סיפורו של מגדל דירות בבת ים - בכמה עלו המחירים ואיך זה שבדירות ישנות העלייה מרשימה יותר?

בניין יצחק שדה 2 בבת ים הוא מגדל דירות שנבנה על ידי חברת פסו רומי והיה מהראשונים במגדלים באזור שהפך לאחר מכן לשכונת מגדלים. מדובר במגדל בדרום העיר ובצמידות לחוף TAYO ולטיילת בת ים המתחברת עם ראשון לציון. המגדל כולל 25 קומות מגורים שנבנו בסטנדרט גבוה.

בבניין יש עסקאות רבות. האחרונה שבהם במחיר שמבטא 28.2 אחלף שקל למ"ר. זו עסקה במחיר נמוך כשבעסקאות הקודמות המחיר הוא 33 עד 36 אלף שקל למ"ר. ההבדלים במחיר יכולים לנבוע מהקומה (ככל שהקומה גבוהה יותר כך המחיר עולה ויכולה לנבוע ממצב הדירה והצורך בשיפוץ). נראה שהגיוני יותר שהמחיר המייצג הוא באזור 35 אלף שקל למ"ר

הנה העסקאות בשנתיים האחרונות כשבסה"כ אפשר להעריך מהן עליית מחירים של 5%-10% בשנתיים:

והנה עסקאות מהשנים הקודמות:

מעשרות רבות של עסקאות במהלך השנים האלו והלכנו אפילו לתחילת השיווק ב-2011, קיבלנו את המידע הבא: מחירי הדירות בבניין עולים בממוצע ב-5% בשנה. יש קפיצות במחירי העסקאות וזה נובע כאמור ממצב הנכס ואולי גם מתשלומים שהם לא מוצהרים.

עליית מחירי הדירות במגדל לא מדביקה את העלייה במחירים בבת ים שהיא בממוצע 7%-8% בשנה. הסיבה היא שבבת ים יש הרבה מאוד פרויקטים של פינוי בינוי וכאלו שנערכים לקראת פינוי בינוי. מדובר בדירות ישנות שעל רקע ההשבחה העתידית, מחירים עלה בשנים האחרונות בקצב גבוה. 

הדירות במגדל הן דירות שמפשחות שרכשו גרות בהן, אין כאן הרבה דירות שנרכשו להשקעה, והן אינן משקפות השבחה עתידית.

בהמשך למגדל הזה הוקמו באזור שורה ארוכה של מגדלים. המחירים שלהן הן כיום באזור 35 אלף שקל למ"ר וצפונה.