"משבר הסאב פריים צפוי להגיע לשוק הנדל"ן הישראלי, לא יהיו עליות"

סקירת משרד האוצר מצביעה על התאוששות הדרגתית של מספר העסקאות - זו כבר עובדה. אלה נתונים טובים, שמראים ששוק הנדל"ן מתחיל לחזור למספרים שהיו כאן לפני המלחמה, ובחלק מהפרמטרים, כמו מספר הדירות החדשות שנרכשו, או כאלה שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת (22 אלף דירות כאלה, שיא של 14 שנה) - אפשר להבחין כי מדובר בהתאוששות ניכרת.

למרות התונים, יש מי שחושב אחרת. דירות חדשות (איציק יצחקי)

גם מספר העסקאות יכול להעיד לבדו על ההתאוששות - 21 אלף דירות שנמכרו אלה נתונים שלא ראינו מתחילת המלחמה, אבל חשוב להדגיש - בהשוואה היסטורית - הרבעון הראשון מדורג בשליש התחתון של העסקאות מאז שנות האלפיים. כלומר, יש התאוששות ביחס לתקופת ריבית גבוהה ומלחמה, שהורידו את הביקושים משמעותית, אבל הנדל"ן כבר ידע תקופות טובות בהרבה. 

למרות האופטימיות שמשמיעים היזמים, יש מי שחושב שהמשבר האמיתי עוד לפנינו. "משבר הסאב פריים צפוי להגיע לשוק הנדל"ן הישראלי", קובע אור פוריה, יו"ר פוריה פיננסים, שסוקר מזה שנים את שוק הנדל"ן הישראלי ומזהה מגמה שונה. "הביקושים בשוק הנדל"ן עדיין חלשים, בעוד ההיצעים מאוד גדולים, אין עסקאות ההתעוררות נרשמה בעקבות כל מבצעי ה-10/90, 20/80 שהכניסו לשוק רוכשים שלא היו צריכים להיות חלק מהשוק הזה, אבל עכשיו יש להם אפשרות לקחת חלק במה שהם חושבים שהוא חגיגה".

• הדולר ממשיך להתחזק - נסחר סביב 3.76 שקל

"זה לא סוד שלפני כשנתיים הסתיים לו עידן של כ-14 שנים עם ריבית חריגה מאוד, שנעה סביב האפס, ריבית שתמכה באופן משמעותי במחירי הנדל"ן אשר חוו במשך שנים לא קצרות עליות שערים משמעותיות של כ-7-8 אחוזים לשנה, עליות שערים חדות שאינן מאפיינות את עליית המחירים הממוצעת בשווקי הנדל"ן. במשך תקופה לא ארוכה, שער הריבית נע ממצב קיצון אחד (ריבית אפס) לקצה השני של הסקאלה, עם ריבית גבוהה שנושקת כיום ל-5%", הוא מסביר.

לטענתו, עבור שוק הנדל"ן, מדובר בשינוי דרמטי והוא מציין מספר השפעות. הראשונה, משקיעים רבים נהגו בעשור האחרון למנף את כספם בעלות אפסית, להרוויח משכירות תשואה גבוהה יותר של כ-2-3% ועל הדרך להנות גם מעליית ערך וגם מתשואה גבוהה יותר לאור המינוף. לכן, לדבריו, "מצב זה השתנה מהותית עת כיום עלות המימון היא סביב 4.5-5.5% ובעצם אין כל היגיון לקחת מינוף יקר כדי ליהנות מהחזר נמוך משמעותית. מינוף, במקרה הזה, ימנף ויאיץ דווקא את שחיקת ההון העצמי. המשמעות היא שרוכשי דירות צריכים בעצם לייצר תזרים נוסף על מנת להחזיק את הדירה שרכשו".

השנייה, "מחפשי התשואה יכולים להשקיע בפוליסת חיסכון במסלול שקלי, מק"מ או  אג"ח ממשלתי או פיקדון וליהנות מתשואה כפולה ללא כל התעסקות עם שוכרים, מתווכים, טאבו וכד' כך שאין שום סיבה כיום להשקיע בנדל"ן. אי הכדאיות מביאה משקיעי נדל"ן רבים לצאת משוק זה, ולפי שעה איננו רואים כניסה של משקיעים נוספים".

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לאחרונה אנו עדים להתעוררות מה בשוק הנדל"ן התעוררות המיוחסת לשילוב של מבצעי 10/90 - איך זה משפיע? "לא בטוח שהרוכשים הפנימו את כללי המשחק החדשים בשוק הנדל"ן, ומצפים לשוק כמותו ראינו בעידן הריבית האפסית. אותם רוכשים מתכננים לשלם 10% על הדירה כיום, לצפות כמובן לעליות מחירים, ובעצם להרוויח, בזכות המינוף, פי 10 מעליית המחירים שקרתה בזמן שהמתינו. במקרים רבים אותם רוכשים מתעלמים מהעובדה שהם למעשה לקחו על עצמם התחייבות לתשלום של 90% משווי הדירה, כשהתוכנית העתידית שלהם היא פשוט למכור את הדירה".

טוען שיש היצע גבוה. פוריה (מיכה בריקמן)

הם עלולים להגיע לירידת שווי? "ללא שינוי משמעותי בשיעור הריבית או בתנאי השוק, אותם רוכשים עשויים להגיע למועד השלמת העסקה עם ירידת שווי, בערך של פי 10 מהסכום שהשקיעו, ללא יכולת אמיתית לרכוש את הדירה, ובעצם עם צורך והכרח למכור את הדירה, 'בכל מחיר'. בתרחיש שכזה, אלפי דירות ייצאו למכירה, עם צורך למכירה בכל מחיר, והמשמעות לשוק ברורה. קשה שלא לתהות כיצד הרגולטור, שמאפשר לקיחת משכנתא של עד 50-75% (כתלות בדירה ראשונה או שניה), מאפשר הלוואות בשיעורים שמגיעים ל-90% ואף ל-95% מערך הדירה, ללא שום בדיקה של יכולות ההחזר של הלווים. המצב אף בעייתי יותר בהלוואות מהסוג הזה, מאחר שבניגוד למשכנתאות בהן תאריכי ההחזר מתפזרים על תקופות ארוכות (עד ל-30 שנה), כאן מדובר בהלוואות לטווח קצר יותר באופן משמעותי, עם פירעון על טווח זמן קצר. קשה שלא לראות דמיון מסוים למשבר הסאב פריים בארה"ב לפני כ-15 שנה".

מה יקרה בשוק הנדל"ן? "בשורה התחתונה: גם הביקוש הנמוך וגם ההיצע הגבוה תומכים בהמשך ירידות המחירים בשוק הנדל"ן. בסביבת הריבית הנוכחית, מאוד לא סביר לצפות לעליות מחירים משמעותיות. קיימת סכנה משמעותית במבצעי דחיית התשלומים הנוכחיים, עליות מחירים כתוצאה ממבצעים עשויות להיות נקודתיות, ולהביא לדחייה ואף להחרפה של ירידות המחירים בעתיד".