"פנסיה לכל החיים": במה עדיף להשקיע - בדירת מגורים או בחנות?

מבצעי היזמים הובילו את הציבור לנהור למשרדי המכירות - הציבור התחיל לרכוש דירות במבצעי מימון אטרקטיביים, אבל לאחרונה, בניגוד לשוק המשרדים המוכה, הולכת ומתרחבת ההשקעה במסחר - רכישת חנויות שמייצרות תשואות גבוהות בהרבה מאשר למגורים. חלק מהמשקיעים סבורים שכדאי להשקיע בחנויות, כיוון שהם מאמינים שזו האלטרנטיבה הטובה ביותר - התשואה למגורים נעה סביב 3%-2.5%, במשרדים התשואה גבוהה יותר, אבל רק לכאורה. הסיבה היא פשוטה - רבים מהם נשארים ריקים וגם אם התשואה הממוצעת עומדת על 7%, החודשים שחולפים עד ההשכרה מורידים את התשואה בחישוב שנתי. חוץ מזה, המחירים בשוק השכירות ירדו ולא פשוט להשכיר נכס גם אחרי מספר חודשים ובמחיר שוק. כל זה משאיר אלטרנטיבה אחרת, עם היצע מוגבל - השקעה במסחר, כלומר בחנויות - אבל האם היא עדיפה על השקעה בדירת מגורים?

כמה עולה חנות?

השאלה הראשונה שצריך לשאול היא היכן אתם רוצים לרכוש חנות והאם תצליחו. אם תרצו לרכוש חנות ברחוב מרכזי ברמת גן, למשל, לא בטוח שתוכלו למצוא כזאת ואם זה יקרה - זאת כנראה תהיה חנות להשכרה, או לכל היותר חנות בדמי מפתח. חנויות קטנות במיקום טוב בתל אביב או ברמת גן יכולות להגיע לסכומים של 2 מיליון שקל ויותר. זה כמובן, תלוי בשכונה. מצאנו נכסים מבוקשים שהמחיר למ"ר חוצה את גבולות ה-30 אלף שקל למ"ר ומצאנו נכסים ב-20 אלף שקל למ"ר - הכל תלוי במיקום. לפעמים, המחיר ברחוב אחד, כמו ביאליק ברמת גן העמוס והשוקק, יכול להיות גבוה ב-30% ואפילו יותר מאשר חנות במרחק רחוב אחד משם.

דירות באזור ביאליק ברמת גן - לא עדיף להשקיע בחנות? (איציק יצחקי)

לכן, בחלק מהערים מרכז הכובד עבר לשכונות בשנים האחרונות ובמחיר נמוך יותר - כך קורה, למשל, סביב קניון עיר ימים בנתניה, שסביבו נפתח מרכז פיאנו שמכיל חנויות רבות. בעבר, חנויות כאלה היו קיימות רק במרכז העיר, ברחוב הרצל, אבל פתיחת שכונות חדשות כמו קריית השרון ועיר ימים הובילו לפתיחת מרכזים מסחריים רבים בשכונות. כך קורה גם בחריש, באשדוד, בחדרה ובערים רבות. מצאנו שכונות חדשות כמו גבעת המטוס בירושלים, עיר היין באשקלון, פארק הנחל בבאר שבע ועוד שמשלבות מסחר ומגורים יחד, אבל גם בערים רבות אחרות בדרום, אופקים למשל.

לצורך העניין, לקחנו נכס מסחרי במרכז הארץ ולצדו השקעה במגורים. התשואה במגורים הייתה נמוכה בהרבה, אבל עליית הערך בשנתיים האחרונות הייתה גבוהה יותר במגורים. נניח חנות באזור ביקוש שעולה 2 מיליון שקל. לצדו, דירת מגורים שעולה 3 מיליון שקל. ההשקעה בדירת המגורים עלולה להניב עליית ערך משמעותית יותר, אבל התשואה מהחנות עלולה להיות כפולה. מה עדיף? אף אחד לא יודע. הכל תלוי במה אתם מאמינים - האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות או לא? בהנחה שאתם חושבים שהעלייה תהיה ממוצעת, נניח 4% בשנה, עדיפה ההשקעה במסחר שאמור להניב באזור ביקוש תשואה גבוהה בהרבה.

המגמה התחזקה בשנים האחרונות בשל כמה סיבות. כיום, כל התב"עות החדשות בערים כוללות עירוב שימושים ומשלבות מסחר ומגורים. מצאנו אפילו שכונות מגורים שקטות, שבהן יש כמה חנויות בוטיק. זה משתלם ליזמים, ששומרים בחלק מהמקרים את השטחים האלה לעצמם או מכניסים לשם שוכרים גדולים וחזקים, לטווח ארוך. הם מוכנים לשלם על כך בהורדת התשואה, כי הם יודעים שמדובר בשוכר יציב - ויציבות שווה חוסר סיכון שווה כסף.

יש לעירוב השימושים סיבות רבות: הכרה שהקניונים לא מספקים את הצרכים הבסיסיים של התושבים ולראיה בדוחות החברות רואים ירידה בהכנסות ובתנועתה בקניונים; מרכזי מסחר בשכונות הם נחמדים אבל לא מסייעים לאוירה השכונתית ולקהילתיות; מאז הקורונה רואים עליה משמעותית במסחר רחוב בכל הארץ; ריבוי האוכלוסין והעומס על התשתיות העירוניות והפקקים גורם לאנשים להמנע מלהכנס לאוטו ורצון לעשות את קניות היום יום בקרבת הבית; מסחר הרחוב יותר גמיש מבחינת גודל חנויות ותמהיל מאשר הקניונים; תוספת הכנסה לתקציב העיריה (מסחר משלם יותר ממגורים).

במרכזי העיר הישנים (לא בערים מבוקשות) יש חנויות פנויות כי המסחר עבר ממרכז העיר לשכונות. סימן מובהק לכך ניתן למצוא בעובדה שלמרות שהרכבת הקלה פועלת כמעט שנה, חנויות לאורך הקו לא התאוששו אלא אם הן שוכנות בקרבה לתחנה, כי אנשים מעדיפים לעשות את הקניות שלהם ליד הבית.

גם נאות שמיר (נווה דורון) ברמלה עברה תהליך כזה. שם נמכרו חנויות במחיר של 20 אלף שקלים למ"ר והיום ב-25 אלף, ואין חנות פנויה בנמצא.

"פנסיה לכל החיים"

דורון אבקסיס, משנה למנכ"ל קבוצת בראל מעריך שהמסחר בשכונת אפיקי הנחל תמיד יהיה בתפוסה מלאה ויהנה מתנועה מתמדת של לקוחות. לטענתו, מי שירצה לקנות חלב, מוצרי בנייה או פלאפל לא יצטרך לצאת מהשכונה. הוא מסביר כי "בניגוד לעבר שאז היה ערבוב בכניסות של המגורים והמסחר, מה שגרם למטרדי רעש ולכלוך, היום התב"עות מחייבות הפרדה מוחלטת. כל התב"עות של השכונות החדשות ברחבי הארץ כוללות שטחי מסחר מתחת לבניינים מתוך הבנה ששכונה חייבת לספק מרקם חיים שלם ולא ניתן להסתמך על קניונים או מרכזי ערים מסיבות שונות ומגוונות כמו קשיי תחבורה, צפיפות, קיימות ועוד".

בצד של הרוכשים, לא בכל עיר אפשר למצוא חנות למכירה. החברות היזמיות מחזיקות בהם. "חנויות רחוב תמיד נהנו מתשואה גבוהה והשבחה גבוהה שנדיר למצוא כיום ולכן מדובר בפנסיה לכל החיים", אומר שייקה נפחא, בעלים ומנכ"ל חברת סלעית העוסקת ביזום נדל"ן למגורים. לדבריו, בניגוד למגמה של יזמים אחרים, "בפרויקט עומרים שאנו בונים בשכונת אפיקי נחל באופקים החלטנו דווקא לשחרר את שטחי המסחר ולמכור אותם למשקיעים ולמשתמשי קצה כחלק מהפילוסופיה שמלווה אותנו בהקדמת השכונה". לדבריו, אופקים זוכה בשנתיים האחרונות לעדנה מחודשת ונמצאת בצמרת הביקושים בישראל, עתידה להשליש את עצמה בתוך כמה שנים ולמשוך אליה אוכלוסיות חדשות וצעירות.

"אנו מאמינים ששכונה היא יותר מרק בניינים שמאכלסים משפחות אלא היא צריכה להיות מרקם חיים שלם כמו פעם. לשמחתנו, גופי התכנון הבינו שהבניה של שנות התשעים יצרה שכונות מנוכרות וצריך לחזור לתכנן שכונות כמו פעם, אלא שקצת יותר טוב. יותר טוב זה אומר: עירוב שימושים, קישוריות, צל ועוד תנאים שיאפשרו מסחר רחוב שוקק וחזרת הקהילתיות".

לא תאמינו, אבל מחיר לחנויות בקומת המסחר באופקים עומד על 19 אלף שקל למ"ר - מצד אחד, מי היה מאמין לפני עשור שיהיה ביקוש למוצר כזה באופקים ומנגד - זה נמוך משמעותית מחנות חדשה באזורים אחרים בפריפריה. בפרויקט עצמו בשכונת אפיקי הנחל באופקים ישנם 3500 מ"ר של שטחי מסחר מחולקים לגדלים שבין 150-800 מ"ר, חלקם כוללים התאמות להסעדה וכולם עם חזית הפונה לרוחב ואפשרות להוציא את המסחר גם למדרכה וכן יציאה אחורית ושטחי פריקה וטעינה וכמובן - חניות לאורחים.

"באשקלון לוקחים 24 אלף שקל למ"ר - אופקים תגיע לשם". נפחא (תמר מצפי)

להערכתו של נפחא "לקראת האיכלוס של הבניינים הראשונים בשכונה המחיר למ"ר ישתווה לזה שבעיר היין באשקלון - שם לוקחים 24 אלף שקל למ"ר. אנו רואים עניין מצד משקיעים להשקיע בחנויות בגלל שהם מתרשמים מכך שהמגורים מושך משפרי דיור מבאר שבע ומכל האיזור שמתרשמים מהעובדה שאופקים הופכת עיר גדולה ולא סתם שכונה ובזכות הטבת מס בסך 18%. יש לציין כי המסחר באופקים, רחוק מלהגיע למיצוי לאור ההתפתחות המאסיבית של העיר והצפי לשילוש האוכלוסיה בה. רוב הרשתות טרם הגיעו לעיר ואלה יכנסו בשלב ראשון לשכונה הגדולה בעיר לקראת איכלוסה של שכונת אפיקי נחל".

השאלה היא האם לא עדיף השקיע בפרויקט למגורים. הכנסו לטבלה את המסים, התשואות והכדאיות הכלכלית בשני אפיקים שונים. מס הרכישה במסחר עומד על 6% והוא קבוע, ובמגורים - 8% למשקיעים. המימון במסחר יכול להגיע ל-70%-100% ולהשקעה במגורים ל-50%. את הנכס הנסחר אפשר להשכיר גם ברמת מעטפת, אך במגורים המצב שונה. תוסיפו לזה את ההקלות בענייני מיסוי ואת העובדה שתקופת השכירות, בממוצע כמובן, ארוכה יותר במסחר.

זה עדיין לא אומר שההשקעה במסחר עדיפה. להשקעה במגורים יש יתרונות רבים, כמו למשל עליית הערך. בשנים 2021-2022 עלו מחירי הנכסים ב-30%, תשואה שלא קיבלנו בשוק המסחר (לפחות בחלק מהמקומות) וגם לא בשוק המשרדים הגואה בתקופה ההיא. לא בטוח שנחזור למספרים האלה, אבל בעידן שבו קצב העלייה של מחירי הדירות נע סביב 1% בחודש, כלומר קצב דו ספרתי של 12% בשנה, לא בטוח שההשקעה במסחר תניב את אותו יחס. מצד שני, מדובר בהשקעה לטווח ארוך, בטוחה יחסית ובאזור שבו יש ביקוש לשוכרים - היא עשויה להיות משתלמת ולהבטיח פנסיה לטווח ארוך.