"המחיר שהיה לא רלוונטי": האם משרדי המכירות מעלים את מחירי הדירות?

מעבר על פני שני שלטי פרסום, של חברות נדל"ן מוכרות, שיכון ובינוי ואאורה, באזור השרון, מעלים תהיות. באחד הפרויקטים, של שיכון ובינוי, המחיר עלה ביחס למצב לפני המלחמה וכך גם אאורה, שהעלתה מחיר בפרויקטים שלה.

אאורה פרסמה היום את נתוני המכירות שלה בפרויקט בחדרה וגילתה כי מכרה 50 דירות במחצית הראשונה. בחלק מהפרסומים בזמן המלחמה אפשר לזהות מחירי דירות נמוכים יחסית, 2.29 מיליון שקל לדירת 5 חדרים מרווחת, בעוד שבימים האחרונים הפרסום השתנה וכעת היא מוכרת דירות במחיר של 2.4 מיליון שקל ומעלה.

חשוב להדגיש כי אאורה לא העניקה מבצעי מימון שלקחו אותה "עד הקצה": כלומר, מבצעי מימון 10/90, וגם מבצעים אחרים, כמו פטור מלא ממדדים כמה שנים קדימה - הוגבלו לתקרה מסוימת. מה שמפתיע בדיווח של אאורה הוא לא העלייה במספר הדירות שנמכרו, אלא שהם גבוהים יותר גם מהמחצית הראשונה של 2022 - תקופת השיא של מכירת הדירות בישראל.

דירות שיכון ובינוי בחדרה (איציק יצחקי)

אטרקצ'י מודה: יש עליית מחירים

לצדה, שיכון ובינוי שמוכרת גם היא באזור, העלתה מחיר באחד הפרויקטים שלה. מבדיקה שערכנו עולה כי דירת 3 חדרים, שעלתה לפני המלחמה כשני מיליון שקלים בלבד (דירות יד שניה, ארבעה חדרים באזור עלו 2.05 מיליון שקל), עלו וכעת המחיר הוא 2.1 מיליון שקל (כלומר, מחירי 3 חדרים חדשות עקפו את מחירי 4 חדרים, שנבנו רק לפני כמה שנים). מה קרה בפועל? גם מחירי דירות 4 חדרים ביד השנייה עלו וכעת הם מפורסמים בערך ב-100-150 אלף שקל יותר. אגב, באאורה גם לא מסתירים זאת. הבעלים יעקב אטרקצ'י אמר הבוקר כי "אנו מאמינים כי הביקוש הקשיח לדירות בישראל, גם מצד תושבים מקומיים וגם מתושבי חוץ, מחסור בהיצע קרקעות זמין לבניה, מגמת עלית מחירים ומיקוד של אאורה בהתחדשות עירונית סוללים בפנינו את הדרך לשנת שיא. מעדכנים את תחזית המכירות השנתית שלנו ממכירה של 600 דירות למכירה של 800 דירות".

כך זה עובד בחברות נדל"ן - כשהביקוש גדל, מעלים מחיר. ראוי לציין כי זו ממש לא הסיבה היחידה לפרסומים החדשים. בחלק ממשרדי המכירות איתם שוחחנו מדווחים כי המחיר עלה בשל העובדה שאנשים קנו דירות בקומות הראשונות, ולכן נותרו דירות בקומה שלישית או רביעית ומעלה. אבל גם בקיזוז העובדה הזאת (מחיר כל קומה נע סביב 15 אלף שקל), אפשר לראות שהמחיר עלה.

המחיר הממוצע בחדרה עומד על 19 אלף שקל למ"ר, ושל הבתים החדשים סביב 20 אלף שקל למ"ר. יחד עם זאת, אפשר לזהות מגמה חדשה: מחירים של 21 אלף שקל לדירות 5 חדרים באאורה, ומחירים של 22-25 אלף שקל לכלל הדירות בשיכון ובינוי. במקרה שלהם, מבצעי המימון עומדים על 20/80 ובחברה ציינו כי הם לא מוכנים להתפשר, למרות שחלק מהדירות נמצאות בשלבים סופיים או בשלבי גמר. בנוסף, עצירת חלק מהטבות המימון שווה לבדה כמה עשרות אלפי שקלים כך שבפועל, ייתכן ומחירי הדירות החדשות אף עלו יותר.

איזו סיבה יש להעלות מחירים בחריש?

פרויקט נוסף שבדקנו נמצא באזור חריש. שם נמכרו בפרויקט דירות 3 חדרים ב-1.33 מיליון שקל בתחילת המלחמה. כעת, המבצע באותו פרויקט הוסר ואותה דירה, שלא נמכרה אז, מוצעת במחיר של 1.4 מיליון שקל. שאלנו את הנציגה מדוע המחיר עלה והיא ענתה: "המחירים בכל האזור עלו". גם בפרויקט של שלום שי בדונה, המחיר עלה, וזה קורה בניגוד גמור לכל היגיון: חלק מהדירות שם לא נמכרו עם סיום הפרויקט, ועדיין - המחיר שנע בתחילת המלחמה סביב 1.58, עלה על פי בדיקה שערכנו. שם הסבירו לנו כי המחיר "לא רלוונטי יותר". הסיבה לכך, גם במקרה הזה - היא תחושה במשרדי המכירות להתעוררות בשוק הנדל"ן. "מי שקנה בתקופת המלחמה - סביר להניח שהרוויח. אני אישית קיבלתי הנחיה לא להוריד מחירים יותר", סיפר לנו נציג באחד ממשרדי המכירות. "אני יכול לומר לך שבפרויקט שלי ספציפית יש עדיין מבצעי מימון, אבל בהלוואת קבלן בלבד. כלומר, אתה נותן רק 10% אבל אתה חותם על הלוואת קבלן של כמה מאות אלפי שקלים וצריך להחזיר את הכסף בעוד שנתיים. נגמרו הימים שבהם נתנו 5/95. זה לא קיים עוד".

השאלה האם מחירי הנדל"ן עומדים בפני עלייה - צריכה להטריד מאוד את נציגי האוצר. מי שחשב שמחירי הנדל"ן יירדו בשל העלאת ריבית בצורה אגרסיבית - טעה. גם החודש הנגיד לא צפוי (לפי שעה) להוריד את הריבית ובחלק ממשרדי המכירות מדווחים על האצה.

איפה המחירים לא עלו? מצאנו מספר פרויקטים בעכו, בנתיבות ובאופקים, שבהם המחירים נותרו כשהיו - סביב 1.32 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, סביב 1.44-1.45 לדירות 4 חדרים ו-1.6-1.7 לדירות גדולות של 5 חדרים, תלוי בקומה ובגודל המרפסת. חשוב לציין שחלק מהפרויקטים האלה שיווקו דירות גם במסגרת מחיר למשתכן. באחת החברות הסבירו לנו ש"זה לא אפשרי להוריד מחירים לשוק החופשי, אחרי מבצעי מחיר למשתכן" ולטענתם, פרט למבצעי מימון, לא תהיה הורדת מחיר. יחד עם זאת, המשווקים טוענים כי בקרוב תיתכן העלאה מינורית של 3%-2%, שנובעת כנראה מעליית מחירי התשומות.

האם אנחנו בדרך לעליית מחירים נוספת ב-2024 ומדוע העלייה בהתחלות הבנייה לא מנבאות ירידת מחירים עתידית? יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית במחוזות ת"א והמרכז, טוען כי העלייה בהתחלות הבנייה, כפי שבאה לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס, היא טובה, אך עדיין לא מבשרת על עידן שבו ההיצע יוריד מחירים. "יש לברך על העלייה בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית ברבעון הראשון, אך אני סבור כי מדובר בתוצאה של פרויקטים שמקודמים כבר שנים ארוכות, בעוד שברבעונים הבאים התמונה תהיה אחרת לגמרי לדעתי", הוא מסביר. "בתור חברה הבונה שלושה פרויקטי התחדשות עירונית בשכונת הצפון החדש של תל אביב בסמוך לכיכר המדינה, אנו מרגישים היטב את היעדר העובדים המוביל לתפוקה חלקית בחלק מאתרי הבנייה".

לא מורידים ואף מעלים, למרות ביקוש מוגבל. שכונת הפרחים בחריש (ביזפורטל)

לדבריו, בעיר תל אביב בלבד, שהיא לפי הנתונים המלכה הבלתי מעורערת של ההתחדשות העירונית בישראל, "אנו יודעים כי ישנם כ-250 היתרי בנייה ששוכבים במשרדי הרשות המקומית והקבלנים לא באים לאסוף אותם עקב המחסור בידיים עובדות והשפעות המלחמה. המשמעות היא ירידה חדה בהיקפי הבנייה בהמשך, גם לדירות שכבר אושרו. זו דרמה של ממש". גם לדבריו, מספר התחלות הבנייה הנמוך עשוי לתדלק בהמשך את עליית המחירים.