרקע נע סביב 1.3 מיליארד שקל, בהתאם לדוח השמאי.
לפרויקט שדה דב אין תחליף מבחינת הרווח הגולמי העתידי לקבוצת ישראל קנדה. גם המגדל המתוכנן בהרצל-יהודה הלוי או הפרויקט בבבלי לא משתווים אליו, בטח לא במחיר הקרקע.
נתוני מכירת דירות ורווח צפוי, ישראל קנדה (מתוך הדוח לרבעון ה-1)
כפי שאפשר לראות בטבלה שיעור הרווח הגולמי הצפוי עומד על 21%, אבל מה שיותר חשוב הוא יתרת העודפים הצפויה אחרי מס - 921 מיליון שקל. הרווח הצפוי לכלל הפרויקטים הבנויים של ישראל קנדה עומד על 4 מיליארד שקל (6 מיליארד שקל מכלל הפרויקטים, כולל פרויקטים בהקמה והתחדשות עירונית מתוכננת). כלומר, כמעט רבע מהרווח הצפוי של החברה אחרי מס בשקלים - מגיע מהקרקע הזאת.
שימו לב למספרים השנה: 121 דירות נמכרו בשנה שעברה כולה, ובסך הכל עד לסוף הרבעון הראשון השנה 156 - כלומר, 35 חוזים חדשים נחתמו. הקצב נשמר ואולי אפילו למעלה מכך - קצב של 140 דירות בשנה מבטיח שישראל קנדה תמכור את כל הדירות עד סיום הבנייה. זה לא מובן מאליו עבור פרויקט שהמחיר למטר שלו הוא 82,456 שקל - כך על פי המצגת ששחררה החברה למשקיעים. אגב, המחיר למ"ר עבור מכירות השנה שעברה עמד על 82,379 שקל - ללמדכם שהמחיר למ"ר לא השתנה ואפילו עלה מעט (זה תלוי כמובן בתמהיל הדירות - בדירות קטנות יותר המחיר למ"ר גבוה יותר).
ההכנסות המצטברות של הפרויקט צפויות להגיע ל-3.4 מיליארד שקל, והרווח הגולמי למעל 700 מיליון שקל. הקרקע, המסים והמימון עליה מסתכמים בכ-1.5 מיליארד שקל (הקרקע עלתה במקור כ-1.2 מיליארד שקל). המספרים האלו מבטאים את מרכיב הקרקע הגבוה מתוך מרכיב הדירה - כ-40% ממחיר הדירה נובע מהקרקע.
ישראל קנדה קיבלה מימון מלא והיא אמורה לפרוע אותו בקרוב כשבמקביל היא אמורה לקבל ליווי בנקאי צמוד. ככל הנראה בנק לאומי שהוא הממן יספק את הליווי הצמוד.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
19.שלא יעבדו עליכם...אבנר 08/06/2024 08:53הגב לתגובה זו1 0מניות חברות הנדלן בכלל ואלו שבכתבה בפרט בצלילה עמוקה,וזה ישתקף במחירי הדירות שימכרו בפרוייקטים הנ"ל. ראו הוזהרתם!!!סגור
-
18.״כולל בקשות לרכישת דירה״אנונימי 07/06/2024 09:01הגב לתגובה זו1 0לפי הנאמר בכתבה אין מכירות של כ-200 דירות, המספר הנל כולל בקשות לרכישת דירה שזה מסמך שאפשר לנגב איתו במקרה הטוב ובמקרה הפחות טוב הדף זול וזה יכאב.סגור
-
17.״כולל בקשות לרכישת דירה״אנונימי 07/06/2024 09:01הגב לתגובה זו0 0לפי הנאמר בכתבה אין מכירות של כ-200 דירות, המספר הנל כולל בקשות לרכישת דירה שזה מסמך שאפשר לנגב איתו במקרה הטוב ובמקרה הפחות טוב הדף זול וזה יכאב.סגור
-
16.מעוניין לקנות מהקונה ב 3.8 מיליון שקל ומטהברוך 06/06/2024 07:41הגב לתגובה זו3 0קנו וכנראה ירדו במחיר במיוחד כשהריבית תעבור 5% (או שיעטפו בניילון ל30 שנה הבאות)סגור
-
פחחח, נסה למצוא דירה ישנה במחיר הזהתל אביבי 2 06/06/2024 15:07הגב לתגובה זו6 1ברמת אביב תוכל למצוא דירת 2-3 חדרים ישנה בתקציב שלך (וגם זה לא טריביאלי), אז דירה חדשה בשדה דב, ליד נועה קירל? תעשה לי טובה. היי, אתה יכול גם לקנות דירה נחמדה ביד אליהו או בכפר שלם במזרח ת"א. נכון, זה רחוק מהים. אז מה? תתמודד. אם הם יכולים לגור רחוק מהים אז גם אתה יכול. אתה לא באמת באמת חייב לגור מטר מהטיילת. רוצה לקנות דירה חדשה במערב ת"א? כן, זה יקר. מה לעשות? כי חוץ ממך יש בערך עוד מיליון ישראלים שהיו רוצים. רק 16 אלף יצליחו. לקנדה ישראל וחנן מור יש בסה"כ כמה מאות דירות כאלה. הכל ימכר.סגור
- טען עוד
-
15.סופה כמו של "חנן מור" כתבת תדמית מפח נפש לקונים! (ל"ת)נביא 06/06/2024 00:34הגב לתגובה זו3 0סגור
-
14.לא אקנה שם גם שחינם....v 05/06/2024 21:39הגב לתגובה זו2 0מי שרוצה שיגור, יהיה לי עוד דירות לקנות קרוב אלי.סגור
-
13.בועה לי בועה לי מתפוצצת בקרוב (ל"ת)davidadahan@gmail.com 05/06/2024 20:23הגב לתגובה זו7 0סגור
-
12.לא היצה בעיה עם הממנים, רק עם לאומי שעשה דוקאהגולש 05/06/2024 19:13הגב לתגובה זו2 0פשוט רדף את חנן במטרה להפילו להזכירכם הוא הכשיל לו עסקאות מכר על מגרשים אחריםסגור
-
11.בוא נראה בקרוב לאן הנדלן בארץ ילך= חיזבאללה (ל"ת)פראיירים לא מתים 05/06/2024 15:23הגב לתגובה זו5 0סגור
-
10.חחח עבודה על כולם בעינייםאייל 05/06/2024 13:39הגב לתגובה זו13 1כפי שפוסם באחת הכתבות אנשים רוכשים "אופציה" לרכישת דירה. משלמים 10% ובעוד 5 שנים יכולו להחליט האם הם רוכשים או לא את הדירה. בינתיים היזם משלם הרים וגבעות וכיגיע הרגע נראה מי שחה ללא בגד ים. החיים מכינים הפתעות למי שלא מצפה להם.סגור
-
צודק כי המניה מתנהגת אחרת . (ל"ת)אייל 05/06/2024 14:52הגב לתגובה זו5 0סגור
-
המדרש הוצא מידי החברה ואינו רלונטיהגולש 05/06/2024 19:15הגב לתגובה זו1 0המפסידים הם נףהציבור שנתןהלואות עי אגחים ללא בטחונות וכמובן הציבור שקנה מניות החברהסגור
-
9.מדינה ארורה. נסראללה יקריס את כל הנדלן במדינה. הכל כאןמני 05/06/2024 13:31הגב לתגובה זו10 1בועת מחירים.סגור
-
אמן כן יהי רצון , בעזרת השם ישמיד גם את המשטר הציוני (ל"ת)אייל 05/06/2024 14:52הגב לתגובה זו1 2סגור
-
8.ברוכים הבאים לעולם המקביל של הנדל"ןבחסות מר יצחקי 05/06/2024 12:56הגב לתגובה זו12 0אין גלי ירידה אין מלחמות אין גרעון אדיר אין שריפות אין הרוגים חטופים ופצועים אין ריסוק חברתי וחשש כבד לעתיד המדינה הזו הכל דבש, והחיים בסרט יפים.. עד למפגש עם המציאות שמתקרבת כמו קטר של רכבת משא. בהצלחה- תקנו גם דירת שיכון ב10,000,000 ש"ח, זה רק יעלה (הרי כבר 15 שנים זה רק עולה), או שלא:)סגור
-
יש דווקא גלי עליהישראלי 2 05/06/2024 15:03הגב לתגובה זו2 4סתם, לידיעתך, כל שנה מתווספים לכאן בני אדם מחו"ל. בהתחשב באנטישמיות הגואה זה עלול לגדול ומי שמגיע לכאן מחול יש לו כסף. מוזמן לעיין בדוחות דמוגרפיים.סגור
-
אתה או תמים או מטומטםיש גלי ירידה 05/06/2024 22:18הגב לתגובה זו4 1המלמס ומשרד הפנים מסתירים מהציבור את גלי הירידה הכבדים מישראלסגור
-
אין שום סיבה להסתירישראלי 2 06/06/2024 15:07הגב לתגובה זו2 0להפך. צפוף פה, לכן כל מי שמוכן לרדת מישראל ולפנות דירה דווקא עושה לכולנו טובה. הבעיה היא שכל שנה יש עשרות אלפי עולים יותר מאשר יורדים. כל שנה!סגור
-
7.מדהים כמה עשירים יש בישראלאביאל יהודה 05/06/2024 12:47הגב לתגובה זו8 0רק בשדה 'דב 10K יחידות דיור במחיר ממוצע של 8 מיליון, תוסיפו לזה את חוף התכלת, התחדשות ברובעים 3 ו4 בתא וכוסגור
-
כן, כשאתה שומע על אלפי המיליונרים של עובדי אנווידאההעובדות 05/06/2024 15:49הגב לתגובה זו3 2ועל עוד מענקים ואקזיטים במאות מיליונים וגלי עליה מצרפת ומארה''ב זה מצרף עוד אלפי קונים פוטנציאליים שקונים יותר מדירה אחת במכה וזה גורר את כל השוק למעלה (גילוי נאות - עובדי אנווידאה עוד לא יכולים לממש את המניות והם ייצטרפו לביקושים רק בעוד כמה שנים).אנחנו במצב חירום גם בדיור ויש ליזום חוק שמגביל את כמות הדירות שיחיד יכול להחזיק או להעניק במתנה לבני משפחתו.סגור
-
גם עובדי NVDA שעשו מיליון דולר נטו לא יכולים לקנות שםטטט 06/06/2024 07:16הגב לתגובה זו2 0גלי עליה יש רק בדמיון שלך. איזה משקיע ישקיע בנכס עם 1.5 אחוז תשואה כשהריבית היא 5 אחוז?סגור
-
רבים מוכרים דירה ישנהתל אביבית 05/06/2024 14:57הגב לתגובה זו3 0וקונים חדשה. בדוק כמה כסף אפשר לקבל על דירה ישנה ומתפוררת במרכז ת"א, מוכרים אותה וקונים עם תוספת קטנה דירה חדשה בשדה דב. מה רע?סגור
-
6.לא מפתיעמזרחי 05/06/2024 12:43הגב לתגובה זו2 0כל הכבוד לישראלים שום דבר לא מפחיד אותם לא מלחמה לא מחירים לא עתיד איפה יש דבר כזה לא תמצא בכל העולםסגור
-
5.למיטב זכרוני כל מתחם שדה דב זה 10,000 יח״דאמיר 05/06/2024 12:39הגב לתגובה זו4 0אני לא בטוח שהשוק מסוגל ״לספוג״ 10,000 יח״ד במחיר ממוצע של 8.5 מ׳ שח ליחידה. ובל נשכח שבסמוך תוקם גם תוכנית חוף התכלת שתהיה ענקית בפני עצמה.סגור
-
הבנייה תמשך 10-20 שנהישראלי 2 05/06/2024 14:58הגב לתגובה זו4 0לכן לא הכל מגיע עכשיו לשיווק. כרגע משווקים כמה אלפים בודדים.סגור
-
4.למה לא מעגלים כבר ל100K למטראבי 05/06/2024 12:39הגב לתגובה זו8 0וברצינות היתרונות הרבים של תל אביב לא מצדיקים מחירים כאלה. פאק - גם היתרונות הרבים של ניו-יורק לא מצדיקים מחירים כאלה. בהצלחה לשני הצדדיםסגור
-
3.טירוף על מה עולה אני במיליון לא קונה הכל חולות שםYOS 05/06/2024 12:24הגב לתגובה זו1 0בגלל שקירל קנתה אז כולם רצים אין כלום שם אפילו קניון אין לקנות אוכל אין מדינה של מילחמות על כלום מעליםסגור
-
יהיו חנויות ברחובות שדה דבתל אביבי 2 05/06/2024 15:00הגב לתגובה זו4 0זה ההמשך של אבן גבירול ואם אתה רוצה קניון אז במרחק דקה נסיעה יש לך את קניון רמת אביב הנחשק.סגור
-
זה לא בדיוק דקהYOS 05/06/2024 17:55הגב לתגובה זו1 0קח בחשבון זמן לחניה ולהכנס שם לשופר סל אכי יקרנים בקיצור טירוף מחירים אסור לקנות ידוע שהיהודים פריירים תיראה את יוקר המחיה בהכללללללסגור
-
2.זה לא מפתיע את מי שמכיר את ת"אתל אביבי 2 05/06/2024 12:16הגב לתגובה זו6 0אם בפלורנטין, שכונה די ג'יפה, רחוקה מהים, מוכרים דירות ב 60 אלף למטר למה שלא יגיעו קונים לשדה דב, מטר מהים, ב 80 אלף למטר? רק ההיצע הגדול בשכונה החדשה הוא זה שמונע מהמחירים לעלות עוד אבל מבחינת תמורה לכסף? שדה דב היא אחלה אחלה הצעה, ולהערכתי הכל ימכר. נכון, זה יקר. אז מה? ת"א תמיד היתה יקרה, ות"א קרוב לטיילת והים? עוד יותר יקר. אלה לא מסכנים מי שקונים שם ומי שתקציבו מוגבל יותר מוצא דירות ישנות באזור בתמחורים נמוכים יותר. הכל בסדר.סגור
-
1.המנייה לא עולה ,אייל 05/06/2024 12:10הגב לתגובה זו5 0כניראה שהמשקיעים לא קונים כל כך את הכתבה , בכל מקרה הבעיה של שוק הנדלן זה קפפאון בעסקאות יד 2 שבסוף יחלחל לדירות הפריסייל.סגור
