"משבר הסאב פריים צפוי להגיע לשוק הנדל"ן הישראלי, לא יהיו עליות"
סקירת משרד האוצר מצביעה על התאוששות הדרגתית של מספר העסקאות - זו כבר עובדה. אלה נתונים טובים, שמראים ששוק הנדל"ן מתחיל לחזור למספרים שהיו כאן לפני המלחמה, ובחלק מהפרמטרים, כמו מספר הדירות החדשות שנרכשו, או כאלה שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת (22 אלף דירות כאלה, שיא של 14 שנה) - אפשר להבחין כי מדובר בהתאוששות ניכרת.
למרות התונים, יש מי שחושב אחרת. דירות חדשות (איציק יצחקי)
גם מספר העסקאות יכול להעיד לבדו על ההתאוששות - 21 אלף דירות שנמכרו אלה נתונים שלא ראינו מתחילת המלחמה, אבל חשוב להדגיש - בהשוואה היסטורית - הרבעון הראשון מדורג בשליש התחתון של העסקאות מאז שנות האלפיים. כלומר, יש התאוששות ביחס לתקופת ריבית גבוהה ומלחמה, שהורידו את הביקושים משמעותית, אבל הנדל"ן כבר ידע תקופות טובות בהרבה.
- כל הכותרות
למרות האופטימיות שמשמיעים היזמים, יש מי שחושב שהמשבר האמיתי עוד לפנינו. "משבר הסאב פריים צפוי להגיע לשוק הנדל"ן הישראלי", קובע אור פוריה, יו"ר פוריה פיננסים, שסוקר מזה שנים את שוק הנדל"ן הישראלי ומזהה מגמה שונה. "הביקושים בשוק הנדל"ן עדיין חלשים, בעוד ההיצעים מאוד גדולים, אין עסקאות ההתעוררות נרשמה בעקבות כל מבצעי ה-10/90, 20/80 שהכניסו לשוק רוכשים שלא היו צריכים להיות חלק מהשוק הזה, אבל עכשיו יש להם אפשרות לקחת חלק במה שהם חושבים שהוא חגיגה".
"זה לא סוד שלפני כשנתיים הסתיים לו עידן של כ-14 שנים עם ריבית חריגה מאוד, שנעה סביב האפס, ריבית שתמכה באופן משמעותי במחירי הנדל"ן אשר חוו במשך שנים לא קצרות עליות שערים משמעותיות של כ-7-8 אחוזים לשנה, עליות שערים חדות שאינן מאפיינות את עליית המחירים הממוצעת בשווקי הנדל"ן. במשך תקופה לא ארוכה, שער הריבית נע ממצב קיצון אחד (ריבית אפס) לקצה השני של הסקאלה, עם ריבית גבוהה שנושקת כיום ל-5%", הוא מסביר.
לטענתו, עבור שוק הנדל"ן, מדובר בשינוי דרמטי והוא מציין מספר השפעות. הראשונה, משקיעים רבים נהגו בעשור האחרון למנף את כספם בעלות אפסית, להרוויח משכירות תשואה גבוהה יותר של כ-2-3% ועל הדרך להנות גם מעליית ערך וגם מתשואה גבוהה יותר לאור המינוף. לכן, לדבריו, "מצב זה השתנה מהותית עת כיום עלות המימון היא סביב 4.5-5.5% ובעצם אין כל היגיון לקחת מינוף יקר כדי ליהנות מהחזר נמוך משמעותית. מינוף, במקרה הזה, ימנף ויאיץ דווקא את שחיקת ההון העצמי. המשמעות היא שרוכשי דירות צריכים בעצם לייצר תזרים נוסף על מנת להחזיק את הדירה שרכשו".
השנייה, "מחפשי התשואה יכולים להשקיע בפוליסת חיסכון במסלול שקלי, מק"מ או אג"ח ממשלתי או פיקדון וליהנות מתשואה כפולה ללא כל התעסקות עם שוכרים, מתווכים, טאבו וכד' כך שאין שום סיבה כיום להשקיע בנדל"ן. אי הכדאיות מביאה משקיעי נדל"ן רבים לצאת משוק זה, ולפי שעה איננו רואים כניסה של משקיעים נוספים".
לאחרונה אנו עדים להתעוררות מה בשוק הנדל"ן התעוררות המיוחסת לשילוב של מבצעי 10/90 - איך זה משפיע?
"לא בטוח שהרוכשים הפנימו את כללי המשחק החדשים בשוק הנדל"ן, ומצפים לשוק כמותו ראינו בעידן הריבית האפסית. אותם רוכשים מתכננים לשלם 10% על הדירה כיום, לצפות כמובן לעליות מחירים, ובעצם להרוויח, בזכות המינוף, פי 10 מעליית המחירים שקרתה בזמן שהמתינו. במקרים רבים אותם רוכשים מתעלמים מהעובדה שהם למעשה לקחו על עצמם התחייבות לתשלום של 90% משווי הדירה, כשהתוכנית העתידית שלהם היא פשוט למכור את הדירה".
טוען שיש היצע גבוה. פוריה (מיכה בריקמן)
הם עלולים להגיע לירידת שווי?
"ללא שינוי משמעותי בשיעור הריבית או בתנאי השוק, אותם רוכשים עשויים להגיע למועד השלמת העסקה עם ירידת שווי, בערך של פי 10 מהסכום שהשקיעו, ללא יכולת אמיתית לרכוש את הדירה, ובעצם עם צורך והכרח למכור את הדירה, 'בכל מחיר'. בתרחיש שכזה, אלפי דירות ייצאו למכירה, עם צורך למכירה בכל מחיר, והמשמעות לשוק ברורה. קשה שלא לתהות כיצד הרגולטור, שמאפשר לקיחת משכנתא של עד 50-75% (כתלות בדירה ראשונה או שניה), מאפשר הלוואות בשיעורים שמגיעים ל-90% ואף ל-95% מערך הדירה, ללא שום בדיקה של יכולות ההחזר של הלווים. המצב אף בעייתי יותר בהלוואות מהסוג הזה, מאחר שבניגוד למשכנתאות בהן תאריכי ההחזר מתפזרים על תקופות ארוכות (עד ל-30 שנה), כאן מדובר בהלוואות לטווח קצר יותר באופן משמעותי, עם פירעון על טווח זמן קצר. קשה שלא לראות דמיון מסוים למשבר הסאב פריים בארה"ב לפני כ-15 שנה".
מה יקרה בשוק הנדל"ן?
"בשורה התחתונה: גם הביקוש הנמוך וגם ההיצע הגבוה תומכים בהמשך ירידות המחירים בשוק הנדל"ן. בסביבת הריבית הנוכחית, מאוד לא סביר לצפות לעליות מחירים משמעותיות. קיימת סכנה משמעותית במבצעי דחיית התשלומים הנוכחיים, עליות מחירים כתוצאה ממבצעים עשויות להיות נקודתיות, ולהביא לדחייה ואף להחרפה של ירידות המחירים בעתיד".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
34.מי אמר שתהיה מדינה עוד שנתיים? (ל"ת)האופטימיסט 03/07/2024 22:50הגב לתגובה זו5 1סגור
-
33.מחפש בשכונת אכזיב נהרייה להשקעה (ל"ת)חיים 14/06/2024 06:37הגב לתגובה זו0 0סגור
-
32.עם סיום מלחמת אוקראינה, 25% מתושבי הצפון יחזרו לברה"מזליג 13/06/2024 13:37הגב לתגובה זו4 4יהיה היצע מטורף של דירות בפריפריה המחירים יפלו מתחת למיליון ש"ח לדירת 4 חד'סגור
-
31.יש לי יום יום חג, יש לי חג יום יום!נו... 13/06/2024 13:36הגב לתגובה זו5 0מה אני אגיד תראו את כל הבוטים מגיבים פה.... קל לשים 200 אלף היום ולהתמודד עם ה 2.5 מ׳ אח״כ בעוד כמה שנים.. אף אחד לא ידפוק לך בדלת, הבנק לא יתקשר יש זמן עד שתצטרך להחזיר את זה והריבית הרי תרד לא? היא תמיד יורדת... פשוט לא עוד 3 שנים. מי שקורא פה יודע שהריבית בתכלס צריכה לעלות אם רק היה לנו נגיד נורמלי.סגור
-
הפקידים שולטיםאא 06/07/2024 08:56הגב לתגובה זו0 0איך הריבית תרד אם מדינת ישראל משלמת 5 אחוז על אגח לטווח ארוךסגור
- טען עוד
-
30.גם עם מניות הבנקים לא האמינו שזה יכול לרדת (ל"ת)מנחם 12/06/2024 20:31הגב לתגובה זו11 0סגור
-
מניות הבנקים תמיד עולותשרון 13/06/2024 08:25הגב לתגובה זו1 1כל מי שאומר אחרת משקרסגור
-
29.100%צודק הבחור 12/06/2024 08:40הגב לתגובה זו6 1ריבית נמוכה עד אפסית נדלן עולה זו אקסיומה מחירי הדירות לא יכולים לעלות לנצחמ והם ירדו במונחים ריאליםסגור
-
28.לא יהיו עיות ואז תהיה עליה מטורפת! כי יש מחסורררררררררר (ל"ת)קבלן בחיר 10/06/2024 18:33הגב לתגובה זו2 24סגור
-
27.מינוף, מחלת המשקיע הקטן שטרם נמצא חיסון נגדההטרחן 10/06/2024 17:52הגב לתגובה זו13 2הבנקים אינם מעזים עדיין למוטט את הכרישים הגדולים. המדינה והעיריות מתעלמות מאתרי בניה משותקים.. סיפור הסאב פריים הוא רק חלק מהמפולת.. האיחור הצפוי בקבלת מפתחות, ישבור משקיעים מספסרים קטנים ואז נייחל לרחמי שמיים...סגור
-
26.מלחמה, רונדות, שחיתות מובילות להגירה החוצה וחורבן ג' (ל"ת)כאשר הביקוש יכרוס 10/06/2024 15:27הגב לתגובה זו9 0סגור
-
25.כל זה היה נכון רק אם שוק השכירות היה נעצרכלכלן 10/06/2024 15:05הגב לתגובה זו1 10אבל הוא לא... להיפך... כמעט אין דירות במרכז הארץ ביחס לגדילת האוכלוסיה בה... רוב ההיצע בתל-אביב מיועד רק לשוק של משפרי דירות ולא של צעירים שמהווים את מרבית הרוכשים הארציים...סגור
-
24.הכול יעלה לנצח, דירת 2 חד' בר"ג תעלה 37 מ' שקל, ברור!! (ל"ת)רן 10/06/2024 13:41הגב לתגובה זו33 0סגור
-
כמעט נכון, תוך 10 שנים,כל המרכז יהיה של משפרי דיור בלבדכלכלן 10/06/2024 16:45הגב לתגובה זו4 7תוך 10 שנים, לצעירים לא תהיה אפשרות לקנות במרכז הארץ כולל רוכשים עשירים או אמידים, כי לא ישארו דירות במחירים פחות מ3-5 מיליון.סגור
-
23.אתה כותב מה שאנחנו רוצים לשמוע, אבל לצערנו לא נכוןיוני 10/06/2024 13:38הגב לתגובה זו1 16כל הנוגעים בדבר ימשיכו לפמפם נדלן.. ועוד 30 שנה ילכו אחורה ולא יבינו שמבצעי הקבלנים חיבלו במדידות הלמס.. ולמרות שהמחירים ירדו אף אחד לא יידע שאנשים קיבלו מזגן חניה ומטבח במחיר הדירה במקום לקבל הוזלה במחיר דירה.סגור
-
22.ההיצע גבוהה ? האומנם ?יוסי 10/06/2024 13:36הגב לתגובה זו4 13למה שוק השכירות רותח והתשלומים עולים ? למה הרבה זוגות חיים אצל ההורים ? בארץ התהליך שונה לגמרי, הפילוג גובר העשירון העליון בורח לכול השאר, מעמד הבניים קורס וכולנו עבדים מודרנים.סגור
-
אבל זה שזוגות חיים אצל ההוריםאורי 10/06/2024 23:43הגב לתגובה זו1 4מעיד שמשתנה הנורמה שחובה לקנות דירה. אנשים לא מוכנים לשלם לבנק פי 2 מהדירה על פני 30 שנה כדי שבפנסיה יוכלו להגיד שיש להם דירהסגור
-
21.ירידות מחירים אולי כן אבל לא בישראלאחד שלא יודע כלום 10/06/2024 13:15הגב לתגובה זו0 28מה עוד צריך לקרות שנבין שבישראל השוק מתנהג אחרת משאר המקומות...ירידות מחירים בחלומות. לילה טוב :-)סגור
-
20.לא מה פתאום...?! המחירים יעלוZubo 10/06/2024 12:32הגב לתגובה זו20 2דירה תעלה 5 מליון ופרייארים יקנו. כשאני אמרתי לפני שנים שמתקרבים לסאב פריים לגלגו לי. שאפו לעצמי וההגיון הבריא שלי!!!סגור
-
הפעם זה קרוב מתמידאורי 10/06/2024 23:44הגב לתגובה זו7 0לא בגלל המחירים הגבוהים אלא בגלל המינוף הלא מבוקר - אף קבלן לא עושה תחקיר על הקונה האם הוא מסוגל לשלם בעוד שנתיים. הקבלנים יצליחו לספוג קונה אחד או שניים שלא משלמים ובשלישי יקרסוסגור
-
19.כתבה יפה!!! מנומקת!! אור פוריה שופך אור על השוק!!!! (ל"ת)ישראלי 10/06/2024 12:30הגב לתגובה זו20 0סגור
-
18.אני יותר ממסכים נוצרה כאן בועה דומה ל2008מועלם 10/06/2024 12:21הגב לתגובה זו22 0אגח חברות בנייה מרמזות קונים שמכרו להם ריבית משתנה או צמודת אגחיתקשו לעמוד בנטל מכירות קבלנים מקדמה עם זכות ביטול נועדה להרוויח זמן מול הבנקיםסגור
-
17.20 שנה אומרים שהמחירים העומדים לרדתבעל דירה 10/06/2024 11:54הגב לתגובה זו6 1720 שנים מספרים לנו שאוטוטו מחירי הדירות יורדים ויש כאלו שעדיין יושבים על הגדר בציפייה-בינתיים מחירי הדירות עולים ועולים ועוליםריבית או לא ריבית יש עצירה כמעט מוחלטת בבניה חדשה בישראל היות ואין כניסת פועלים ומה לעשות שבישראל צריך כל שנה לפחות 50/60 אלף דירות חדשות בשורה התחתונה בונים הרבה פחות ההיצע הרבה יותר נמוך מהביקוש ולכן המחירים ימשיכו לעלות-כל מי שטוען אחרת משקר!!!סגור
-
16.נדלן בחיים לא יתרסקאיתי 10/06/2024 11:52הגב לתגובה זו1 25רק יעלה ויעלהסגור
-
הסטוריהלאוניד 12/06/2024 21:17הגב לתגובה זו6 0מחירי נדל"ן כבר ירדו בעבר ויותר מפעם אחת. אין סיבה שזה לא יקרה שובסגור
-
על החתום (ל"ת)בוגרי 2008 ארה"ב 10/06/2024 23:48הגב לתגובה זו0 0סגור
-
15.הוא צודק (ל"ת)אידי אמין 10/06/2024 11:49הגב לתגובה זו25 2סגור
-
14.צודק. בנק ישראל מפחד לבלום את העליות, כרגיל, וממשיך..בועה מטורפת 10/06/2024 11:39הגב לתגובה זו29 2לבעוט בפחית. לא ברור איך כל חכמי ה- 90/10 מתכוונים לשלם בעוד 3 שנים, אם לא תהיה עליה משמעותית שתאפשר להם לצאת מהעסקהסגור
-
13.לגזור ולשמורמרכז 10/06/2024 11:27הגב לתגובה זו33 1מקצוען שאומר את האמת. איפה כל המומחים מטעם עצמם שכבר שנה כתבו והסבירו שאוטוטו הריבית תרד? לגזור ולשמור את הכתבה .סגור
-
12.קניתי בבת ים קיבלתי 1.1 מיליון שקל בשנתיים תמשיכוציקי 10/06/2024 10:39הגב לתגובה זו5 24להאמין שיש ירידות חחסגור
-
גם לפני הנפילות בבורסהיניר 10/06/2024 23:50הגב לתגובה זו2 1היו עליות חדות. שמח בשבילך שהרווחת - אבל כשטמבל כמוך עושה מליון שקל בשנתיים בלי לעשות כלום אני יודע שהשוק הולך להתרסקסגור
-
לבריאות נשמה - תקנה עוד 5 דירות! אני לא אקנה!! בהצלחה! (ל"ת)ישראל 10/06/2024 12:31הגב לתגובה זו22 1סגור
-
11.מה? איזה משבר חח המחירים רק עולים (ל"ת)איתן 10/06/2024 10:39הגב לתגובה זו3 14סגור
-
10.90/10 זה הימור נטו,ובהימורים הקטנים מתרסקים (ל"ת)צ'יקו 10/06/2024 10:32הגב לתגובה זו21 1סגור
-
9.צודק נכון מדויק (ל"ת)תתכוננו טוב טוב 10/06/2024 10:25הגב לתגובה זו21 2סגור
-
8.לא רציניקשקוש בלבוש 10/06/2024 10:20הגב לתגובה זו4 16ללא התיחסות לגידול הדמוגרפי ולעליה בשכר הממוצע במשק בשילוב אבטלה נמוכה המאמר לוקה בחסר. סאב פריים היא מלה יפה ,אבל לא קשורה בשוק דיור כמו בישראל. תוך חמש שנים אוכלוסית ישראל צפויה לעבור את התשעה מיליון,כרגע יש צוואר בקבוק ענק כי חסרים עובדים ויש איחור במסירות פרויקטים.. כלל ראשון בכלכלה ובחיים ..ביקושסגור
-
אוכלוסיית ישראל היא על 10 מליון : )חבר 10/06/2024 23:53הגב לתגובה זו0 0אבטלה נמוכה היא ערובה לכך שהריבית תשאר גבוהה ותפגע בנדל"ן. איחור במסירות פרויקטים לא משפיע על צד ההיצע - ברגע שיש היתר / התחלת בניה הדירות עומדות למכירה. וסוד קטן - רוב הפועלים הפלסטינים עדיין עובדים באתרים פשוט בצורה לא חוקית - אל תגלה. קיצור - מאיפה הגרלת את התגובה הזו? : )סגור
-
7.מסכים, פחדתי שאני משוגע (ל"ת)ליאור 10/06/2024 10:14הגב לתגובה זו15 1סגור
-
6.נסראלה הקדוש והצדיק בבקשה תעזור לנו הישראלים לקנות דירה (ל"ת)אייל 10/06/2024 10:12הגב לתגובה זו7 3סגור
-
ביבי הבטיח להוריד את מחירי הדירותאורי 10/06/2024 23:54הגב לתגובה זו2 0ובקצב הזה כל העשירון העליון יעזוב את ישראל ומחירי הדירות יירדוסגור
-
5.אמן כן יהי רצון (ל"ת)אייל 10/06/2024 10:12הגב לתגובה זו4 2סגור
-
4.מי שקורה לזה משהבר סאבפרים לא מבין את המושג בכללאא 10/06/2024 09:59הגב לתגובה זו5 15משבר 2008 נבע משכנתאות שניתנו לדירות בריבית נמוכה כאשר שווי המישכון היה נמוך משווי ההלוואה, המצב הזה לא קיים בישראל.סגור
-
2008קטי 11/06/2024 00:04הגב לתגובה זו5 0ההלוואות שניתנות היום ע"י הקבלנים הן למעשה בריבית 0% עם בדיקת יכולת החזר ששואפת ל-0. זה משחק פירמידה שמקווה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. אם בטעות מישהו יתעטש והמחיר ירד בקצת - אנשים יפשטו רגל וכולם יצטרכו למכור את הדירה כ"חייבת להימכר". גובה המישכון רלוונטי אולי לשאלה האם תיתכן קריסת בנק גדול אך לא לשאלה אם יקרסו מחירי הדירות. אגב, אני נוטה להסכים עם הכותב שקריסה של קבלנים (אם לא בנקים) היא תרחיש לגמרי סביר- יש להם תזרים מזומנים שלילי עם הנחה על תקבולים עתידיים. אם התרחיש שאותו הכותב חוזה יקרה, ייעלמו להם התקבולים האלה והם ייתקעו עם (או בלי) המון נכסים ובלי הכסףסגור
-
שווי המישכון היה נמוך אחרי שמחירי הדירות התחילו לרדת (ל"ת)אלמוג 10/06/2024 16:57הגב לתגובה זו3 0סגור
-
3.צודק, (ל"ת)דניאל 10/06/2024 09:59הגב לתגובה זו5 1סגור
-
2.איך פי 10?שי 10/06/2024 09:58הגב לתגובה זו3 2בנאדם קנה דירה ב 3 מליון שילם 300,000 ש"ח תהיה לו ירידת ערך כל ה 3 מליון??סגור
-
בסיום הבניהרוני 10/06/2024 14:33הגב לתגובה זו0 0כשהדירה תהיה מוכנה אם שווי הדירה ירד ב-10 אחוז הוא יפסיד את כל המקדמה.סגור
-
לא פי 10 על ההשקעהאש 10/06/2024 12:54הגב לתגובה זו5 0מכיוון שאדם שמשקיע בשיטת 90/10 למעשה ממונף פי 10, אז הכוונה הייתה שבמקום להרוויח פי 10 מאדם אחר, תפסיד פי 10 משום שתהיה ירידת ערך לדירה. בדוגמא שלך, אדם שרכב דירה ב3 מיליון והייתה ירידת ערך של 10% הפסיד את כל השקעתו הראשונית 300,000. כחומר ל10% אלא 100%.סגור
-
1.נו באמת הוא מאמין בזה? לא בטוחהרצל 10/06/2024 09:50הגב לתגובה זו4 38אולי יש לו שורטים חחסגור
-
נפלת בבלוק, נכון? (ל"ת)תתמודד!! 10/06/2024 10:24הגב לתגובה זו16 1סגור
