"אין לי דירות, מכרתי הכל. המחירים יעלו ולא אעשה מבצעי 10/90"

עד לפני חצי שנה, זה היה נראה כמו חלום הבלנות של צחי אבו: הטבח הנורא של חמאס הוביל לחששות בקרב הקבלנים בדרום. אתרים נסגרו, המכירות ירדו, חלק ממשרדי חברות הנדל"ן נסגרו - אף אחד לא ידע מה עומד לקרות בשוק. אבו עצמו היה רחוק מלהרים ידיים. לפני כשלושה חודשים, בראיון שקיימנו איתו, הוא הסביר שעליות מחירי הנדל"ן פיקטיביות, אך הוסיף כי הוא לא רואה ירידות בשוק.

אבו ידע היטב על מה הוא מדבר. הדוחות האחרונים של ארי נדל"ן יכולים לספר את הסיפור של התקופה האחרונה והוא מרגיש מוגן: החברה סיימה לשווק את כל הדירות שהיא מוכרת באשדוד. אין לו דירות למכירה והוא יכניס בקרוב לשוק שני פרויקטים נוספים. מצד שני, הוא העלה את מחירי השכירות בקניונים שלה ומרגיש די בטוח לעשות זאת גם בתקופה כזאת. יחד עם המחירים שנמצאים בעלייה (חלק ניכר מההכנסה מבוסס על פדיון) החברה הציגה מספרים נאים: ה-NOI של חברת ארי נדל"ן הסתכם בכ-19 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה - צמיחה של כ-7.5% ביחס לתקופה המקבילה בשנת 2023. ה-FFO עמד על כ-15 מיליון שקל - גידול של 25% ביחס לאשתקד. מלחמה? מתיחות בדרום? האנשים מסתובבים בקניונים, והרבה, מתברר.  

מה יקרה למחירי הנדל"ן?

שלושה חודשים אחרי הראיון ההוא, אבו נשמע הרבה יותר נחרץ עכשיו. הוא כבר לא מדבר רק על כך שהמחירים לא יירדו, אלא צופה עלייה של ממש. שאלתי אותו האם היזמים הצליחו במקום שבו הממשלה נכשלה והצליחו להתניע את השוק.

"מבצעי המימון הם רק טריגר למשוך את הביקושים הכבושים שיש בשוק. אני כל הזמן מדמה את הביקוש לרכישת דירות לפקק וירטואלי במצבי משבר", הוא מסביר. "אם יש מלחמה או הכרזה של שר אוצר על מע"מ אפס או גזרות מס רכישה, שעוצרות את שוק המגורים, הן למעשה יוצרות רק פקק וירטואלי, כזה שלא רואים באמת, כי רוכשים מחכים על הגדר, כל יום אנשים מתחתנים, מתגרשים, והביקוש מיום ליום עולה. אז מה עשו היזמים? בסך הכל הניעו את השוק, אבל עכשיו הביקושים מתחילים להתפרץ".

דירות באשדוד (גוגל מאפס)

• ארי נדל"ן: הרווח הנקי קפץ פי 3.5 - 118 מיליון שקל
• מניית ארי נדל"ן תעלה ב-50%

אז אולי גם זו עלייה מדומה? "לא, כי הקונה מחכה לצעד שיקרה כדי לרדת מהגדר לתוך המגרש ולקנות את הדירה. והוא קיבל את הטריגר. מה-7 לאוקטובר, ואחרי עם הנושא של הרפורמה המשפטית, ראינו כאן שנה שבה הביקושים לא באו לידי ביטוי, ולמעשה נוצר 'פקק וירטואלי', יחד עם המבצעים והאווירה בשוק שאין מה לעשות, כי הדירות הולכות להתייקר, הקונים יורדים מהיציע, קונים ורואים איך המחירים ממשיכים לעלות".

מה יקרה בחצי השנה הקרובה? "נראה עליות וביקושים שממשיכים להתגבר, כי ההיצעים והתחלות הבנייה ירדו פלאים, עליות הריבית נעצרו ולא רואים אפשר לעליות נוספות, אולי אפילו ירידה בריבית. יש גבול לכמה יכולים לחכות, ללכת לההורים. בשלב מסוים הם צריכים דירה. ומה קורה כשאין מספיק דירות? ניחשת נכון".

מצד שני, נראה ששוק הדירות מיד שניה יספוג מכה קטנה בכנף, בעיקר דירות ללא ממ"ד. "לא בצורה משמעותית. תבין, כשיורד גשם, הוא יורד על כולם. זו שרשרת מזון. מוכר יד שנייה קונה דירה חדשה, יש כאלה שקונים מראש יד שנייה, כל אחד בהתאם ליכולות. להפך, אני רואה עלייה יותר משמעותית בדירות הישנות מאשר בדשות, כי יש הרבה זוגות צעירים שקונים דירה לפני התחדשות עירונית, כי הם צופים פינוי בינוי. בטווח הארוך, הם ייפגשו בדירה חדשה במחיר של ישנה".

• נס ציונה: 2,350 י"חד יוקמו בשכונת מגורים חדשה בצפון העיר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה מצב הפועלים בחברה שלך? "הולך ומתאזן, החוסר הזה לא מורגש כי יש גם ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה. היזמים הרציניים די התעשתו ומילאו את השורות בעובדים, ככל ויתגבר קצב התחלות הבנייה נרגיש את זה יותר. אני מקווה שהממשלה תתעשת, כי הקצב יגדל. ארי נדל"ן נמצאת במצב של שלבי ביצוע מתקדמים, אבל אין לי דירות, מכרתי הכל בשלב הקרקע. אנחנו תכף מתחילים שני פרויקטים חדשים, קרוב לאלף דירות חדשות, התחדשות עירונית ובמקום בשלביות אנחנו נבנה ולא נחלק את הפרויקט לשלבים".

כלומר, אתה מאמין שתמכור הכל - ומהר? "אני מאמין בביקושים בשוק, לשווק בתקופה קצרה".

מה לגבי מבצעי 90/10? "לא עושים כאלה, אין לנו מסות למכור. כשיהיו, נשקול".

בדרום המצב הופך לבטוח יותר. גם האוויר במדינה משתנה. החזרה של החטופים הכניסה הרבה רוח במפרשים. מה זה יעשה? "המצב בצפון הרבה יותר חמור מאשר בדרום, אבל אשדוד היא לא דרום, היא מרכז. ככה מבחינתי לפחות. האם אנחנו מרגישים פה אווירה בעייתית? התשובה היא שיש רק עלייה, בדומה לכל מה שקורה במדינת תל אביב".

"מעלים מחירים בקניונים"

בימים האחרונים ארי נדל"ן הודיעה על אישור תוכנית רכישת עצמית של מניות החברה בעד 5 מיליון שקל. "וזה רק השלב הראשון", מבטיח אבו. "מי שעקב אחרי החברה, רואה שהחברה קונה את הניירות של עצמה, מתי שהיא מרגישה שהן נסחרות בחסר ועושה שימוש במניות שהיא רוכשת, מבצעת איתם תשלומים בגין עסקאות. אנחנו מזהים כעת מכירה בחסר, ולכן אנחנו קונים, במקום לשים את הכסף בחשבון. מאמינים במניה".

השכירות באשדוד עלתה. ההכנסות גדלו ב-500 אלף שקל. אנחנו עולים באופן עקבי בשלוש השנים האחרונות, מרבעון לרבעון, לא הייתה בלי עלייה. חידוש הסכמי שכירות שבחידושים יש לנו מחירים גבוהים משמעותית, תפוסה מלאה במתחמים שלנו. יש חידושים של חוזים מלפני 20 שנה, באופן טבעי זה עולה, השאלה בכמה. העוגנים חידשו כולם.

גם בנהריה יש עלייה של 200 אלף שקל. "בנהריה הנכס קטן משמעותית מאשדוד, הסיבה היא שלקחתי את הקניון עם 70% תפוסה, והיום הוא מלא. בנהריה אנחנו משקיעים הרבה אנרגיות וקוצרים את הפירות. אני מאמין שברבעון השני נראה התחזקות, ואל תשכח שהיינו ברבעון של מלחמה".

אתה רואה מהצד את המצב בצפון. אתה לא חושש? כמה מההכנסות שלך מבוססות על פדיון? "אחוז גבוה ועדיין - אני רואה גידול כתוצאה מכך. אם לא הייתה מלחמה והיה מצב רגיל, כנראה שהתוצאות היו טובות יותר משמעותית. האם המצב מעט מרתיע אותי? הרבה, לא מעט, אבל בנהריה, סוג של אזור קו עימות, אין פגיעה משמעותית".

היה עדכון שווי לקניון שלך בלימסול, שעלה ביותר מ-30 מיליון שקל. למה זה קרה? אפשר לראות שה-NOI ירד. בשנה האחרונה נפתח ליד הקניון הקזינו הגדול במזרח התיכון, זה יוצר המון תנועה וזה גם מסביר את ההבדל בין יעד שיש בו מלחמה ליעד שיש בו שלום. הישראלים ממעטים לצאת לחו"ל בתקופה הזאת, וזה מסביר את הגידול בצריכה בקניונים בארץ, אז קפריסין זה יעד שהיציאה אליו ירדה אבל היא עדיין משמעותית. זה לא פריז או לונדון, שישראלים מדירים את רגליהם, כאן מדובר על חצי שעה טיסה לקניון ולקזינו. הקניון עובד ומציג תוצאות יפות, בתפוסה מלאה, הפדיונות יפים".

מה קרה ברבעון האחרון? חתמתם על חוזי שכירות כשהמחיר הממוצע היה נמוך. "לזארה יש הסכם היסטורי מלפני 20 שנה. הם משלמים לנו 5 אירו למטר. זה זה המספר, אבל אין ברירה. ברב הנכסים כאן גובים מעל 50 אירו למ"ר. זארה בקפריסין. זה חוזה היסטורי מפני 20 שנה, אז השאר אנחנו בממוצע של 50 פלוס למ"ר. יש מקומות בקפריסין שבהם שלא משלמים, חשוב שהם ייכנסו. הפדיון גבוה".

בסטאר סנטר אשדוד מחיר השכירות הממוצעת למ"ר משנה לשנה עלה, אבל המחיר הממוצע לשכירות למ"ר ברבעון האחרון ירד. מה קרה שם? "היה לנו חידוש חוזה של יוחננוף, זה נכס משמעותי מאוד, אמנם העלינו את מחיר השכירות ב-30% אבל מדובר בסופר ענק משמעותית מאחרים, אז המחיר למ"ר הוא קצת נמוך ביחס לחנות רגילה ומצד שני - עדיין המחיר עלה לעומת מה ששילמו קודם".