"יותר מפי 2": הדוח שחושף בכמה מוכרת רוטשטיין דירה בת"א ומחוצה לה
פעילות חברת רוטשטיין בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב וסביבתה מבוצעת באמצעות חברת אנשי העיר וחושפת את פערי מחירי הנדל"ן בין העיר המרכזית לבין ערים אחריות. רוטשטיין מחזיק בכמעט 57% מהון המניות של אנשי העיר ובין הקבוצות סוכם, בדיוק לפני שנה, כי אנשי העיר תפעל בעיקר בתל אביב - יפו, אבל לא תוכל לצאת מהמסגרתה של העיר ושל בת ים, גבעתיים והרצליה.
דו״ח דירוג ראשוני של החברת דירוג האשראי מידרוג לרוטשטיין חושף כי היקף הפעילות של החברה יישאר יציב בשנתיים הבאות, אך מעיד כי קצב המכירות איטי יחסית האחרונה ביחס לקצב הביצוע. לפי דוח החברה, נכון לסוף מרץ היו לה 17 פרויקטים בביצוע הכוללים כ- 1,065 יח"ד (כ- 618 יח"ד חלק החברה), 17 פרויקטים בתכנון הכוללים כ- 2,408 יח"ד (כ- 1,351 יח"ד חלק החברה) וצבר משמעותי של אלפי יח"ד בעיקר במסגרת של עסקאות קומבינציה ופרויקטים של התחדשות עירונית.
- כל הכותרות
רוטשטיין בונה בקריית מלאכי, באר יעקב, בית שמש, בת ים, תל אביב, רמת השרון, נתניה וטירת הכרמל, כאשר הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב וסביבתה מבוצעים באמצעות החברה הבת אנשי העיר. שימו לב להבדלים במחיר הממוצע של כל הפרויקטים האחרים מלבד תל אביב, לתל אביב עצמה. מחיר דירה ממוצע עומד בשאר הפרויקטים על 2.6 מיליון שקל ללא מע"מ - כלומר, מחיר דירה ממוצעת בערים שהוזכרו קודם (רמת השרון, נתניה, באר יעקב ובת ים מעלות את המחיר הממוצע ואילו בית שמש, קריית מלאכי וטירת כרמל מעט מתחת) עומד על כ-3.052 מיליון שקל. אם כך, מה המחיר בתל אביב, אתם שואלים? מחיר ממוצע של יחידת דיור בביצוע אנשי העיר נאמד ב כ-5.4 מיליון שקל ללא מע"מ, כלומר - 6.318 מיליון שקל עולה דירה ממוצעת בהתחדשות עירונית בתל אביב.
אנשי העיר, שנחשבת לחברה מובילה בתל אביב בתחום ההתחדשות העירונית, השלימה ביולי הנפקה ראשונה של אגרות חוב בסך של 90 מיליון שקל. הזכרנו קודם שרוטשטיין שולטת בה (57%) אך בעלת השליטה ברוטשטיין היא חברת אבני שוהם (63.5%), שבראשה עומדים יצחק מירילשוילי (73%) ואבישי בן חיים (25%).
עכשיו, שימו לב לנתוני מכירת הדירות של רוטשטיין, לאחריהם קשה לתהות מדוע מידרוג אופטימית לגביה. במהלך שנת 2023 מכרה החברה כ- 167 יח"ד (133 יח"ד חלק החברה), בהשוואה לכ- 400 יח"ד (302 חלק החברה) בשנת 2022 וכ- 433 יח"ד (359 יח"ד חלק החברה) בשנת 2021.
במדרוג סבורים כי הירידה החדה במכירות החדשות במהלך שנת 2023 נבעה בעיקר מהחולשה בהיקף העסקאות בשוק המגורים כולו שנבעה מעליית הריבית על המשכנתאות וכן בשל השפעות המלחמה על המכירות במרבית הרבעון הרביעי של השנה. בדוח נכתב כי "שנת 2024 מציגה התאוששות מסוימת במכירות, ובמהלך הרבעון הראשון לשנת 2024 נמכרו 29 יח"ד (26 יח"ד חלק החברה). כמו כן, היקף המכירות בשנה האחרונה הושפע מירידה במלאי זמין למכירה עקב מכירות מוגברות בתקופות קודמות וסיום פרויקטים".
במהלך 12 החודשים הקרובים החברה צפויה להשיק פרויקטים חדשים כאמור אשר צפויים להערכת מידרוג לתרום להיקף המכירות בעיקר משנת 2025 ואילך. לפי תרחיש הבסיס של מידרוג, שני הפרויקטים שתרומתם לרווח הגולמי הצפוי בשנים 2024-2025 הם בית שמש שלב א' שמהווה (12% מסך הרווח הגולמי) ופרויקט קדמת נתניה (11% מהרווח) כששיעורי המכירה הכספיים של הפרויקטים בית שמש שלב א' וקדמת נתניה עמדו על כ- 67% וכ- 72% בהתאמה - לא מעט.
בנוסף, במדרוג מאמינים כי מימוש קרקעות וזכויות בפרויקטים יתרמו לשיפור בפרופיל הפיננסי של החברה. כמו כן, משיכת עודפים מפרויקטים מהותיים צפויה להוביל לירידה במינוף בטווח הקצר. לסיכום, מידרוג קבעה דירוג מנפיק il3.A לרוטשטיין ודירוג זהה לאגרות החוב. אופק הדירוג יציב.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
