על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות בישראל עלו מאז ראשית השנה בקרוב ל-5% ואם זה יהיה הקצב גם עד סוף השנה, אזי היא עלולה להסתיים בעלייה שנתית מסחררת של כ-12%, שרק שנת 2022 עם זינוק בשיעור של 15% מתחרה בה.
פרשנים ממהרים לייחס את העלייה לגורמים כמו – התייקרות חומרי הגלם כמו נחושת, מלט ועוד, תוצאה גם של החרם התורכי, החות'ים, העלייה בהוצאות המימון של היזמים והקבלנים, והמחסור בעובדים לנוכח הקושי להכניס עובדים פלשתינאים לעבודה בישראל, ועקב כך – גם עליית שכר העובדים בענף.
תופעה ידועה בכל הקשור לשוק הדירות היא שעליית מחיר דווקא מעוררת את הביקוש במקום לרסן אותו כפי שקורה בתחומים אחרים וכפי שגורס "מדע" הכלכלה. "מדע" הכלכלה לא עובד כאן, מקום שבו מדובר בדירות, כמו שהוא לא עובד בכל הקשור לשוק המניות כאשר עליות במניות "מזמינות" את הציבור להיכנס לשוק כקונים והשוק ממשיך לעלות עד ש....
- כל הכותרות
הסיבה שזה קורה בשוק הדירות למגורים היא פסיכולוגית ביסודה. אנשים שלא זקוקים לדירה כיום, לא לעצמם וגם לא לבניהם או לבנותיהן, מחליטים להקדים את רכישת הדירה אם משום רצונם להרוויח מהעלייה הצפויה במחירה, ואם משום החשש שלהם שאם הם לא יעשו את זה היום, לא תהיה להם אפשרות כלכלית לממן את רכישת הדירה בעוד כמה שנים כי פשוט מחיר הדירה "יברח" להם.
גם מזווית היזמים והקבלנים, פרסומים רצופים של הלמ"ס על עליית מחירי הדירות מאפשרים להם להקשיח עמדות מול הקונים כי הרי "מחירי הדירות עולים וכדאי שתזדרזו".
לכן, לממצאים של הלמ"ס יש משמעות עצומה לגבי המגמה העתידית של מחירי הדירות בישראל.
מדידת מחירי הדירות איננה פשוטה בכל העולם ומשורה של סיבות שלא נמנה כאן. מחירי הדירות בישראל עלו מאז סוף 2008 בשיעור ממוצע של כ-184%, כלומר, כפי שלושה, הרבה הרבה יותר משיעור האינפלציה באותו פרק זמן (כ-28%), או משיעור עליית השכר הממוצע במשק (כ-66%). מחירי השכירות, אגב, עלו בממוצע ב-62%, הרבה פחות מהעלייה במחירי הדירות וכתוצאה מכך התשואה של המשקיע על השכרת דירתו היא הרבה יותר נמוכה ממה שהייתה בעבר. הפחתת שיעור הריבית לרמה אפסית, יחד עם הדמוגרפיה החזקה בישראל, והתעשרות שכבה מסוימת בחברה הישראלית – אנשי הייטק מאקזיטים, ובעלי הון שנהנו מעליית שוקי המניות, היו ההסבר המאוד הגיוני לנסיקה במחירי הדירות. אם תוסיפו לכך את מחדלי הממשלה בנושא במשך יותר מעשור תקבלו עוד פן של הסבר לתופעה.
כאשר מתבוננים באותם נתונים כיום מקבלים תמונה שונה. אקזיטים יש הרבה פחות, הדמוגרפיה עדיין חזקה אבל פחות, שוקי המניות אמנם עולים אבל פחות, והשינוי העיקרי הוא דווקא בתחום הריבית שעלתה בתוך כשנתיים ביותר מ-4%. הריבית הזו אמורה לא רק למתן את מחירי הדירות אלא להביא לירידתם מכמה כיוונים. אלה הרוכשים דירה להשקעה צריכים לכאורה לחשוב פעמיים שכן התשואה השנתית על השכרת הדירה עומדת על כ-2.5% בלבד, וגם זאת בהנחה שהדירה מושכרת כל הזמן. מול זה עומדות העלויות הכרוכות ברכישת הדירה, ובמיוחד מס הרכישה, עלויות שלוקחות מהרוכש כמעט 4 שנות השכרה. אחרים שמקדימים רכישת דירה ומממנים אותה באמצעות נטילת משכנתא, משלמים ריבית שגבוהה פי שניים לפחות מהתשואה שיקבלו מהשכירות, אם בכלל. התשואה שניתן לקבל היום על הכסף בהשקעה מאוד סולידית גבוהה יותר מהתשואה של השכרת דירה והיא עומדת על כ-4% בלי כל ההתעסקות עם השכרת הדירה וכל מה שבא בעקבותיה.
עד כאן מהזווית של הרוכשים הפוטנציאליים. מהזווית של המוכרים הפוטנציאליים מן הישוב, הם דווקא אמורים להיות בלחץ למכור, לחץ שמזמין ירידת מחירים, ובוודאי לא עליית מחירים. מוכרי דירה יד שנייה ובכללם משפרי דיור, בחלקם לפחות, אמורים להיות בלחץ מכיוון שהם התחייבו כבר בעבר על רכישת דירה וטרם מכרו את דירתם הנוכחית מתוך ציפיה שהמחירים יעלו ובינתיים העלות המתמשכת של המשכנתא "מכה" גם את עליית מחירי הדירות.
ומה עם היזמים והקבלנים? גם הם אמורים להיות בלחץ שכן עם כל יום שעובר הם משלמים יותר ויותר שכר, הם משלמים הרבה יותר ריבית לבנקים, הם בחלקם רכשו קרקעות במחיר מופקע בשנתיים האחרונות, הבנקים לוחצים עליהם להראות מכירות והכנסות. ועוד לא הזכרנו את העניין ה"פעוט" של המלחמה הנוכחית ואולי גם העתידית שיוצרת אי-ודאות סביב מה שמתרחש ועתיד להתרחש במשק הישראלי.
אז, אם זו התמונה שרואים לפניהם הקונים וגם המוכרים, אז איך זה שמחירי הדירות, על פי קביעת הלמ"ס, עולים? לכאורה, הם עולים משום שבגלל היעדר פועלים התחלות הבנייה מתעכבות, מה שעלול לבשר על מחסור בעתיד. אבל, מה לעשות ובינתיים מלאי הדירות הלא מכורות נמצא בשיאו ? אז, שוב, למה מחירי הדירות עולים? אז, זהו שלא. לא. מחירי הדירות לא באמת עולים. לפחות, לא עד עכשיו. ואם אני טועה, אז לכל הפחות הם עולים בשיעור מתון הרבה יותר ממה שמשתקף מנתוני הלמ"ס.
היזמים והקבלנים עושים בשנה האחרונה מאמצים רבים כדי להראות שמחירי הדירות לא יורדים מחשש שירידה כזו תזין את עצמה ותהפוך למתגלגלת בדיוק כשם שעליית מחירים משפיעה על הקונים רק בכיוון ההפוך.
אז מה עושים? אקרובטיקה. הם מציעים צ'ופרים שונים כמו מטבח באיכות גבוהה ללא תוספת תשלום, ובעיקר תנאי תשלום לא רק נוחים אלא מהפכניים. קנה היום, שלם 10%-20% ממחיר הדירה שאותה תקבל (בתקווה) בעוד 3 שנים ואת היתרה בשיעור 90%-80% ממחיר הדירה אתה תשלם בסמוך למועד מסירתה. התשלום העתידי לא צמוד לכלום – לא למדד תשומות הבנייה וגם לא למדד המחירים לצרכן. אגב כך, אציין, שכל ההסדרים הללו עלולים לייצר משבר בעוד כמה שנים, אבל בינתיים באופן הזה, הקבלנים יכולים להראות לבנקים המממנים שהם מוכרים דירות, הם מקבלים מזומנים, ומבחינת הקונים יש פה הנחה של כ-7%-5% במחיר הדירה.
אז איפה זה משתקף בנתוני הלמ"ס? התשובה פשוטה – זה לא משתקף כי הלמ"ס עדיין לא מצא את הדרך לשקלל את זה במדידות שלו. זו לא פחות משערוריה בקנה מידה אדיר. זה מטה את הנתונים, וזה מעודד מגמה של עלייה במחירי הדירות כאילו שעד היום במשך 15 שנים לא היה לנו מספיק.
תתכבד הלמ"ס ותמצא דרך לשקלל את הירידה ה"סמויה" במחירי הדירות החדשות לתוך המדד שהוא מחשב מדי חודש. כל חודש שעובר רק מגביר את העיוות של תוצאות המדידה, והבעיה העיקרית היא שאם זה לא יקרה בקרוב, אז ה-"כאילו" העלייה החזקה של החודשים האחרונים תהפוך לעלייה של ממש והקלון יודבק למצחה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וראשיה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
30.האשם בקבלנים .......גיל 06/07/2024 13:34הגב לתגובה זו0 0הם עושים הכל כדי לא להוריד מחיר ומשמרים את הרעיון שדירה עולה מליונים. לאנשים אין את הסכומים האלה כדי להשתעבד לכל החיים. הלוואי שתהיה מפולתסגור
-
29.נשדדו מכספי משלמי המיסים משנת 1984 .........4.9 ט ר ל י ו ן 03/07/2024 19:41הגב לתגובה זו0 0ע"י מתנחלים וחולי הישיבות .סגור
-
28.השמדתי 650 אלף קשישים וזרקתי להם 64 ש"ח ב - 15רק אני אני ורק אני ! 03/07/2024 19:40הגב לתגובה זו1 0שנים.סגור
-
27.חיסלתי 3 מיליון זוגות צעירים ל נ צ ח . (ל"ת)רק אני אני ורק אני ! 03/07/2024 19:39הגב לתגובה זו1 0סגור
-
26.דעותיך הפוליטיות ידועות - לא נגיע למספרים של ממשלתכלכלן 03/07/2024 13:24הגב לתגובה זו1 5דעותיך הפוליטיות ידועות - לא נגיע למספרים של ממשלת הנוכלים רמאים שבה תמכת - אל חשש ביבי בראש - ברוך השםסגור
- טען עוד
-
25.פירוק ההתנחלויות בשומרוןהנביא 03/07/2024 08:05הגב לתגובה זו0 2ייצור ביקושים חזקים במרכז הארץסגור
-
24.מדד ג'י סיטי מראה זינוק של 2.14% ברבעון- והם מודדים יד2שיטה שונה מהלמ"ס 03/07/2024 07:49הגב לתגובה זו1 9אתמול סופסוף פורסם המדד של אוניברסיטת רייכמן, עבור הרבעון הראשון של 2024. התוצאות שלהם דומות ללמ"ס (אצל הלמ"ס עליה של 2.93% ברבעון). כידוע הם מודדים אחרת מהלמ"ס, בשיטת קייס שילר למכירות חוזרות. כלומר דירות יד שניה שבהן אי אפשר לעשות את הטריקים של הקבלניםסגור
-
23.דייוח משטחאחד 02/07/2024 17:36הגב לתגובה זו4 13אני עוקב מקרוב כבר כמה חודשים אחרי אזורים ספציפים באזור המרכז. בבדיקה של פרסומים למכירה אל מול עסקאות בפועל גם יד ראשונה וגם יד שניה המחירים חד משמעית עולים זה אמיתיסגור
-
22.בישראל יש 2 שווקים שוק 1 ללא תחרות שוק 2 קניבליזםשקשוקה 02/07/2024 15:46הגב לתגובה זו2 2ואי אפשר להתעלם מהעובדה ששוק 1 שהוא ללא תחרות{אמתית] זה השוק ששולטים בו ישראל הראשונה והשוק 2 קניבליזם זה שוק של ישראל השניה שכמעט כולם חיים על הקצה הוצאות יותר מרווחסגור
-
21.טעות, סטפק. מחירי הדירות עולים. איך יודעים? בודקים את..קלקלן 02/07/2024 12:17הגב לתגובה זו3 14מחירי הדירות יד שניה. בעסקאות האלה עין הנחות שלא גלומות במחיר. את ממחירי היד שניה ניתן לקבל משני מקורות: 1. מכון G City לחקר הנדל"ן באוניברסיטת רייכמן מפרסם מדד מחירים המתבסס רק על יד שניה. המחירים עולים. 2. הלמ"ס מדווחת מדדי מחירים לכלל הדירות ולדירות חדשות. לכן בעקיפין ניתן להסיק מה קורה למחירי היד שניה. הם עולים, סטפק! אז אפשר להעלות כל מיני השערות בטורי דעה, אבל כדאי גם לבדוק את העובדות, ובוודאי שלא להציג את הדעה כעובדה...סגור
-
20.מי שלא מוריד מחירים לא מוכרבבר מהממד 02/07/2024 07:35הגב לתגובה זו12 3השוק בירידה ,אין קליינטים ,המוכרים מבקשים מעל המחיר האמיתי שהציבור יכול לשלם ,הכל תקועסגור
-
19.התפנה הרבה שטח בעזה צריך לישברפאל 01/07/2024 22:45הגב לתגובה זו2 5כמו כן במידה ותהיה מלחמה עם לבנון צריך לתפוס שטח ובהמשך לשבת אותו.....סגור
-
18.מי שלא חייב, שלא יקנה בעת הזו. המחירים עדיין גבוהים מדידירה להזכיר.. 01/07/2024 22:13הגב לתגובה זו9 1כל הנקודות שהוזכרו בכתבה נכונות ויותר מזה, אם חיפשתם דירה בחצי שנה האחרונה ויצא לכם לחזור לדירות שעדיין על המדף, אתם בוודאי יודעים שבהחלט יש ירידת מחירים. ועדיין, הרבה קונים פוטנציאלים מאמינים שהמחירים עומדים לרדת משמעותית ולא ממהרים לקנות. משום כך, בסופו של עניין **המחירים חייבים לרדת**, אחרת רוב המוכרים לא יצליחו לסגור עסקהסגור
-
מי שלא חייב שלא יקנה לעולםכלכלן 01/07/2024 23:36הגב לתגובה זו4 10למה לקנות אי פעם דירה אם לא חייבים? אבל אם כן יהיה צריך מתישהו בעתיד, אז דווקא הזמנים הקשים הכי אטרקטיביים...סגור
-
17.הפתרון להורדת הנדל"ןקונילמל 01/07/2024 21:24הגב לתגובה זו2 12החזרת מס שבח לפי החישוב הישן. יהיר לפיד ב2014 הפפך את החישוב ללינארי כתוצאה מכך משקיעים בקושי משחררים דירות, ביום שיחזירו לחישוב הקודם השתחררו אלפי או עשרות אלפי דירות. כמובן שהשוכרים במקרה כזה יאכלו אותה!סגור
-
16.עולים. ממש עולים. לצערי. וזה קפיץ דרוך -99 01/07/2024 19:04הגב לתגובה זו3 25עולים. ממש עולים. לצערי. אני לא שמח על כך, אבל זו המציאות. וזה קפיץ דרוך - ייגמר הסיפור עם לבנון, והמחירים יקפצו בעשרות אחוזים.סגור
-
15.אתה מנסה לתרגם הטבה של כמה אלפים לירידת מחיריםשחור 01/07/2024 18:44הגב לתגובה זו2 16הלוואי וזה היה נכוןסגור
-
14.לקבלניםאסי 01/07/2024 18:03הגב לתגובה זו4 0אם האנשים קונים וקונים ממכם דירות כפי שאתם כותבים אז למה שהמחירים לא יעלו אז תמשיכו כל עוד זה עובדסגור
-
13.רק עולים תמיד! (ל"ת)מתווך 01/07/2024 17:56הגב לתגובה זו1 13סגור
-
12.מוכרים לוקשיםאני 01/07/2024 17:47הגב לתגובה זו13 1אנשים שמוכרים דירות דופקים מחיר על סמך זה...ואחר כך מתפלאים למה איו טלפונים..הם יצטרכו למכור בשלב כלשהו לא??סגור
-
11.לא ברור מה קורה כאןאסף 01/07/2024 17:41הגב לתגובה זו1 2צריך לזכור שהעיוות הזה היה גם כל שנה שעברה. כלומר כל עוד הקבלנים נתנו בשנת 2023 כאלה הטבות והמשיכו לתת את אותן הטבות גם בשנת 2024, הרי שהעיוות הנ"ל עקבי ולא אמור להשפיע על המדד. על פניו, לא נראה שבשנת 2024 קבלנים הגדילו את ההטבות ביחס למה שנתנו בשנת 2023, והרי כל העלוית הגיעו בשנת 2024. כמו כן, אפשר להסתכל על מדד מחירי דירות היד שניה, שלא קשורים לעיוותים כאלה ואחרים של קבלנים, ולראות שגם שם אין ירידה במחירי הדירות. מצד שני, ברור מכל האינדיקטורים הכלכליים (הריבית בעיקר ותשואת שכ"ד) שמחירי הדירות אמורים לרדת באופן משמעותי. מצד שלישי, ברור שיש הגירה מגבול הצפון ועוטף עזה, למרכז, הגירה שמעלה את הביקוש באיזורי המרכז ומשכך מעלים מחירים. בסופו של דבר מדובר על היצע וביקוש. הריבית היא רק פקטור אחד שמקטין ביקושים/מגדיל היצעים, אבל יש פקטורים אחרים שעושים בדיוק הפוך. לסיכום, נראה שכאשר תיגמר המלחמה, והריבית תישאר גבוהה (כפי שצפוי נכון להיום), אותן סיבות אחרות אמורות להתמתן ומשכך מחירי הדירות אמורים לרדת, וכבר לא יהיו תירוצים.סגור
-
יפה כתבתמנחם 01/07/2024 22:32הגב לתגובה זו2 1באופן כללי אוסיף ואומר כי המדינה מפזרת כסף שאין לה עכשיו והמצב הכלכלי לפני איבוד שליטה שיזעזע את מחירי הנדלןסגור
-
10.מה שאתה אומר נכון חלקית בלבדשפוי מהמרכז 01/07/2024 17:18הגב לתגובה זו3 14נתוני הלמס מפרידים בין דירות מקבלן ובין דירות יד שנייה. וגם שם, ובאותו זמן החלה שינוי מגמה (בן 3 חודשים בלבד בשלב זה) שמצביע על עלייה מחירים בשלושת החודשים האחרונים. הנתונים מעידים גם על עלייה בכמות העסקאות ובקצב לקיחת המשכנאתות (נתונים שמתיישרים כאמור עם מגמה של שינוי כיוון המחירים חזרה למעלה). בנוסף, רק היום ראיתי כתבה על ירידה מתמשכת בכמות המודעות באתרי הנדלן שעוברות עדכון מחיר כלפי מטה... הדברים האלה כולם אומרים משהו.סגור
-
9.המחירים יורדים אבל הביקושים כבושיםכלכלן 01/07/2024 16:37הגב לתגובה זו2 17יש גורמים לכאן ולכאן, אבל מטבח משודרג למשל זה זניח כי זה תוספת של סביבות ה50 אלף שקל ברוב המקרים, פחות משנת שכירות אחת. כנ״ל גם סידורי התשלומים ליזמים וגם כאן, היה קיים תמיד, כי מי שעשה מיקוח טוב עם הבנקים למשכנתאות, הבנקים הרבה פעמים נותנים לו הלוואה של 50-100 אלף בלי ריבית לשנתיים-שלוש ואז אפשר לשים את זה בפיקדון ולעשות כסף יפה שישמש חיסכון ליום סגריר.סגור
-
8.משהו בטעון לא מסתדר כאןקפדן בקטנות 01/07/2024 16:33הגב לתגובה זו2 13בעל מכולת שנותן לי תמורת שקל כיכר לחם מוכן להוסיף עוד לחמניה ובחינם.זה עדיין לא מסביר מדוע מחיר הלחם עלה.הוא היה צריך להשאר ללא שינוי. ככה ,מר סטפק, הטיעון שלך לא מסביר מדוע מחיר הדירה עלה.סגור
-
תדייקתבין 01/07/2024 19:15הגב לתגובה זו12 0הקבלה הנכונה בדימוי שלך היא שהוא מעלה קצת את מחיר הלחם ומוסיף חינם לחמניה שעולה משמעותית יותר מתוספת המחיר בלחםסגור
-
מצטער תדייק,לא את ההקבלה שלך תאר סטאפק (ל"ת)קפדן בקטנות 02/07/2024 06:45הגב לתגובה זו0 2סגור
-
7.ישנו מחסור חריף בפראיירים חדשים שיכנסו למטחנת הנדל"ן !! (ל"ת)דן 01/07/2024 15:48הגב לתגובה זו20 0סגור
-
בשוק השכירות יש עודף בפראיירים (ל"ת)כלכלן 01/07/2024 16:40הגב לתגובה זו0 13סגור
-
6.המחירים עלו עולים ויעלו. (ל"ת)אנונימי 01/07/2024 15:19הגב לתגובה זו2 24סגור
-
5.אל תבלבל אותנו. מבחינתנו - המחירים עולים (ל"ת)גסטי 01/07/2024 15:18הגב לתגובה זו6 7סגור
-
4.מדינת הנדלן הציונית צריכה להישמד! יחי נסראללה (ל"ת)אייל 01/07/2024 14:53הגב לתגובה זו8 8סגור
-
3.מדויק נכון ואמיץרואה נכחה 01/07/2024 14:48הגב לתגובה זו14 0הבנת דורי בן ז.?סגור
-
2.אין לי כסף לדלק - על איזה דירה אתם מדברים? (ל"ת)חחחחחחחחחחחחחח 01/07/2024 14:43הגב לתגובה זו26 0סגור
-
1.כתבה נכונה מאוד!אני 01/07/2024 14:23הגב לתגובה זו24 1וואוו תקשיבו הכתבה ממש נכונה, אחותי קנתה דירה מהממת במרכז, בשכונה הכי מבוקשת! הדירה התחילה במחיר של חצי מיליון יותר! כן כן חצי מיליון יותר! עם 2 מעליות חניה ומחסן, זה לא ניתפס...סגור
