"קריית ים בעלייה, קריית אתא בצרות": מה קורה למחירי הדיור בקריות?

סיבוב קצר סביב ציר הקריות יכול להעיד על מה שהולך להתרחש כאן בשנים הקרובות: עוד ועוד התחדשות עירונית, פיתוח מואץ באזור הקרוב לים ומחירי דירות, כך להערכת שמאים וגם מתווכים מהאזור, שנמצאים ברוב האזורים בקו עלייה.

כל זה, והקריון. קריית ביאליק (עיריית קריית ביאליק)

נתחיל מהסוף, עם המסקנות: על קריית ים אין ויכוח. היא העיר שנמצאת בעמדה הטובה ביותר, במיקום הטוב ביותר ואולי צריכה לרשום תיקון קטן לעומת שכנותיה, קריית מוצקין וביאליק. קריית אתא זה כבר סיפור אחר ואולי זה האזור היחיד בקריות שיש עליו כוכבית - כנראה האזור היחיד שבו חלק מאנשי המקצוע יגידו לכם שלא כדאי לרכוש דירה להשקעה או למגורים. זה קורה בזכות ההזנחה במרכז העיר וההתפרסות שלה, שנעשית בניגוד לכל היגיון בריא, לרוחב ולא לגובה.

על מנת להבין מה עומד לקרות בקריות, שוחחנו עם שמאי המקרקעין, ד"ר אסף גסטפרוינד, המתמחה בעיקר באזור חיפה והקריות. הוא יכול להעיד על השינויים שנעשים שם בשנים האחרונות. גם הוא חושב שקריית ים היא האזור הכי חם באזור אבל מסביר מה היתרונות שיש בביאליק ומוצקין - ולה אין והכי חשוב - כמה עולה מ"ר בכל אחת מהערים? חשוב להדגיש: מהמשוואה בין ערי הקריות הוצאנו את קריית חיים, כי היא שייכת לחיפה.

קריית ים: עיר עם המון פוטנציאל

"קריית ים מתפתחת בצורה פנומנלית, בעיקר בנושא של התחדשות עירונית", אומר גסטפרוינד. "יש שם עירייה שרוצה לקדם את האזור, התושבים מרגישים את זה, גם היזמים. יש שם פרויקטים גדולים מאוד, אלפי יחידות דיור חדשות, שנעשים דרך חברות ציבוריות גדולות שנכנסות לפרויקטים האלה. המחירים בקריית ים הם לא מה שהיה פעם, גם האוכלוסיה השתנתה. היא עיר מישורית, וזה חשוב מאוד".

• "יותר מ-100% רווח": זוכי מחיר למשתכן מקריית אליעזר מתחילים למכור
• מעל 60% מאנשי הנדל"ן מאמינים: תוך שנתיים המחירים בצפון יחזרו לשיא

המחירים בקריית ים נעים היום סביב 16 אלף שקל למ"ר ואפילו צפונה, עד 18 אלף שקל. מי היה מאמין שעד לפני כמה שנים שאלה יהיו המחירים שם. דירות ישנות נמכרות ב-14 אלף שקל למ"ר, בין היתר בגלל הפוטנציאל העתידי שלהן שהמשקיעים אוהבים לקחת בחשבון. בשלהי 2022, מכרו כאן דירות ב-11 אלף שקל למ"ר. הקפיצה הזאת, של יותר מ-30% ואפילו ב-40% במקומות מסוימים, גבוהה מהממוצע הארצי.

אזור ההתחדושת העירונית ביוספטל, קריית ים (OLIN)

"אין ספק, קריית ים תעשה את הקפיצה הכי גדולה בשנים הקרובות, ויש כמה סיבות: הראשונה היא שהעירייה רוצה לפתח", הוא מסכם. "השנייה היא שיש לה את הפער הכי גדול להשלים מול הקריות האחרות, כי בקריית ים התעוררו מאוחר ויש הרבה מה להשלים. צריך להבין, חלק גדול מהאזור כולל בנייה נמוכה ולא צפופה בעליל, יש ניצול מזעזע של הקרקע ובהתאם לכך יש להם פוטנציאל עצום וקרבה גדולה מאוד לים. זו העיר שבה התשואה על דירה תהיה הגבוהה ביותר בעוד מספר שנים".

קריית ביאליק: התחדשות עירונית וקריון

היזמים נכנסים לקריית ביאליק, שיושבת ממזרח לקריית ים וקריית מוצקין, ויש להם סיבה טובה: העירייה רוצה לבנות לגובה כי היא מבינה שהעיר "מובלעת". לעיר יש מוניטין בפרויקטים של התחדשות עירונית היזמים ולכן המחירים כאן עולים בהדרגה, משהו כמו 16-17 אלף שקל למ"ר.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לקריית ביאליק יש יתרונות שלשכנתה ממערב, מוצקין - אין. יש לה מצפון אזור תעשיה קרוב, צור שלום, וכמובן את הקריון. "אתה יודע כמה ארנונה מהקריון כל חודש? תן לי בחיפה אגף אחד מהקריון ואנחנו מסודרים", אומר גסטפרוינד בכובעו כחבר מועצת העיר חיפה.

אזור נוסף בו אפשר למצוא דירות במחיר אטרקטיבי הוא ליד ציר ז'בוטינסקי שמיועד להתחדשות עירונית, ממש ליד ציר דרך עכו. דירת 3 חדרים כוללת מחסן, בגודל 72 מ"ר, מצאנו במחירים של 94-990 אלף שקל. פחות ממיליון. גם ברחוב ש"י עגנון. אפשר למצוא במחירים האלה. בכל זאת, קשה היום למצוא דירות, גם בצפון, בפחות ממיליון שקל.

קריית מוצקין: צפופה, אבל הנתונים טובים

החיסרון של מוצקין ידוע - קריית ביאליק ממזרח, קריית ים ממערב, ואין לה כל כך לאן להתפתח. היא עיר מבוגרת, אבל משכנות אומנים "הצעירה" אותה דרך מחיר למשתכן וזוגות צעירים. "נווה גנים היא שכונה צעירה, שכונה שמתפתחת מאוד יפה עם עלייה מרשימה. ברחוב ז'בוטינסקי, לאורך פסי הרכבת, מגושן דרומה, אפשר למצוא בנייה מתחדשת. 16-18 אלף שקל, קצת יותר גבוה מקריית ים. אני סבור שהים משפיע. אם קריית מוצקין הייתה במיקום של קריית ים, כנראה שהמחיר היה גבוה הרבה יותר", מסביר גסטפרוינד.

מוצקין היא העיר הצפופה בקריות. יותר מ-10 איש בכל קמ"ר. לשם השוואה, בקריית אתא הצפיפות עומדת על פחות משליש. בעוד שמוצקין מתבגרת, היא עדיין לא העיר הכי "זקנה" בקריות, אלא קריית ים (22% מהתושבים שלה בגיל פנסיה, במוצקין סביב 20%). עוד דבר שבגללו המחירים גבוהים יותר מאשר בקריית ים - אין בה הרבה עולים (רק 25% במוצקין לעומת כ-40% בקריית ים).

"קריית ים תעשה את הקפיצה הכי גדולה בשנים הקרובות". גסטפרוינד (צילום: קרנית גפן)

כבר הסברנו כאן בעבר: אוכלוסיית עולים זה לא רע, אבל היא בדרך כלל מגיעה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר. סטטיסטית, תושבים חדשים מעדיפים להגיע לעיר צעירה יותר, עם מעמד גבוה יותר. מוצקין היא העיר עם השכר הממוצע הגבוה ביותר בקריות. נכון לנתונים שפורסמו לפני שנתיים - 9,400 שקל לאדם בחודש (היום זה יותר). בסוף, תרצו או לא, גם חינוך קשור לכסף. עובדה - יותר תושבים מקריית מוצקין הולכים לאוניברסיטה.

באזור דרך עכו (ליד הכביש שמפריד בין ביאליק למוצקין) מצאנו כמה דירות בפחות ממיליון שקל. סביב המחיר של קריית ביאליק, משהו כמו 980 אלף שקל, מצאנו דירות 3 חדרים, 72 מ"ר, עם מחסן, ממש ליד הקריון.

קריית אתא: החלק הפחות טוב של הקריות

שאלו את גסטפרוינד בעדינות, אבל הוא היה נחרץ. "המצב שם על הפנים, מזעזע. העיר בצרות", הוא מסביר. "קריית אתא היא עיר שנבנית הפוך לכל היגיון, לכל מגמה, לכל עיר אחרת מצליחה בארץ ובעולם. עיר שהולכת ונבנית הפוך, עושים לעיר הזאת נזק היסטורי - במקום לשקם את המרכז, בונים לרוחב".

ההסבר שלו הוא פשוט: העירייה, בחסות הותמ"ל, לא מחזקת את המרכז ובמקום לחדש את הישן ולבנות חדש באותו מקום, התחדשות עירונית למשל, היא מרחיבה את העיר ולא מטפלת במה שמוזנח. "במקום ליצור מרכז מודרני וחזק, כמו בערים אחרות בארץ ובעולם, היא הולכת ומתפזרת. המרכז של אתא נחלש ולדעתי - לא רק שהמחיר הכי נמוך מבין הקריות, הוא גם יישאר כזה כל עוד המצב לא ישתנה. זו גם המדיניות בתמ"א 35, לא יוצאים לפתח את דפנות העיר לפני שממצים את המרכז, הבנייה נמוכה וישנה בעיר הזאת. פלא שמוכרים כאן ב-14 אלף שקל למ"ר?".

גסטפרוינד טוען כי מה שנעשה בקריית אתא הוא בניגוד למגמות הכלכלה העירונית. "התכנון הלקוי של העיר הזאת מתבטא כבר עכשיו ועוד יתבטא בהמשך. קריית אתא תמיד תפגר אחרי ערי הקריות". הפתרון שלו הוא לצופף את המרכז, להרים את המסחר והחנויות במרכז העיר וללמוד ממה שנעשה בקריית ים.

הדברים האלה באים לידי ביטוי גם במספרים: 14 אלף שקל למ"ר בדירות חדשות שמאוכלסות השנה - זה אפילו פחות מקריית ים, שפעם נחשבה לעיר הכי פחות טובה בקריות. יש לה עדיין מה ללמוד.