מה קורה כשמשווים את נתוני הדיור לעומת המצב לפני המלחמה?

מי שחשב שמשבר הדיור עוד לפנינו, הסתכל בימים האחרונים על נתוני הלמ"ס והבין שהרוכשים החדשים השאירו אותו מאחור. זה החודש השלישי ברציפות שבו הנתונים מוכיחים על עלייה ניכרת במספר העסקאות, לא עוד עלייה הדרגתית ביחס לחודש אוקטובר בו החלה המלחמה, אלא מספרים שמצביעים על התאוששות של ממש. כפי שמיד תראו, ניתוח הנתונים מראה כי העלייה במכירת דירות חדשות, ממש לא מצביעה על ירידה בדירות יד שנייה. ההפך הוא הנכון.

ברף הנמוך, צפויה עלייה של מעל 20% השנה. דירות יד שנייה (איציק יצחקי)

כשמביטים על המספרים, קשה להישאר אדישים למה שקורה בחלק מהערים. תל אביב עם עלייה של 60% ביחס לשלוש החודשים הקודמים, שבין נובמבר לינואר. נכון, מדובר בנתונים שחלקם הגדול הושפע מתחילת המלחמה, אבל גם נתוני האוצר תומכים בכך ואפשר לראות שיש עלייה גם משנה לשנה - כלומר, ביחס לתקופה שלפני המלחמה.

• בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
• לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי הדירות?

רק כדי להבין את הפער - בחודשים יולי עד ספטמבר 2023, כלומר לפני המלחמה, בחודשי הקיץ שבדרך כלל בו נמכרות הכי הרבה דירות, נמכרו 7,710 חדשות. במאי עד יולי נמכרו 7,610 כאלה (בפברואר עד אפריל, כלומר לפני שנה בדיוק, 6,940 בלבד) - כמות דומה. לפי הנתונים, 10,780 דירות חדשות נמכרו בשלושת החודשים האלה, שעד אפריל (לדברי היזמים, צפויה קפיצה נוספת בשלושת החודשים הבאים) - כלומר, לא רק ששוק היד השנייה התאושש, לא רק ששוק הדירות החדשות התאושש לעומת המצב בתחילת המלחמה - זה קורה גם לעומת הרבעונים שלפני המלחמה.

כדי לעשות קצת סדר, לקחנו את הנתונים והשוונו אותם להייפ המטורף שהיה כאן ברבעון הראשון של 2022 - כלומר, בשיא מכירת הדירות, רגע לפני הריבית עלתה. בזמן הזה, נמכרו 31 אלף דירות, עכשיו - 22,640. כלומר, זה עדיין רחוק מהשיא, אבל המספרים לא רחוקים מתקופות רגילות לגמרי ובוודאי גוברים על הביקוש הנמוך ב-2023. תחילה, הנה מה שקרה כאן לעומת תחילת המלחמה.

נתוני מכירת דירות חדשות ויד שנייה (נתונים: למ"ס)

כשמסתכלים על נתוני הדירות החדשות, יש כמה דברים שצריך לקחת בחשבון. כשאומרים לכם שיש עלייה של 680% ברמלה אתם צריכים להבין שבונים שכונות חדשות, כשאומרים לכם שיש עליה של 360% ברכסים, אתם חייבים להבין שדירה בהנחה מסתתרת מאחור, או עלייה של 400% בעכו בגלל הרחבת העיר. כנ"ל גם בלוד, שם יש עלייה של 200% - כלומר בונים פי 3. עלייה במספר העסקאות לא מסמלת בהכרח עליית מחיר. במקרה הזה, הנתונים מתכנסים למקום אחד - הם מראים כי הביקוש לדירות ממשיך להיות גבוה, לפחות ביחס להיצע הדירות הלא מכורות (כ-61 אלף) שהולך ויורד מדי חודש.

• "דירה ממוצעת בישראל צריכה לעלות מיליון שקל" - לא תאמינו מי אומר את זה?
• מגה פרויקט ברמת החייל: 600 דירות ו-200 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

על מנת להבין מה באמת קורה מבחינת עסקאות בכל עיר, די להשוות את הנתונים של דירות יד שנייה. בתל אביב נרשמה עליה של 40%, בבית שמש ובבני ברק של 33%, ובקריית ביאליק, שהחלה לבנות פרויקטים חדשים, נרשמה עלייה של 71%.

על מנת לנטרל את הסטיה, לקחנו את הנתונים של לפני המלחמה ובדקנו - מה קרה בחודש אוגוסט-אוקטובר. מכיוון שחלק מחודש אוקטובר הכיל את ימי המלחמה, חזרנו עוד אחורה, לנתוני מאי עד יולי, כדי לבחון מה קרה אז. שימו לב לנתונים בחודשים שלפני המלחמה, ועוד בחודש הקיץ, כלומר השינוי נבחן בין שיא הקיץ לבין נתונים שנתמכים בסיום החורף, אבל בצל ריבית אגרסיבית ומלחמה. צמוד לשם העיר כתבנו כמה דירות נמכרו אז ובסוגריים, כמה דירות נמכרו כעת, בפברואר עד אפריל.

הנה הנתונים של מכירת דירות חדשות:

יורדות: ראשון לציון 532 דירות בקיץ האחרון (298 היום) חיפה 301 (250)

עולות: ירושלים 405 (499) אשקלון 364 (489) תל אביב 358 (605) פתח תקוה 264 (392) באר שבע 252 (333) נתניה 242 (332) נתיבות 198 (264)

כפי שניתן לראות, מלבד ראשון לציון, שהעסקאות החדשות בה הושפעו גם מדירה בהנחה, וחיפה, בכל שאר הערים הייתה עליה לעומת הקיץ שעבר. בולטת במיוחד תל אביב, על עלייה משמעותית, אך גם ערים כמו פתח תקוה ואשקלון רשמו עלייה נאה.

ומה קורה בשוק יד שנייה? בכל שנת 2023 נמכרו יחד 38,660 דירות מיד שניה. בין פברואר לאפריל השנה, כלומר ברבע שנה בלבד, נמכרו כמעט 12 אלף דירות יד שנייה. תכניסו לנתון הזה את העובדה שאנחנו בחודשי מלחמה, עם ריבית גבוהה, והשוק נמצא בהתאוששות - וייתכן מאוד שהנתונים האלה יהיו גבוהים יותר, ב-30%-20% לפחות, במקרה הטוב. כלומר, את ההתאוששות במכירות הדירות מיד שנייה אפשר לחוש היטב למרות הזינוק במכירת דירות חדשות.

בנוסף, לקחנו את החלוקה לפי מחוזות והסתכלנו כמה דירות חדשות נמכרו לעומת התקופה המקבילה, פברואר עד אפריל 2023. התוצאות: עליות משמעותיות בכל המחוזות הגדולים, עליה מינורית בדרום וירידה קטנה בירושלים. במחוז המרכז, למשל, נמכרו 3,042 דירות בשלושת החודשים האלה לעומת 1,399 אשתקד.