שכר הדירה ברעננה ורמת השרון עלה בעשרות אחוזים - הנה הסיבה

המדד האחרון שפורסם בשבוע שעבר המשיך את הכיוון בשוק הדירות - מחירי הדירות בעלייה ושכר הדירה בעלייה. מנתוני שכר הדירה עולה כי חלה עלייה משמעותית, בייחוד ל"שוכרים חדשים". כך, עבור שוכרים שחידשו חוזה, העלייה במדד האחרון הסתכמה ב-2.5%, כאשר שוכרים חדשים ספגו עלייה של 3.7%. אלו נתונים טבעיים שחוזרים על עצמם - משכירי הדירות נוטים בהחלפת שוכרים להעלות את המחיר משמעותית, בעוד שמול שוכרים קיימים שמחדשים חוזה הם יותר "רחנים" ומעלים את שכר הדירה בקצב נמוך יותר.

לעליות של שוק השכירות, ביחד עם המחסור בדירות להשכרה במרכז בשל המלחמה, יש השלכות על תחום אחר בשוק הנדל"ן, והוא פרויקטיי פינוי בינוי במתחמים גדולים.

לפי נתוני דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית לשנת 2023, מספר הבקשות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב ובמרכז עלה (במיוחד בתל אביב), באופן מהותי בין השנים 2019-2023, והתחדשות עירונית תופסת תפקיד מרכזי בציפוף האוכלוסייה, בהצערת מרכזי הערים וביצירת מרכזים אורבניים משמעותיים.

עם זאת, התכנות וכדאיות פרויקטים גדולים, הדורשים שינוע של מאות בתי אב, במרכז הארץ, קשורים ליכולת למצוא להם מגורים חלופיים להשכרה, במקביל להתקדמות הליכי ההתחדשות העירונית, ובתמחור מגורים אלו. נזכיר שהדיירים זכאים למקום מגורים זמני במסגרת ההתחדשות, אך בפועל, היצע הדירות להשכרה במרכז נמוך בעוד שהביקוש נשאר גבוה, מה שמוביל לעלייה במחירי השכירות ומשפיע על תמחור ועל כדאיות הפרויקטים. במילים אחרות, פרויקטנ ההתחדשות העירונית הם זרז משמעותי לעליות שכר הדירה, וככל שמדובר באזור עם היצע דירות קטן יותר בתחום השכירות כך, ההשפעה על המחירים גדולה יותר.  

כך למשל, בערי מרכז כמו רעננה ורמת השרון, בהן מוקמים פרויקטים במתחמים גדולים, נרשמה עלייה של עשרות אחוזים במחירי השכירות בעקבות הביקוש הגבוה וההיצע הנמוך בדירות.

השאלה מה יהיה בהמשך היצע הדירות הולך וקטן במקביל לעלייה בהיקפי ההתחדשות העירונית. זה יוביל לעודפי ביקוש לשכירות והצפי הוא להמשך עלייה בשכר הדירה בשל פרויקטי התחדשות עירונית.

בנוסף, למלחמה יש השפעה משמעותית על שוק השכירות, והיא הולכת ומתמשכת ככל שאין פתרון עבור תושבי הצפון. כעת, כשקיימת הערכה שהמלחמה לא תסתיים עד ספטמבר, חלק לא קטן מהמפונים, כולל מי שפונו במסגרת החלטת ממשלה, בוחרים לשכור דירה במרכז ולחפש מסגרות חינוך לשנה הבאה לילדיהם, מתוך סירוב מוצדק להמשך השהייה במלונות ו/ או פתרונות מגורים אחרים, המיועדים לטווח זמן קצר.

התוצאה עומדת לנגד עינינו: עלייה משמעותית בשכר הדירה, במגמה שהולכת ומתחזקת לתוך 2024, בייחוד במרכז הארץ. ללא פתרון מצד מקבלי ההחלטות, יהיה למתרחש בשוק השכירות השפעה רוחבית גם על מיזמי ההתחדשות העירונית במרכז. התחדשות עירונית משפיעה על שכר הדירה, אבל שכר הדיערה העולה ישפיע על פרויקט התחדשות עירונית. היזמים עשויים לדחות את הפרויקטים בשל מצוקה במקומות מגורים לדיירים או בשל עלייה דרמטית בעלויות השכירות. 

*ארז גולדשטיין הוא הבעלים של קבוצת גולדשטיין