מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות - מה הסיבה ואיפה המחירים מזנקים?

אחרי עלייה של 1% בממוצע חודשי בארבעת החודשים האחרונים, רבים המתינו לפרסום מדד מחירי הדירות בחודש מאי, שלא נכלל בתוך האינפלציה (שכירות כן נכללת בפנים ואפילו מהווה כ-26% מהמדד כולו, משום שזה מרכיב חשוב ואפילו המרכזי בהוצאות משקי הבית). גם הפעם הוא עלה בטווח הזה - 0.9% והוכיח שוב - מחירי הדירות במגמת עלייה, והיא אפילו גבוהה יותר מהירידה ההדרגתית שראינו ב-2023.

מדד מחירי הדירות (למ"ס)

לפרסום על מדד מחירי הדירות בחודש מאי

בפילוח לפי מחוזות נרשמו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (0.8%), צפון (0.5%), חיפה (1.6%), מרכז (0.6%), תל אביב (1.1%) ודרום (0.9%). מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.9%.

בהשוואה שנתית של מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ – אפריל 2024 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ – אפריל 2023 עולה כי מדד מחירי הדירות השנתי עלה ב-2.1%. בפילוח לפי מחוזות נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: חיפה (6.6%), צפון (3.7%), דרום (3.6%), ירושלים (1.9%), מרכז (1.9%) ותל-אביב (0.1%). מדד מחירי הדירות החדשות השנתי ירד ב-0.3%.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

האמת היא שעליית מחירי הדיור הייתה עניין צפוי, עניין של זמן - ההיצע בישראל מוגבל מאוד, מספר התחלות הבנייה נמוך ולמרות הביקוש הנמוך, כשהוא פוגע היצע נמוך המחירים לא יורדים. לראיה, גם בתקופת מלחמה וריבית גבוהה, הציבור בישראל ממשיך לרכוש דירות ונרשם זינוק מרשים במכירת דירות ברבעון הראשון של השנה וגם בחודש אפריל.

הנתונים מדברים בעד עצמם: לפי הלמ"ס נרשמה עלייה של 57% במכירת דירות חדשות, כשת"א ולוד מככבות. כמחצית מהדירות שנמכרו הן חדשות, עליה של 20% ברכישת דירות מיד שנייה. במחוז המרכז נמכרו כמעט שליש מהדירות החדשות. מלבד ת"א ולוד, גם ירושלים, אשקלון ואשדוד בצמרת המכירות. חיפה, ירושלים וב"ש בצמרת המכירות של דירות יד שנייה.

השכירות מזנקת, גם מחירי הדירות. דירות ברמת גן (איציק יצחקי)

• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

חלק מהזינוק במחירי הדירות אינו אמיתי, מפני שחלק גדול מהדירות נרכשו בשל מבצעי הקבלנים, חלקם 10/90, המאפשרים לרכוש דירה ללא הון עצמי, או תמורת הון עצמי נמוך במיוחד, מה שגרם לעליית בביקושים. היזמים ניצלו זאת, הם העלו מחירים ב-3%-2%, כי הם ידעו שהציבור נכון לשלם יותר בשל מבצעי המימון. צריך להבין שמבחינת היזמים, מבצעי המימון הם סוג של הפסד. אפשר לומר כי העלייה במחיר בקיזוז ההפסד בשל אי ההצמדה למדד גורם ליזמים לרשום רווח יזמי ברף התחתון, קרוב יותר ל-15% ולא ל-18%, ואף מתחת לו במקרים רבים.

יחד עם זאת, הנתונים האחרונים הם הוכחה לכך שמי שהספיד את שוק הנדל"ן וחשב כי נראה כאן ירידות מחירים משמעותית, במספרים דו ספרתיים, טעה. להערכת גורמים בענף הבנייה, המחירים צפויים לעלות גם במחצית השנייה של 2024, זאת לאור התפרצות הביקושים הצפויה בחודשים הקרובים.