דווקא בגלל מבצעי הקבלנים, הזינוק בהיקף המשכנתאות צריך להדאיג אותנו

נתוני בנק ישראל על המשכנתאות לחודש מאי צריכים להטריד. עדיין צריכים לראות את נתוני הלמ"ס והאוצר כדי לקבל אינדיקציה מדויקת יותר, אבל המספרים מדברים בעד עצמם: בחודש מאי נלקחו משכנתאות בהיקף שכבר מזמן לא ראינו - 7.787 מיליארד שקל. הנתונים האלה הם חזקים יותר מכל נתון אחר.

בסוף, כשמדברים על התעוררות בשוק הנדל"ן, נתוני היקפי המשכנתאות בהחלט משקפים את הנתונים שראינו כאן בחודשיים האחרונים, לגבי הזינוק ברכישת דירות חדשות והעלייה ברכישת דירות יד שנייה. הנתונים היו טובים יותר גם בהשוואה שנתית ואפשר לומר כי הירידות המינוריות של 2023 נמחקו כלא היו. מצד שני, צריך להזכיר: היקפי המשכנתאות אמנם עלו בכ-20% (19.48% ליתר דיוק) לעומת המצב לפני שנה, אבל עדיין נמוכים בשיעור ניכר מחודש מאי 2022.

איפה אנחנו בהשוואה לתחילת עליית הריבית?

נתוני חודש מאי הם הטובים ביותר מאז ספטמבר 2022. למה זה חשוב? כי בחודש אפריל 2022 הריבית עלתה, ולשוק לקחת זמן לתקן כלפי מטה. אנשים נכנסו לעסקאות עד חודש אפריל או מיד אחריו. הציפיות להעלאות ריבית נוספות באותה תקופה הרתיעו את הרוכשים הפוטנציאלים. הם החלו לשכב על הגדר בהדרגה, עד ששנה אחרי הגיע קיפאון כמעט מוחלט, שרק בזכות היצע מוגבל לא גרם לירידת מחירים דו ספרתית.

נתוני שיא. בנייה בכניסה לאילת (איציק יצחקי)

כדי להמחיש עד כמה שוק המשכנתאות התאושש, לקחנו את נתוני המשכנתאות מאז עליית הריבית באפריל 2022, אז היקף המשכנתאות עמד על 10.484 מיליארד שקל. אפשר לראות כי ההיקף הנוכחי עדיין נמוך ב-35% מהשיא אבל גבוה יותר ב-3% מאשר סוף 2022. הנתון הזה מפתיע ומאפיל אפילו על נתוני אוגוסט 2023 - שפורסמו ממש לפני הטבח - נתונים שגם בהתחשב בעונתיות (היסטורית, חודש אוגוסט אמור להיות גבוה יותר), עדיין מדובר בנתון נמוך יותר ממאי 2024.

• 178 אלף דירות בביצוע - ניתוח הנתונים של הלמ"ס והאם מחירי הדירות בעצירה?
• בעקבות החלטת לאומי: מזרחי והפועלים פנו ליזמים; יגדילו נתח בשוק המשכנתאות?

חשוב להזכיר: בחודש אפריל 2022 ריבית בנק ישראל עלתה מ-0.1% ל-0.35%. בחודש אוגוסט היא עמדה על 2%, ובינואר 2023 קפצה ל-3.75%. בחודש מאי 2023 היא עמד על 4.75% - השיאה באותה תקופה. ב-1 בינואר השנה, ריבית בנק ישראל ירדה ברבע אחוז ל-4.5% ומאז היא עומדת במקום (ההחלטה הבאה ב-8 ביולי - ככל הנראה הריבית תישאר על כנה וההערכה, נכון לעכשיו, היא שתרד פעם אחת עד סוף השנה).

הנה מה שקרה כאן מאז עליית הריבית:

מאי 2022: 11.978 מיליארד שקל. דצמבר 2022: 7.561 מיליארד שקל. מאי 2023: 6.517 מיליארד שקל. דצמבר 2023: 5.615 מיליארד שקל.

הנה מה שקרה השנה: ינואר: 5.523 מיליארד שקל. פברואר: 5.379 מיליארד שקל. מרץ: 6.231 מיליארד שקל. אפריל: 5.910 מיליארד שקל. מאי: 7.787 מיליארד שקל.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

חשוב להזכיר כי נתוני המשכנתאות כוללים גם משכנתאות "ממוחזרות" ולעתים משקפים גם, באחוזים ניכרים, אנשים שפדו משכנתא ולקחו אחת אחרת. יחד עם זאת, הנתונים האלה כוללים מחזורים שונים בכל חודש, כך שהנתונים בהחלט יכולים לשקף את המצב.

שימו לב לקפיצה המשמעותית שהחלה בחודש מרץ - 15.8% שינוי, נסיגה מסוימת באפריל שפיצה שהחזירה אותנו כמעט שנתיים אחורה, אפילו גבוה יותר מאשר דצמבר 2022, שזאת הייתה שנה שבה שוק הנדל"ן פרח גם בצל תחילת ההעלאת הריבית - כפי שהזכרנו, גם בשל עסקאות דחויות מאז אפריל.

איך זה מתיישב עם נתוני הלמ"ס?

אחרי עלייה של 1% בממוצע חודשי בחמשת החודשים האחרונים, אפשר להבין מדוע ישנה עלייה הדרגתית בנתוני המשכנתאות (מלבד חודש אפריל, שבו הייתה ירידה קטנה אחרי הזינוק במרץ). מחירי הדירות עלו באותו טווח גם הפעם (0.9%) והם במגמת עלייה, בקצב שנתי של 12%.

האם נראה כאן עלייה בקצב דו ספרתי השנה? עדיין קשה לדעת, אבל לפי כלכלנים ואנשי נדל"ן (לא מתווכים, אלא כלכלנים-חוקרי שוק-שמאים), נראה שלא. אלה צופים עלייה של אחוזים בודדים בלבד. יחד עם זאת, עם המגמה הנוכחית תימשך ונראה כאן עלייה בהיקפי המשכנתאות בחודשים יוני-אוגוסט, ייתכן והצפי ישתנה.

לצד כל זה, ברור שצריך להזכיר את התחלות הבנייה, שנמצאות בירידה בשנה האחרונה. לצד הירידה בהיקפים, כלומר פגיעה בהיצע, הביקוש מתחיל לעלות, מה שעשוי להזיז את העקומה ולתרום להגדלת הביקוש לדירות.

צריך לזכור: היקפי המשכנתאות חזקים דווקא על רקע מבצעי המימון של הקבלנים. מדוע? כי אדם שרכש בית במבצע מימון של 10/90, או כל מבצע אחר, לא לוקח את המשכנתא עכשיו, אלא בשלב מאוחר יותר, בעוד שנתיים-שלוש כשהדירה תהיה מוכנה. זה אומר שהנתונים האלה הם גבוהים וחזקים ועדיין לא משקפים את גל מבצעי המימון שהיה כאן בחודשים האחרונים. זה רק מחזק את ההערכה שעוד צפויות עליות בהמשך.