תמוה: תושבי בית שמש עשו "קופה" במחיר למשתכן - האם המחיר לא גבוה מדי?

מאי 2017 הייתה שעתם היפה של הזוכים במכרזי מחיר למשתכן בבית שמש. הם רכשו דירות בהנחה של מעל 30% על מחיר השוק, אבל לא ידעו מה יקרה בעתיד, כשירצו למכור. בחודש האחרון הם מקבלים פניות של משרדי תיווך, אחרי שעברו 7 שנים מהעסקה וניתן למכור את הדירות האלו.

הם רשמו רווח כמעט בלתי נתפס על הדירות שלהם, המחירים בעיר הזאת עלו בממוצע יותר מאשר בערים אחרות ויש עוד מי שאמור להרוויח בהמשך מהמכרזים האלה - כפי שכבר דיווחנו, כ-2,200 יח"ד בעיר עתידות לצאת בהגרלה הבאה של דירה בהנחה. רמ"י שיווקה בהצלחה 2,957 יחידות דיור מתוך 3,438 יחידות שהוצאו במכרז (חלק קטן יימכר בשוק החופשי, את הרוב במסגרת דירה בהנחה, מחיר מטרה). לפי ממצאי המכרז, מחירי הדירות יהיו בהנחה משמעותית, של יותר מ-600 אלף שקל ועד 900 אלף שקל במקרים מסוימים. דירת 5 חדרים תימכר בהנחה של הרף הגבוה, כשדירת 4 חדרים בהנחה של כ-740 אלף שקל. הזוכים המאושרים יזכו בלוטו.

ונחזור לאלה שקנו את הדירות לפני 7 שנים, ב-8,900 שקל למ"ר, זו זכיה כפולה - פעם אחת מהמחיר הנמוך ממנו נהנו בעבר ופעם שנייה מהקפיצה בשלוש השנים האחרונות.

המחיר הממוצע בבית שמש עומד היום על כ-23 אלף שקל. אלה שרכשו כאן דירות חדשות השנה, שילמו גם 32 אלף שקל. הדירות של מחיר למשתכן מוצעות במחיר הראשון שהזכרנו וזה אומר - כמעט פי 3 על הכסף. עבור דירת 100 מ"ר ממוצעת מדובר ברווח של כ-1.4 מיליון שקל. זהו רווח עצום בשבע שנים. צריך לזכור: בית שמש מלאה בבתים ישנים. יש שם גם אולכלוסיה קשת יום. כשמסתכלים על מחירי הדירות החדשות, הן מתחילות להיצמד לאזורים מסוימים במעגל השני של המדינה וזה מטריד - איך יכול להיות שהמחירים קפצו כל כך?

זאת, כמובן, לא הבשורה הגדולה של העיר. מאחורי ההשקעה בבית שמש מסתתרת תמיכה של השר יצחק גולדקנופף בראש עיריית בית שמש, שמואל גרינברג. בפגישה שנערכה בין השניים בחודש שעבר הבטיח שכר הבינוי והשיכון כי הוא מוביל מהפכה של ממש בעיר - התפתחות מואצת של בניה. בפגישה עצמה הוזכרה השכונה החדשה, ה' 2, כמי שאמורה להביא את הבשורה החדשה, זאת בנוסף להסכם גג שיביא להכפלת העיר דרך תוספת של 30 אלף יחידות דיור.

המגזר החרדי והליטאי בבית שמש היו מאוחדים מאוד עוד לפני הבחירות. הרבנים הובילו את הציבור לקלפיות כדי לשים את הפתק עבור שמואל גרינברג ולהדיח את ד"ר עליזה בלוך מלשכת ראש העיר. זה הצליח להם ונציג דגל התורה, שנתמך על החרדים, ניצח.  דיווחנו לכם כאן איך שר השיכון יצחק גולדקנופף, עלה לבית שמש יחד עם שרים וחברי כנסת והוציא אנשים מהבתים כדי להצביע. כששר השיכון מתערב בעצמו בבחירות, זה אומר דרשני. הוא רצה שגרינברג ינצח, הוא רצה שבית שמש תנצח. הצליח לו.

גולדקנופף וגרינברג (משרד השיכון והבינוי)

בשוק הנדל"ן מדברים על כך שגולדקנופף לא מתכוון לעצור כאן. בקרוב, כך נראה, בית שמש תמשיך להתפתח והצפי הוא לעליית מחירי הדירות באזור. כרגע, בית שמש שנמצאת בתהליך התחרדות ממושך כבר נמצאת במצב שבו המחיר עומד להגיע לרף הגבוה באזור. גם עכשיו, כשהשיא עוד לפניה, קשה מאוד להשוות אותה לפוטנציאל התכנוני במודיעין, שם המחיר גבוה יותר וצפוי להישאר כזה בשנים הקרובות. בערים כמו גדרה, שבמשך שנים נחשבה לאיכותית הרבה יותר, המחיר כמעט זהה. המחיר בלוד ורמלה, שקרובות מאוד לתל אביב, נמוך ביותר מ-10% ולא בטוח שהפער מוצדק. לעובדה שבית שמש נמצאת בתהליך של גידול באוכלוסיית המגזר החרדי יש השפעה גדולה - כשמדובר במועדון סגור, המחיר יכול לעלות כיוון שהמוצר והתמהיל הוא שונה.

מה יקרה למחירים באזור? נוכל לדעת רק כאשר השכונה החדשה תיבנה. יש כאן מי שטוען שהמחירים עוד יעלו. רק לשם השוואה, בראש העין מוכרים דירות ב-24 אלף שקל למ"ר - אם בית שמש תמשיך לצמוח בקצב הזה, זה יהיה אפילו תמוה אם תצליח לעקוף אותה. וזה לא הכל? בית שמש מתקרבת למחירי נתניה (25 אלף שקל למ"ר) והצליחה לעקוף במחיר הממוצע אפילו את חדרה (20 אלף שקל), ולהשתוות לפרדס חנה (22 אלף) וזכרון יעקב (23 אלף). היכן זה ייעצר?