מה קרה למחירי השכירות מאז תחילת השנה וכמה משלמים על 4 חדרים בת"א?
נתוני הלמ"ס לחודש מאי הצביעו על עלייה של 2.5% עבור שוכרים שחידשו חוזה ו-3.7% לשוכרים חדשים - אבל האם זה משקף את המציאות בשטח? שוכרי דירות טוענים כי הפער, בעיקר למחדשים, גבוה יותר, אולם נתוני הלמ"ס מסמכים על נתונים כלל ארציים והפער בא לידי ביטוי בעיקר בערי ביקוש, בגוש דן ואזור השרון למשל.
סקירה של שמאי המקרקעין אוהד דנוס למחצית הראשונה של 2024 מצאה כי התשואה הממוצעת על השכרת דירה נעה בין 2.4% באזור רחובות לבין 4.1% בבאר שבע. הסיבה לפערים האלה נעוץ גם בעובדה שמחירי הדירות בבאר שבע נמוכים, אבל בעיקר גם בשל ריבוי רכישות הדירות הקטנות על ידי משקיעים, שבממוצע מניבות תשואה גבוהה יותר. כך למשל, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הוא הנמוך ביותר מבין כל אזורי הארץ שנבדקו ועומד על 920 אלף שקל. לשם השוואה, ברמלה המחיר עומד על 1.82 מיליון שקל, בחיפה על 1.61 מיליון ובאזורים כמו אילת, אשדוד ואשקלון המחיר נע בין 1.52-1.58 מיליון שקל, מה שמלמד על פערים של מעל 50% מול באר שבע.
לעומת זאת, מחירי השכירות בבאר שבע לדירת 4 חדרים עומדים על 3,150 שקל, 4,100 שקל באשקלון - כלומר, הפער הוא נמוך בהרבה מאשר מחיר המכירה וזה כל ההבדל - בבאר שבע, אתה קונה בזול ומקבל דמי שכירות נמוכים, ששווים את ההשקעה. באשקלון, המחיר לדירה גבוה ביותר מ-50% אך דמי השכירות לא שווים את הפער הזה. ברחובות שכר הדירה נע סביב 5,300 שקל, למשל, אך מחיר דירה כזאת נע סביב 2.52 מיליון שקל - פי 2.7 מאשר בבאר שבע, אך שכר הדירה גבוה ב-35% בלבד.
- כל הכותרות
כמה עולה כאן דירה להשכרה? בנייה בתל אביב (שלומי יוסף)
לפי הסקירה, ניתן לראות כי מחירי הדירות הקטנות ירדו באזורים מסוים, בהם מחירי הדירות החדשות עלו. עניין זה אפשר לראות באופן מובהק בערים כמו אילת, אשדוד ואשקלון שנמצאות תחת סיכון. איך זה שאנשים עוברים לדירות גדולות יותר? פשוט, בממוצע הם נוטשים את הישנות ועוברים לדירות עם ממ"ד, ולכן יש גידול בביקוש לדירות 4 חדרים ובחלק מהמקומות גם ל-5 חדרים.
תופעה מעניינת היה אפשר לראות בעיר מודיעין, שם צמח הביקוש לדירות 3 ו-5 חדרים בשיעור ניכר של 8%-7% ובמידה פחותה יותר בדירות 4 חדרים. בערים כמו תל אביב ניער השינוי בדירות 5 חדרים, שהפכו מבוקשות יותר. שכר הדירה בתל אביב לדירת 4 חדרים, כך לפי דנוס, לא השתנה ועומד על 8,850 שקל. שכר הדירה בדירות 2 ו-3 חדרים ירד בכ-3% בממוצע ועומד על 5,000 ו-6,500 שקל, בהתאמה.
לעומת זאת, בכפר סבא מצאנו תופעה הפוכה - ביקוש מוגבר לדירות 2 חדרים שהעלה את המחיר ל-4,000 שקל בחודש. בבאר שבע התופעה הזאת בולטת במיוחד - עליה של 6% במחירי השכירות של דירות 5 חדרים ל-4,400 שקל, לעומת ירידה בדירות הקטנות.
המגמה, לפיכך, היא ברורה: המלחמה בהחלט השפיע על שוק הדיור, אבל לא בכיוון שחשבנו. המעבר לדירות עם ממ"ד באזורים מטויחים גרמה להעלאת שכר הדירה הממוצע, אבל נראה כי גם להעלאת הריבית בשנה שעברה יש תרומה לא מבוטלת. לפי דנוס, בחצי השנה האחרונה עלו מחירי השכירות בכ-1.7%, מה שמשקף עלייה שנתית של 3%. המחירים עלו ביותר מ-4% בערים מודיעין וירושלים ופחות בבאר שבע, שם עלו המחירים בממוצע ב-0.8%, לאחר העלייה בשנה שעברה.
"נתוני האמת הם עלייה ארצית של 1.1% בשכר הדירה", מנתח מנכ"ל חברת וויצ'ק, רמי רונן. "הסיבות לפער נוסעות מכך שהלמ"ס מכליל מדי חודש חוזי שכירות מכלל הארץ, ללא התחשבות במשך החוזה שנחתם. לדוגמא דירה בה שהה שוכר במשך 3 שנים ומחירה לא התעדכן, תתעדכן במחירה באופן שמשקף 3 שנים ולא חודש אחד בלבד. כאשר הלמ"ס מודד את הפערים בשכר הדירה בין חוזי שכירות שנחתמו מחודש לחודש, הוא לא מתחשב בכך שבפועל החוזים החדשים משקפים עליות מחירים של שנה שלמה, אם לא יותר, מה שגורם לנתונים גבוהים בהרבה מאשר תמונת המצב בפועל.
"שוק השכירות אכן מצוי בעלייה, אך נתונים רשמיים הגבוהים ממצב האמת יכולים לייצר מצג שווא של השתוללות מחירים, כאשר במציאות ישנה עלייה שגרתית למדי".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
7.בסוף מי שמוכר עכשיו, אחרי עליות של שנים גאוןא א 20/06/2024 16:25הגב לתגובה זו0 0נניח דירה של 3 מיליון, אחרי מכירה חתימה של חוזה לטווח ארוך, ניתן להכניס פסיבי אחרי השכד מעל 10k כל חודש, משוגעסגור
-
6.עליית שכר הדירה לא מדביקה את עליית מחירי הדירותרחל 17/06/2024 18:49הגב לתגובה זו2 2בעלי הדירות מסבסדים בעצם את הדיירים שלהם- משלמים ריבית ממוצעת על המשכנתא של הדירה של 4.5 אחוז ומקבלים 2 אחוז תשוואה מהשכירות. בסופו של דבר זה יהיה חייב להתאזן שמחירי השכירות יזנקו בעשרות אחוזים כפי שקרה לפני שנתיים.סגור
-
5.הלך על מי שאין לו דירהאייל 17/06/2024 16:59הגב לתגובה זו4 1הלך על מי שאין לו דירה , מחירי הדירות יתחילו לזנק ללא הרף כי אנחנו כאילו הצבא הכי חזק בעולם וחיזבאללה לא ישמיד אותנו, מי שאין לו דירה הלך עליו, המידה מסוימת נסראלה הוא חבר שלנו כי הוא האויב של האויב שלנו שזה "משטר הנדלן הציוני" שכל מטרתו היא לסחוט את מחירי הנדלן , אם היה מישהו שיכול להוריד את המחירים זה רק נסראלה , אבל גם הזבל הזה משתפן.סגור
-
4.עודף ייצוג במדד המחירים לשכר דירהבעל דירה 17/06/2024 16:40הגב לתגובה זו1 1במדינת ישראל כ-70% מהדירות הן בבעלות פרטיתבנוסף שיעור שכר הדירה ממדד המחירים לצרכן גבוה משמעותית משיעור שכר הדירה מהכנסות אלו שמשכירים דירהלא יכול להיות ששכר הדירה יהווה 26% ממדד המחירים לצרכן כש-70% מהאזרחים בכלל גרים בדירה משלהם וכלל לא משלמים שכר דירה ובעוד שה-30% שכן משכירים דירה משלמים פחות מ-26% מההכנסה שלהם על שכר דירהחלם!!!!!סגור
-
3.הגזימו לגמרי תא 12-13 במרכזאיתן 17/06/2024 16:22הגב לתגובה זו2 1דירה צימוקסגור
- טען עוד
-
2.מה נהיה גם לשכירות אין כסף (ל"ת)ישעיהו ש. 17/06/2024 16:22הגב לתגובה זו1 0סגור
-
1.עליית שכ"ד דומה למדד היא עלייה סטנדרטיתישראלי 2 17/06/2024 15:43הגב לתגובה זו0 1הגיוני להתרגש אם השכ"ד קופץ ב 10% למשל, אולם אם מדובר בעלייה של אחוזים בודדים בשנה? זה לא שונה מההתייקרות השכיחה והסטנדרטית במשק.סגור
