מה קורה למחירי הנדל"ן בבת חפר?

זה כבר זמן רב שתושבי היישוב הקהילתי בת חפר חוששים מאוד ממה שאירע ליישובי הדרום, בעיקר בגלל הקרבה שלהם לגדר. בשבועות האחרונים, החששות גם התממשו: ירי מתבצע מאזור טול כרם לעבר היישוב והם שומעים את הדי הפיצוצים, כתוצאה מהפעלת מטענים, הקרובים ליישוב.

משמאל בתים, ומימין, אתם רואים נכון - הגדר. אזור מזרח בת חפר

בימים רגילים, בת חפר הוא יישוב נעים שנמצא בפריחה. אל תטעו, לא מדובר במקום מרוחק כל כך, להפך - היא קרובה מאוד למדרשת רופין ולכביש 4, כלומר, מרחק נסיעה קצר מיישובים כמו חדרה וכפר יונה, ויש בה אווירה נהדרת, כפרית ממש. בת חפר היא חלק מיישובי עמק חפר וככזו - היא נהנית מהמעמד הזה. החל מה-2021 הייתה קפיצת מחירים ודרמטית מאז, לא פשוט לקנות שם דירה.

יש בשנה האחרונה יוצא מן הכלל שלא מעיד על הכלל. מי שקנה דירות במסגרת מחיר למשתכן, הרוויח. חלק מהחוזים נחתמו בשנתיים האחרונות וכך יוצא שחוזי דירות של שלושה וארבעה חדרים בלבד שתמצאו ברשות המסים, "נסגרו" בסכומים מצחיקים - רובם בין 650-900 אלף שקל (חברות הבנייה ספייס וארזי הנגב שיווקו את הפרויקטים, במחיר של 8,700-9,000 למ"ר). 

• צעד אמיץ: האנשים שרכשו קרקע בבת חפר, ליד הגדר עם טול כרם

המחירים של מחיר למשתכן באזור הם מחירים שאפשר היה למצוא במסגרת דירה בהנחה בחריש, אבל אין מה להשוות בין היישובים - זו אמנם נמצאת ליד המשולש, אבל מיקומה ביחס למרכז הוא טוב בהרבה מאשר חריש הרחוקה, ויש בה צמודי קרקע רבים, שזה מה שמאפיין אותה, אם כי התמהיל השתנה ובימים אלה מוקמים גם דירות בוטיק, בעיקר על ידי חברת לאטי. בחריש, לעומת זאת, רוב יחידות הדיור הן דירות, בניינים.

מחירי דירות גן 5 חדרים, 135 מ"ר פלוס כ-120 מ"ר גינה, או פנטהאוזים בגודל 160 מ"ר פלוס 75 מ"ר מרפסת, יעלו סביב 3.3 מיליון שקל ואף צפונה מכך במקרים של הדירות הגדולות, 230 מ"ר בערך - תשלמו אפילו 3.8 מיליון שקל. עבור צמודי הקרקע החדשים בבת חפר דורשים כ-4-4.5 מיליון שקל ועבור הישנים יותר ברף הנמוך, או מתחת לו, תלוי בגודל ובמפרט.

ההפתעה: דירות הגן והפנטהאוזים נמכרים במחיר גבוה ממחירי פרדס חנה, חדרה ואפילו, במובן מסוים, משכונות מסוימות בנתניה. צמודי הקרקע החדשים נמכרים במחיר דומה למחירי כפר יונה, חדרה ופרדס חנה, תלוי במפרט ובאזור (מצאנו אפילו במחירים גבוהים יותר, של 4.5-5 מיליון שקל). איך זה יכול להיות, אתם שואלים? פשוט, גם במשרדי המכירות מסבירים את התופעה: מדובר באחד מיישובי עמק חפר - וכמה מהם אתם מכירים שפתחו את השוק עבור השוק החופשי שרוצה לרכוש דירות ולא צמודי קרקע? אין כמעט בנמצא. לכן, הם יכולים לגבות איזה מחיר שהם רוצים (השאלה אם יקנו).

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שוויכה וטול כרם תחילה. בת חפר (מסומנת באדום, מתוך גוגל מפות)

הקפיצה היא כמעט בלתי נתפסת (או בלתי נסבלת, עבור רוכשי הדירות הפוטנציאלים שרוצים לגור עם ולהרגיש בלי) - בת חפר סובלת בימים אלה מאיום ביטחוני וכל זה לא משנה את כללי המשחק - מי שרכש במחיר למשתכן או רכש כאן צמודי קרקע לפני 2021, זכה בעדנה, ומי שלא - יצטרך לשלם הרבה מאוד כסף כדי להתגורר ביישוב. המחיר הממוצע לפי רשות המסים מוטה כלפי מטה בגלל עסקאות מחיר למשתכן. האם זה משתלם? תלוי בסיכון. בתקופה כזאת, אף אחד לא היה רוצה להמר, בעיקר כשהמטענים במרחב הכפר שוויכה, כ-500 מטרים מהחומה, מופעלים על ידי מחבלים בניסיון להרוג את חיילי צה"ל ששומרים על היישוב ובכלל, על האזור כולו.

המחיר הממוצע למ"ר בשנה האחרונה אינו רלוונטי. הוא גבוה בהרבה מ-8,000 שקל למ"ר, בגלל שהמחיר הממוצע הזה משקף בעיקר עסקאות של מחיר למשתכן. 3 העסקאות האחרונות שנעשו כאן בחודש מאי, שיקפו מחיר ממוצע של 23 אלף שקל.

רחוב בצת מכיל בעיקר קוטג'ים שאינם חדשים, שנבנו בעיקר מסוף שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים. רובם, אך לא כולם, די צפופים והחלק הבנוי עומד על 130-150 מ"ר - לא הרבה ביחס לבית פרטי שבבנייה החדשה נהוג כי ינוע בין 160-180 מ"ר, ובהרבה מקרים - אף למעלה מכך. בשל הגודל הקטן יחסית והעובדה שמדובר בקוטג'ים בני 25-30 שנה, המחירים בהתאם: עד 3.5 מיליון שקל. עבור קוטג'ים חדשים תשלמו בממוצע עד מיליון שקל יותר.