"14 אלף למ"ר, 3.7% תשואה": תכנית הפינוי-בינוי תזניק את נוף הגליל?

הסיפור הזה יכול לשמח מצד אחד, אבל הוא גם יכול להעיד על מצבה של נוף הגליל, עיר עם 50 אלף תושבים, בנוף ההתחדשות העירונית והתחלות הבנייה: לפני כשנה, יצא פרויקט פינוי בינוי הראשון בנוף הגליל לדרך. נציגי קבוצת בראל וחברת תירוש, יזמיות הפרויקט, התחייבו להרוס משנה קראטה ישן ולהקים מבנה חדש במקומו, כשבמקביל נחתמה עסקה נוספת עם היזמים: הריסה של 120 דירות ישנות ומוזנחות ברחוב התירוש בעיר ובמקומן פרויקט עירוב שימושים חדשני עם 778 יחידות דיור, ממש ליד הרכבת הקלה נופית, ליד הפארק העירוני.

ראש העירייה הגדיר את המהלך כהיסטוריה. אפשר להבין למה: את נוף הגליל לא תמצאו ברשימת הלמ"ס שמנתחת את היישובים שבהם נמכרו יותר מ-150 דירות, זאת בגלל שאין בה בנייה מרובה, היא לא מתפתחת בקצב מהיר כמו שכנותיה. אם מישהו ציפה ששינוי השם מנצרת עילית לנוף הגליל יניב עסקאות בקצב מסחרר הוא טעה - יש לה עדיין מקום להשתפר, אבל הפוטנציאל גבוה ולפחות מבחינה תודעתית, שינוי השם היה תהליך של מיתוג מחדש.

בינתיים, בדקנו - הפרויקט בתירוש עדיין לא יצא לפועל, אבל יש אישור, יש אופק, ובאזור (השכונה הדרומית) מאמינים שבקרוב יאושרו עוד מתחמי פינוי בינוי. עד אז, אפשר למצוא בעיר מעט מאוד פרויקטים חדשים, בעיקר את סלקטד סיטי ליד יגאל אלון, את נוף תבור, באזור שכונת זאב (מריו לזניק), פרויקט היוקרה בהר יונה, ועיר שלמה ממתינה לפרויקט ברחוב התירוש, כדי לפתוח את הדלת שהייתה חסומה בשנים אחרונות. 

מה המחירים בנוף הגליל?

המחירים בנוף הגליל עומדים בממוצע על 14 אלף שקל למ"ר, ובחלק מהאזורים - הם כמעט זהים בין בנייה חדשה, שכמעט לא קיימת לבין בנייה ישנה מאוד, משהו כמו 12-13 אלף שקל למ"ר. הפערים לא גבוהים בגלל שהמשקיעים רוצים לקנות בזול ומאמינים בהתחדשות עירונית. חוץ מזה, דירה גדולה ומרווחת עולה, בסוף, הרבה יותר מאשר דירות קטנות, שם המחיר למ"ר בממוצע אמור להיות גבוה יותר. כפי שתבינו מיד, העיר חוותה עליה של כ-30% במחירי הדירות בשלוש השנים האחרונות ומחירי השכירות עדיין מאפשרים לרבים מתושבי הצפון להגיע הנה.

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

משקיע הצמיחה רון בארון: האינפלציה האמיתית כפולה מהנתונים הרשמיים

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

עוד תכניות

"עד לפני 5 שנים לא היו פרויקטים בכלל בנצרת עילית, נוף הגליל של היום", אומר בוריס קפלן, מלווה משקיעי נדל"ן, בעל ארבע דירות בעיר שנחשב למומחה לנוף הגליל. "העיר הייתה לא מעניינת, אבל מה שקרה הייתה נקודת המפנה, נכנס מנכ"ל הכנסת לשעבר רונן פלוט (ב-2016, א"י) לתפקיד ראש העיר, והרבה דברים קרו: פרויקט הרכבת הקלה, שהתחיל תכנון וכבר שנתיים בביצוע. נוף הגליל קיבלה 7.5 מיליארד שקל והעיר מתחדשת".

המחירים עלו ב-30%, זה דומה למה שקרה בכל בארץ ב-2021-2022, אבל בלי בנייה חדשה.
"המחירים אכן עלו סביב 30%, אבל דווקא בגלל פוטנציאל פינוי בינוי. יזמים לא נכנסו עד עכשיו כי לא היה כלכלי, הדירות היו זולות מדי ולא היה מעניין לגור שם. היזמים אמרו 'אם נבנה פה פי 5 (כלומר, מכפיל 5, א"י), זה עדיין לא כלכלי, וגם אם נצליח אף אחד לא יקנה כי זו לא עיר מעניינת. אבל הרכבת הקלה, הפארק החדש, אחד מעשרת הגדולים בארץ, וגם אחוז הבגרות שעלה מ-66% למעל 90%, עשו משהו. גם מקומות תעסוקה נפתחו - כשהייתי תלמיד בבית ספר, אנשים ברחו מכאן. לא היה גם איפה לעבוד. יש לי שני אחים בני 21 והם לא עוזבים, כי יש להם איפה לעבוד. יש כאן כוח עבודה זול, אוקראינים, שיש להם מוסר עבודה ומקצוע. חוץ מזה, המון חברות עברו לאזור תעשייה ציפורית, צפונית לנוף הגליל שנמצא בשליטתה. מעל 40 חברות גדולות יש כאן, כולל סולאראדג', תדיראן, ועוד. אז יש מקומות עבודה, יש רכבת ופוטנציאל גדול. היום אני משכיר דירות לעולים חדשים ושואל למה הם באים לכאן מחיפה והצפון, והם אומרים שבגלל החינוך".

13-14 אלף שקל למ"ר - יש ערים בסביבה במחירים נמוכים יותר. מגדל העמק, השכנה ממערב, עם 11 אלף שקל למטר. עפולה, מדרום, עם 12 אלף שקל. יכול להיות שנוף הגליל אחרי התיקון?
"לכן אני לא מתמקד בשכונות הר יונה ורסקו, אלא באזור עם פוטנציאל, השכונה הדרומית, שם נוף הגליל מתפתחת. המחירים משתנים מאוד, כי יש מעל 30 מתחמי פינוי בינוי בעיר, אז המחירים קופצים. זה מעניין כי לפני כמה שנים בודדות רק התחילו את התוכניות האלה הפרויקט בתירוש, למשל, קיבל היתר בתנאים, מחכים לכמה אישורים. עובדה: לאחרונה חברות גדולות נכנסו לכאן, אפריקה ישראל, ברזני ואפילו אאורה. הם מוציאים כסף על תוכניות כי הן יודעים מה הפוטנציאל".

3.7% תשואה

יש בנוף הגליל תופעה שלא ראיתי קודם. אולי רשות המסים תיכנס לתמונה בהמשך: עסקאות במחירים נמוכים מאוד, אולי נמוכים מדי.
"יש בעיה עם חלק מהאוכלוסיה - שקונה דירות והמחיר למ"ר נמוך מאוד, כי אולי יש כסף בצד. העסקאות הנמוכות הן גם דירות עמידר, שם הם משלמים חצי מחיר. במלחמה לא היו הרבה עסקאות, אבל השוק התחיל להתעורר. לדעתי נוף הגליל פרח בעוד 4-5 שנים כשהפרויקט של הרכבת יגיע לסיומו. כולם יודעים שתוך כדי בנייה המחירים עולים. היה לי פרויקט שליוויתי בנתניה, ברחוב זלמן שניאור בקריית נורדאו, ברגע שהרסו את המתחם הראשון - כל האזור התחיל לפרוח. זה מה שיקרה כאן: יהרסו 30 מתחמים והמחיר יקפוץ".

"משקיע יכול לקבל 4.5% בשכונה הצפונית ולא הולך. אין לו אופק". קפלן (יח"צ)

כחודש לפני המלחמה, נוף הגליל חנכה פרויקט במסגרת תכנית דירה להשכיר, שהיה השני להשכרה ארוכת טווח בגליל. אבל ההיצע של דירות חדשות עדיין נמוך. מה מחירי השכירות?
"דירות 3 חדרים ישנה, משהו כמו 2,500-2,900 שקל, ככל שהיא שמורה יותר היא תתקרב לרף הגבוה, כשחלק גדול מהדירות כאלה. דירה כזאת עולה 900 אלף שקל".

כלומר, תשואה של 3.7% בממוצע. לא רע.
"המחיר הוא כזה כי קצת בגלל שיש פינוי בינוי בתהליך, 70% מהעסקאות שלי בחלק הדרומי של העיר, ואני יכול לומר לך עוד דבר: משקיע יכול לקבל 4.5% בשכונה הצפונית ולא הולך. ידוע למה? כי אין לו אופק. הוא לא במרחק הליכה מהרכבת הקלה העתידית. לכן משקיעים באים לכאן, כי הקפיצה צפויה להיות גבוהה יותר".