"חלק מהיזמים בהתחדשות עירונית קטנים. הם קורסים כלכלית וזה מעכב"

בכל יום אנחנו שומעים על עוד ועוד פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית, אבל כשמסתכלים על המספרים שלהם מתגלה האמת: עד היום עטפו לנו יפה את ההתחדשות העירונית והגישו אותה כפתרון לבעיית ההיצע במדינת ישראל, אבל ההיקפים הנמוכים רק מדגדגים את הביקוש.

לא בונים מספיק

הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חשף את הירידה החדה בהיקפי הבניה. לפי הדו"ח, ישנה ירידה חדה של 20% בהיקפי הבנייה של התחדשות עירונית במהלך שנת 2023. נכון, זה מגיע אחרי הזינוק הגדול של 2021 ונתונים טובים ב-2022, אבל כשמסתכלים על המספרים לא מובן על מה ה"חגיגה": רק 23 היתרי בנייה אושרו עבור יותר מ-22 אלף דירות במיזמים של התחדשות ותמ"א 38.

תכנונית, אושרו בשנה שעברה כ-41 אלף יחידות דיור בתוכניות פינוי בינוי - רובם במרכז ולא בפריפריה, בשל חוסר כדאיות כלכלית. נתניה, גבעתיים, תל אביב, קריית אונו, לוד וירושלים מככבות ברשימה הזאת. לגבי מספר ההיתרים, מדובר באישור 9,000 היתרי בניה עבור פינוי בינוי - זאת ירידה של 18% לעומת שנה קודם.

כדי לקבל סדר גודל לגבי ההיקף, אז בשנה שחלפה אושרו 168 אלף דירות חדשות, כ-43 אלף יותר מהיעד הממשלתי, שכמחצית (כמעט 80 אלף) היו במסגרת של התחדשות עירונית - אז איפה הבעיה? העובדה שניתנו היתרי בנייה לדירות כאלה, לא אומרת שהן נבנו. במיוחד בתקופת המלחמה - היזמים המתינו על הגדר, בדיוק כמו הרוכשים, ואפילו הצליחו להכניע את הריבית האגרסיבית דרך מבצעי מימון. חוץ מזה, 80% מההיתרים הן בערים שחתומות על הסכמי מסגרת, כאלה שמקבלות מענק. בכל שאר הערים, מספר הפרויקטים נמוך מאוד. כלומר, יש כאן גם ריכוזיות גבוהה.

"מסכת ייסורים"

"הסיפור הוא בביצוע. לוקח המון זמן עד שמקבלים היתר בניה בישראל, מרגע האישור מתחילה מסכת ייסורים חדשה בכל מה שקשור לבנייה: אין פועלים, רמת האיתנות הפיננסית של היזמים ירדה וכל אחד נהיה זהיר יותר, לא כולם פותחים התחלות בניה ובהתאם אין מכירות", מסביר אבי ברוקס, הבעלים של חברת "מינהלת 38 – חברה לניהול התחדשות עירונית", המתמחה בהתחדשות עירונית.

למה מחכים?
"שהמצב יתייצב ברמת המכירה. יזמים שומרים את הכסף, אתה רואה שגם ברמת הריביות, הם במספרים הגבוהים, וגם רמת המכירות לא התאזנה מפחד כזה או אחר של הקונים והחשש של היזמים או הקבלנים לעניין הפועלים וחומרי הגלם. אל תשכח שהייתה עצירה גם מכיוון טורקיה, ששולטת היום על 70% בערך, אם לא יותר, מחומרי הגלם, בעיקר בכל מה שקשור לסניטריה. התחליפים ידועים. עזוב שהם יותר יקרים, לוקח להם זמן להגיע".

אבי ברוקס (רז רוגובסקי)

החות'ים זו בעיה של כלל הענף, לא רק של התחדשות עירונית.
"נכון, אבל בפועל - האוניות עושות מסלול עוקף שמכפיל את זמן ההגעה. בסוף, התחדשות עירונית זה תהליך תכנוני טיפה שונה מהליך קרקע ביזמות רגילה, אבל אותו תהליך ביצוע. תהליך המסירה דומה. אם יש עיכובים בלוחות זמנים כי עושים עוקף, זה משפיע בהתאם. גם על הבנייה הרגילה, גם על ההתחדשות העירונית".

קשה להבין למה. המינוף נמוך, אין עלות קרקע.
"מי שעושה יזמות של קרקעות, יודע שהוא צריך לבוא עם כסף. הם משקיעים, קונים קרקע ומקדמים בנייה ונתקעים או לא נתקעים בסוף. יזמים בהתחדשות עירונית רובם, ולא נדבר על 30 החברות הגדולות, הם לא גדולים. בעיקר בפרויקטים של הריסה ובניה או חיזוק, הם יזמים קטנים שאין להם הון עצמי מספיק כדי לקנות קרקע ולכן הם הלכו לשם. הם תלוים בריביות, לוקחים 80 אחוז ליווי בנקאי וחלקם מעל 80 אחוז כהשלמת הון של עוד 10-15 אחוז, כדי להביא פרויקט לביצוע. ברגע שהריבית עולה, הם נתקעים. בהתחדשות עירונית יש שחקנים קצת יותר חלשים, הם בונים על עולם המימון והיום הריבית גבוהה מאוד. לכן יש להם בעיה לפתוח פרויקטים. אם תבדוק, מאז פינוי בינוי ועד היום, עשרות בודדות של פרויקטים יצאו לפועל".

כמה הקטנים מהווים מכלל פרויקטים להתחדשות עירונית?
"הם מחזיקים משהו כמו 30 אחוז לפחות".

התחדשות עירונית במספרים (דוח תקציב המדינה)

יש עוד בעיה. אין דירות למפונים. הסיפור הוא פשוט - מתפנים מאות בבת אחת, ולא רק שאין דירות, זה מעלה מחירים בשכונה וגם בשכונות הצמודות, כי עוברים לשם.
"באזור מיושב מתפנים בבת אחת 200-300 דירות, צריך למצוא כאלה להשכרה באזור מסוים, וזה לא משהו שהוא קיים. יש פה בעיה כי אין התחלת בנייה של פינוי בינוי, ואני חוזר רגע אחורה ואומר - קשה מאוד לממש. מאות דיירים נפלטים ממתחם אחד, אתה מחפש פתרון, וזה מעלה את מחירי השכירות באזור, ואז בישראל כמו בישראל כל אלה שיש להם דירות פשוט מעלים מחירים. השמאי שמתייחס לשכר הדירה מתייחס גם לעליית המחירים בסביבה בעקבות הדבר הזה, בעקבות ביקוש השיא. זה לא האישיו היחיד, הפינויים האלה. יש גם בעייה של לוחות זמנים, כל הביורקרטיה גורמת לכך - האוכלוסיה ממשיכה לגדול, יש צפיפות, ויש פחות פרויקטים. בסוף, המחירים עולים. צרך לזכור שיש מפונים גם מחנויות, שזקוקים לחנות ושאתה לא יכול להעביר דיירים לאן שאתה רוצה. היו שכונות חדשות שנבנו לצד ישנות. הישנות התפנו ואז מה? השמאי העריך את הדירה החליפית ב-7,000 שקל, כי יש רק חדש. היזם נאלץ לשלם".

מה יקרה בתחום התחדשות עירונית ב-2024?
"כל עוד יש חוסר ודאות, אני מאמין שהמצב יישאר כמו שהוא, אבל בשנת 2025 - תהיה עלייה מאוד משמעותית של מחירי הדירות ופרויקטים חדשים שיתחילו".