מחובב נדל"ן ל"יועץ נדל"ן בכיר" - על הרפורמה בענף התיווך

בוא נגיד את האמת: כבר שנים שהבחינות לקבלת רישיון תיווך במקרקעין הן על גבול הבדיחה. אין צורך בקורס מיוחד, שחלק ממשרדי התיווך מציעות בחינם כדי לקלוט עוד מתווכים למשרד, אפשר לשבת וללמוד את החוק באמצעות הספרים ולעבור את המבחן בקלות.

על אף שלמתווכים אסור להיות שותפים לכל הנוגע לחלק המשפטי בהסכם, חלק מהמבחן עוסק בשאלות משפטיות, אבל זו לא הבעיה שלו: רמת המבחן קלה, קלה מדי. בעוד ששמאי מקרקעין צריכים, ברוב המקרים, ללמוד מספר שנים כדי לעבור את הבחינות המוקדמות, מי שמחליט להיות מתווך יכול למצוא את עצמו מחר בבוקר מתווך נכס במרכז תל אביב וקורא לעצמו "יועץ נדל"ן בכיר", כפי שאפשר לראות על לוחות המודעות. החוק פרוץ, לפעמים נדמה שהכל מותר - ואם לא יעצרו את השיטפון של מתווכי הנדל"ן, יכול להיות ששוק הנדל"ן רק ייפגע מכך.

התאים יוקשחו. דירות למכירה (למתווכים אלה אין קשר לכתבה. צילום: שלומי יוסף)

מה משרד המשפטית רוצה לעשות?

משרד המשפטים עשה נכון כשהחליט לפני כשבועיים להקשיח את המבחנים לקבלת רישיון. המטרה העילית שלו הייתה להפסיק את התופעה של אנשים שניגשים לבחינות, עוברים אותן, ומציפים את השוק וכעבור שנה הם כבר לא עוסקים בתחום. עו"ד עמיר הרן, רשם המתווכים במקרקעין וראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים, טוען שרק שביעית מהעוברים עוסקים בתחום.

לאחרונה ישנם מספר תקנות שבכוונת המחוקק להעביר כדי לפעול לרפורמה בענף. לפי נתונים משרד המשפטים, יש כיום 70 אלף מתווכים רשומים, אך רובם לא עוסקים בענף בפועל וסביר להניח שגם רוב המתווכים שעוסקים בתחום לא ישרדו בו זמן רב.

לאחרונה, המדינה התערבה. היא ניסתה לטפל במתווכים שמציגים את עצמם כמי שיכולים להעריך נכס ללא עלות. אם חשבתם שהתופעה הפסיקה, אתם טועים. גם במודעות באתרי מכירת הדירות וגם בשלטים בכבישים מרכזיים, תוכלו למצוא כאלה. אין הרתעה ואף אחד לא מפחד מעונש.

צריך להזכיר בנשימה אחת: רוב המתווכים הם כמובן הגונים, הקומץ שמוציא להם שם רע הוא עדיין קומץ, אבל כעובדה, בשטח - קשה להתנער מהסטיגמה הלא טובה שרובצת עליהם. כעת, משרד המשפטים רוצה להעלות את רמת הבחינות, עם דגש על אתיקה מקצועית, ידע משפטי והבנת שוק הנדל"ן, לצד חלק פרקטי עם בחינות בשטח. אם זה יקרה, סביר להניח שרבים לא יגשו לבחינה ורק המתאימים ביותר, הטובים ביותר, יצליחו. בטווח הקצר זה לא ישפיע - כי יש עדיין המון מתווכים בשוק ואולי חלקם יחליט לחזור. בטווח הארוך, אם אחוזים נמוכים יעברו את הבחינות, יכול להיות שזה יעשה טוב לשוק - רק האיכותיים ישרדו בו.

יו"ר הלשכה: "צריכים הכשרה מתאימה"

"הקמתי את הלשכה לפני 10 שנים בדיוק בגלל הסיבה הזאת: תדמית המתווך והערך הנמוך שהמתווכים מביאים לעסקה, מעמד המתווכים והנתון המזעזע שמתוך עשרה, רק שניים שורדים את השנה הראשונה ואחד שורד את השנה השניה", אומר לנו יו"ר לשכת המתווכים, איציק לוי. "צריך להבין, יש דלת מסתובבת, אנשים חושבים שנורא קל לעשות כסף. 120 אלף שקל פלוס מע"מ מתווך אמור לגבות משני הצדדים בעסקה של 3 מיליון שקל, והחיים מסודרים. אבל מסתבר שזה לא פשוט - הם לא סוגרים עסקה בשנה הראשונה, אין הכנסות בשנה הזאת והם פורשים".

"קשה ללכת על זה בחקיקה". לוי (פרטי)

רצו להוציא אתכם מהחוק.
"עד לפני שנתיים, הייתה מלחמה קשה כי רצו לבטל את הצורך ברישיון תיווך. רצו שכל אחד יהיה מתווך. אתה יודע מה היה קורה בשוק? גורמים עבריינים היו נכנסים אליו. היית מקבל טלפון, כמו רוטקשן, שבו העבריין אומר לך: 'ראיתי שאתה מוכר את הנכס, מהיום אני המתווך שלך. תעביר לי 20 אלף שקל'".

מה תעשו במסגרת הרפורמה?
"לפני שנתיים החלטנו לחזק את מעמד המתווכים אבל הבנו שיש קושי ללכת על נושא חקיקה. זה היה בתקופה של גדעון סער כשר המשפטים, הוא הקשיב לנו ושאל מה ניתן לעשות שלא באמצעות חקיקה, כי לא יוכלו להעביר את זה בממשלת מעבר. הבנו שהדבר היחידי הוא לשנות תקנות. איך משנים? ב-2012 הייתה החלטה לשנות את חוק המתווכים, שם נכנסה גם הגדרת הגורם היעיל בעסקה. כלומר, היום כדי שמתווך יהיה גורם יעיל הוא צריך לעשות 2 פעולות, שלט פלוס פייסבוק, או שת"פ עם מתווכים או פרסום בדיגיטל. 2 מתוך 6 פעולות. כשהוא עושה אותן, נטל ההוכחה נופל על הצד המוכר ולא על המתווך. אבל זה רק חלק מהתקנות, ואת רובן לא הצליחו להעביר".

מה אתם רוצים לעשות עכשיו?
"בזמנו פתחו ועדת משמעת לענייני אתיקה, אבל לא היה לה כוח כי לא יצרו תקנות. הייתה רק עבירה פלילית אחת - תיווך בלי רישיון, והשמטרה לא יכלה לטפל גם בזה. מה רוצים לעשות עכשיו? במקום ועדה שתטפל ב-50-60 תלונות בשנה, רוצים ליצור תקנות רחבות, חדשות, ובמקביל - ליצור הקשחה של המבחנים. איך נעשה את זה? משרד המשפטים אמורים לשבת עם ועדת הפנים, כדי לאשר את התקנות, שבניהן: מתווך לא יכול לגבות דמי תיווך כשהוא הבעלים שלו, תקנה שבמסגרתה הוא יודיע לשני הצדדים מה עמלת התיווך שהוא גובה מהצד השני ועוד".

לא לשם כך התכנסנו.
"אתה צודק, אלה התקנות הפחות חשובות. מה חשוב? מתווך לא יכול לפרסם נכס בלי לקבל אישור הבעלים, או תקנות אחרות הקשורות לאתיקה. הבעיה עם הקשחת המבחנים היא שמי שעובר עדיין לא אומר שהוא יודע מה זה תיווך. מי שיודע דיני מקרקעין, לא בהכרח מתווך טוב. חוק המתווכים וזה לא מדבר על הפרקטיקה. זה אחד המקצועות היחידים שבהם אתה מוציא רישיון ואז לומד ולכן יש נשירה. פעם פגשתי מישהו שהלך לבחינה, אחרי 3 חודשים הוא מביא לי כרטיס ביקור ומספר לי שהוא אני יועץ נדל"ן בכיר ופתח משרד עם 10 סוכנים".

אז אתם דורשים הכשרה פרקטית?
"אנחנו פועלים בכמה כיוונים. בגדול, אנחנו רוצים שהמתווכים יקבלו הכשרה באמצעות קורסים והכשרות. אנחנו במשא ומתן עם המכללה בקריית אונו ומקווים שמשרד המשפטים יסכים להתקנות את רישיון התיווך בהכשרה. מה ילמדו שם? תיווך נדל"ן מסחרי, התחדשות עירונית, איך מכינים נכס למכירה ועוד. פגשנו את השר דודי אמסלם והוא אהב את זה, אבל קשה לשנות את החוק. חשוב מאוד שלמתווך יהיו כלים פרקטיים ורק אז הוא ייגש לבחינה".