מנכ"ל משרד השיכון: "מחירי הדיור עולים? בלון מקומי מהמלחמה"
הריבית הגבוה, מחירי הדירות המאמירים והמצוקה בכוח האדם, הם רק חלק מסוגיות שנמצאות על שולחנו של יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. בראיון מיוחד לביזפורטל, הוא מסביר מה עומד מאחורי העלייה במחיר הדירות, מזהיר מפני מבצעי 10/90 והודף את הטענות המושמעות חדשות לבקרים בנוגע להעדפת המגזר החרדי, ממנו הוא והשר הממונה מגיעים.
מחירי הדיור שוב חוזרים לעלות, למה?
"בוא נחזור קצת אחורה, לימי משה כחלון. אז הכוח היה מרוכז במקום אחר, משרד האוצר ומנהל התכנון, יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי, משרד הבינוי והשיכון - הכל היה תחת כחלון. מאז, פס הייצור שנקרא לזה של דיור, עלה על גלגל אחר. ניקח רגע אחד את 2010-2015, שבהם נמסרו 30 אלף יחידות דרך הטבות, את 2015-2020, שנת השיא של כחלון, שבה שיווקו 54 אלף יחידות דיור והיו פחות עסקאות משיווקים. ולבסוף, את 2020 עד 2024, פרט לשנת 2022 שהיו בה 83-84 אלף וזו שנה חריגה ועוד רגע נדבר על המחיר של זה, אבל בגדול - יש 60 אלף עסקאות, מתוך 80 אלף שיווקים. בשורה התחתונה - המחיר של אותה 'הצלחה' של השיווקים הייתה עלייה של 30% במחיר הדיור".
כלומר, כחלון הביא לעליית מחירים?
"מה שקרה אז הוא שכל מכרז קפא. כשנכנסתי לתפקיד, בשמיני בינואר, ובטח במאי כשהריבית ציננה את השוק, לא מעט יזמים אמרו לנו 'מה זה? קנינו בשיא, עכשיו יורדים מחירים'. פתאום ראינו עצירה ב-2023, חלקה תורגמה דרך פטור ממדד, מבצעים והטבות של קבלנים. גם מבצעי מימון. זה שווה הרבה כסף. וזו ירידה שמצננת את מחירי השוק".
- כל הכותרות
"תקופה לא פשוטה". עם השר ומנהל רמ"י יעקב קוינט בביקור באזור הטבח בבארי
מצד שני, הלמ"ס מפרסם נתונים שמטעים, וכפי שחשפנו - עכשיו רוצה לשנות את זה יחד אתכם. מבצעי המימון וההטבות לא נכללות. אולי הנתונים שלהם לא מדויקים?
"לפני שבועות ספורים פגשתי את הסטטיסטיקאי הראשי של הלמ"ס, חשבנו יחד איך אנחנו מצליחים לייצר את המדד הזה, לשקף אותו לציבור. אני מאמין שבקרוב החישוב ישתנה וההטבות ייכנסו פנימה. אני רוצה לחזור לחוקי הכלכלה, לשיעור ראשון במאקרו, לנקודת שיווי משקל - ביקוש והיצע. היום בתכנון, אנחנו מצליחים יחד עם מנהל התכנון, רמ"י, הרשות להתחדשות עירונית, דירה להשכיר ועוד ועוד - לייצר מאות אלפי יחידות בתבע"ות מאושרות. המטרה - להגדיל את ההיצע. הבעיה: חלק הן צריכות תשתיות, חלק סובלות מבלאי תכנוני, אבל מעל הכל, יש בעיה ביכולת להוציא היתרים מהר. יזם שמגיש בקשה להיתר, לבניין של 30 קומות, לוקח לו פי 2 מהזמן הרצוי במקרה הטוב. זה אירוע שבין השלטון המרכזי למקומי, איך מוציאים התרים ועומדים על האינטרס הציבורי? בחוק ההסדרים בשנים האחרונות ניסינו להכניס את נושא הרישוי העצמי. מאוד היינו רוצים לראות את הדבר הזה קורה ולקצר תהליכים. אנחנו עובדים בצורה צמודה כדי לראות איך פותרים את זה".
רמ"י משווק מספיק?
"זיהינו בתחילת 2023 את הבעיה, עם עליית הריבית, היו כמה חסמים לנושא הזה, בראש ובראשונה עלויות הפיתוח לאורך השנים שהכפילו ושילשו את עצמן. אם פעם קנית דירה בדימונה, או בני ברק או לוד, או אפילו תל אביב, שילמת על הדירה מחיר נמוך כי מכרו את הקרקע ועלויות הפיתוח היו מינוריות, אבל מאז עלויות הפיתוח עלו פי שלושה והמחיר - בהתאם. הסכמי הגג באו ואמרו 'בואו נעמיס את עלויות הפיתוח'".
כלומר, עלויות הפיתוח זו הבעיה כי העלות קשיחה?
"בדיוק, זו הבעיה כשיש עלות קשיחה. קח קרקע במרכז הארץ, בנס ציונה כמו בפרויקט שעכשיו אישרנו, המחיר לקרקע הוא 950 אלף שקל, כולל פיתוח. זה קל, כי כאזרח נמכרה הקרקע במיליון שקל ולא מעניין אותך ש-700 אלף הלך לקופת רמ"י ו-300 אלף לפיתוח. איפה הבעיה? בקריית גת, קריית אתא או מגדל העמק, שם הערך של הקרקע הוא 250 אלף שקל, אבל הפיתוח 320. פה הבעיה. בהקשר הזה עשינו 4 דברים: ראשית, אזורי עדיפות לאומית - 50% מעלויות הפיתוח מסובסדות, שמנו 4 מיליארד שקל. זה היה קיים אבל הרחבנו. 2. בשנת 2023 הבאנו למעלה מ-600 מיליון שקל, דרך מכרזים שנכשלו. דימונה, באר שבע, מגדל העמק - הכל הצליח. במקום 100 אלף שקל, עלויות הפיתוח יורדות ל-15 אלף וככה אתה מוכר. 3. לדירות בהנחה נתנו 85 אלף שקל סבסוד. השבוע נסגר מכרז בבית שאן, עם מחיר נמוך ליחידה, כך שיוכלו לקנות דירה בהנחה, במחיר של 650-800 אלף שקל. 4. החלטת הממשלה על הזרמת 2 מיליארד שקל, כדי להגדיל את ההצע על ידי זה שמורידים את עלויות הפיתוח".
ובכל זאת, קשה להתעלם מכך שהמחירים עולים. כנראה שההיצע לא מספיק.
"צריך לבחון את הדירות במונחים ריאלים ונומינלים. ברבעון האחרון של 2023 היינו במצב רע כמדינה, הורדנו אבק מהברכיים והרבה מאוד היבטים נכנסנו לסטגנציה. ברבעון ראשון של 2024, הייתה החלטת ממשלה על סבסוד שעברה בפברואר, וההתחלה של המכרזים הייתה באפריל. אנחנו עם למעלה מ-20 אלף שיווקים, בתחזיות - נסיים את השנה עם יותר עסקאות משנה שעברה. עוד נקודה שלא בשליטה שלנו - עסקה בפטור, בשנת 2022 קרוב ל-20 אלף עסקאות היו בפטור ממכרז. יחד עם הריבית והפועלים, לא היה פשוט".
הרחבתם הסכמי גג. איך זה ישפיע?
"הפעולה שאנחנו עושים עכשיו והיא בעיניי אחת החשובות - הסכמי גג חדשים והרחבה של הקיימים, יותר מ-10 רשויות שיכולים לשווק ב-2024 מעל 3,000 יח"ד. אשקלון, באר שבע, דימונה, נוף הגליל, נתיבות אופקים - כולן יכולות לעמוד במספרים האלה. השנה נגיע ל-60-70 אלף דירות, נגיע ל-80-90 אלף שיווקים בזמן מלחמה וריבית גבוהה. המספרים שלנו גבוהים. בנוסף, יש התחדשות עירונית. לכן, בסוף, בנקודת שיווי משקל, אני לא צופה עלייה במחירי הדיור".
אז מה קורה עכשיו?
"אנחנו רואים בלון מקומי של המלחמה, השפעה נקודתית. אנחנו, בעזרת השותפים, נביא את הפתרון לרשויות. אחרי עשור של עלייה, ראינו עצירה בשנה האחרונה".
לדבריך, תצליחו להדביק את הפער של 60 אלף יחידות בשנה.
"אם מוציאים למכרזים 80 אלף ובסוף רק 60 אלף נסגרים, זה אומר משהו על הביקוש".
אולי המחיר לא משתלם.
"אם המכרזים לא כלכליים, אז הנה, הבאנו סבסוד לפיתוח והורדתי את מחיר המינימום. מצד אחד, תזכור שבסוף אנחנו רוצים כלכלה חופשית. מצד שני, אנחנו צריכים לדאוג שהביקוש לא יעלה על ההיצע".
יש לך טענות לנגיד על כך שהוא לא מוריד את הריבית?
"ההשפעה שלי על הריבית והמנדט שיש לי הוא אפסי. צריך לזכור את האקלים העולמי בעניין הזה. ההשפעה של הריבית חיוביות על שוק הדיור: שים לב שלא ראינו יזמים וקבלני ביצוע שפושטים רגל. בדקתי עם הבנקים, הם אמרו לי שאין החזרות של משכנתאות".
החזרות אין, הקפאות יש. במספרים גבוהים.
"מערכת הבנקאות שמרנית מספיק כדי לבדוק את יכולת ההחזר. היום, מבצעי המכר מאפשרים ליזמים למכור דירות. שים לב שאין עלייה בעסקאות יד שנייה, רק בחדשות, בגלל הטבות המימון. יש 8,000 דירות נמכרות בחודש, אבל 80% יד ראשונה ולא יד שנייה".
לא נופל לסטריאוטיפים
יהודה מורגנשטרן רק בן 41, אבל כיאה למגזר ממנו הוא מגיע, הוא אב לששה ילדים. הוא נכנס למשרד הבינוי והשיכון בה הוא מכהן כמנכ"ל, בתקופה הכי עמוסה וקשה שאפשר לדמיין: ריבית גבוהה ותקופת מלחמה, שהאטו את קצב הביקושים שמתחילים להשתחרר רק לאחרונה, אחרי זמן רב.בשנה האחרונה הוא לא מפסיק להתרוצץ בין מסדרונות הכנסת. הוא נחשב ליד ימינו של השר יצחק גולדקנופף ולפי השמועות, הוא הגיע אחרי שהשר הבהיר באופן חד משמעית, שהוא רוצה מנכ"ל מוכשר מחסידות גור. אל תתנו לחזות להטעות אתכם, למורגנשטרן יש רזומה מרשים: בעבר הוא שימש כסמנכ"ל החברה הכלכלית בני ברק, היה מייסד ומנכ"ל חברת תל"ם (עוסקת בשילוב החברה החרדית בחברה), יש לו תואר ראשון בהנדסת תעשייה וניהול מהטכניון ותואר שני בהיסטוריה של מדינת ישראל מאוניברסיטת חיפה. בקיצור - הוא עובר.
גם נוף ילדותו של מורגנשטרן עשוי להפתיע. הוא נולד ברחוב דוד המלך, פינת אבן גבירול, הלב של תל אביב ("זוכר את הסיפורים מבית סבא, הוא גר שם עד לפני 17 שנה, ועוד ברוטשילד. המעבר בשדרה וריח הבירה - נוף הילדות שלי", הוא מתגאה), ולמרות זאת - הוא נאלץ להתגונן פעם אחר פעם, כשבעיתונות טוענים שהוא דואג בעיקר לחרדים ומפלה לרעה את שאר הסקטורים. הוא מתגורר היום בבני ברק, המקום אליו הוריו עברו מתל אביב כשהיה בן שנה וחצי. אחרי שנכנס לישיבה כילד, זכה לשידוך תוצרת חיפה ואף התגורר בה במשך 18 שנה, עד שהחליט לחזור לבני ברק לפני כשנתיים וחצי. בחיפה, הוא התגורר בשכונה שהכילה גם ערבים וחילונים. בעזרת עובדות החיים, הוא הודף את הטענות נגדו.
"בתואר הראשון, היה שיעור בכלכלת ישראל. ישבתי בשורה האחרונה ומישהו הסתובב אליי וצעק 'הכל בגללכם, הפריון נמוך כי אתם לא עובדים'. שתקתי. הגעתי לבית הכנסת בשבת, מישהו הסתובב לעברי ואמר לי 'אתם, הממשלה, אתם עושים גזרות על החרדים'", הוא מסביר. "באותו רגע שאלתי את עצמי מי אני, החרדי שאשם בבעיות במדינה או הבעייתי מהטכניון שמטיל גזרות על החרדים? הבטחתי שלא אהיה מנהיג של חרדים, אלא מנהיג חרדי. אני מביא ערכים, אבל זה לא רלוונטי לשולחן העבודה שלי. המספרים מוכיחים מה האמת".
מורגנשטרן (משמאל), נתניהו וגולדנקופף (משרד הבינוי והשיכון)
"מבצעי 10/90 - קורץ אך מסוכן"
"עשינו 3 דברים: קודם כל, דחינו תשלומים עד שנתיים או עד קבלת היתר מהמכרז, עבור יזמים שקונים מגרש של דירה להשכיר. תוך שנתיים או עד קבלת היתר, נעזור מימונית. בנוסף, הם לא ישלמו מע"מ היום אלא רק בתום התקופה. פעם שלישית, הקמנו צוות של מנכ"ל הבינוי והשיכון, יחד עם מנכל רמי ומתן יגל (סגן הממונה על התקציבים), וקיבלנו החלטה לפיה יזמים יוכלו למכור 40% מהדירות למשקיעים, שימשיכו להשאיר אותן אצלם. זה יכול להכניס להם 3% תשואה. למה זה טוב? גם היום יש לא מעט שעושים השקעות, אנשים רוצים שיהיה להם דירה, הם מאמינים של-20 שנה קדימה זו השקעה טובה. הישראלים, לא ידוע על מה זה יושב, מעדיפים נדל"ן על שוק ההון. הם רואים רווח שאפשר לממש מהר. כך, נגדיל את היצע הדיור מצד אחד ומצד שני נכניס עוד גורם מממן לשוק. עובדתית, סגרנו מכרז במגדל העמק, 196 דירות של דירה להשכיר, אחרי שנכשל בעבר. למה? כי נתנו 50 אלף שקל סבסוד מחוץ לאזורי הביקוש והמכרז תפס, למרות עם ריבית גבוהה".
"בניגוד למה שפורסם, נכנסו כבר למעלה מ-20 אלף מהשביעי לאוקטובר. נעלה השבוע קול קורא לעוד 10,000 פועלים זרים דרך חברות ביצוע נוספות. אנחנו רואים את קצב הכניסה, אבל בסוף יש עובדים זה לא שישיית מים, זה תהליך, הם בני אדם. למרות הכטב"מים, עוד לא הוציאו אזהרת מסע. 20 אלף זה לא מספר שראינו קודם. יש קצב מיונים גבוה בהודו, סרי לנקה ואוזבקיסטן. הגופים צריכים רק לאשר".
לסיום, דיברנו קודם על מבצעי הקבלנים. מה דעתך על מבצעי 10/90?
"מצד אחד יש כאן קיום מימוני, זה נראה מאוד קורץ, אבל מצד שני יש פה סכנה מאוד גדולה. אדם בא לקנות ולא עובר חיתום על ההחזר, כי בסוף צריך להשלים לחצי מיליון או מיליון שקל, אבל זה דרך הלוואה שקיבל מהקבלן. עוד שנתיים, לא בטוח שהוא יוכל להחזיר 3 מיליון שקל. אולי זה מייצר אינטרס לרוכשים, מקווה שזו לא בועה".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
23.תפסיקו לתקוף את החרדיםשי 05/07/2024 13:02הגב לתגובה זו4 1הם ברובם אנשים תמימים וטובי לב. הבעייה היא בהנהגה החרדית הארורה, שאני בוש ונכלם בהתנהגותה.סגור
-
הבעיה היא לימודי הליבה של החרדיםמריה 06/07/2024 00:09הגב לתגובה זו3 0יש לכפות על המתועביםסגור
-
22.מחירי הדיורחליל 05/07/2024 11:52הגב לתגובה זו1 0חסידי גור אנוכי ולא יהיה לךסגור
-
21.חרדי לא לוקח משרד שלא יכול לתת לציבור שלו הטבותאיתי 05/07/2024 09:53הגב לתגובה זו7 2חרדי מטומטם חסר יכולת ראית פעם מחיר למטר בעולם ??? או שאתה רק יודע לדבר על קצבאות משיעח ודף גמרא שאכן גמר עלינוסגור
-
20.מנכ"ל משרד הישכוןזואי 04/07/2024 19:14הגב לתגובה זו7 1זה לא קשור למלחמה שר השיכון לא מבין חצי דבר במשרד השיכון. ראש הממשלה שם שרים שאף אחד אבל אף אחד. לא מתאים לתפקיד שלו. מדינת ישראל. הכי יקרה בעולם במכוניות והדירות. מדינה אוכלת אזרחיהסגור
- טען עוד
-
שיילך להשלים לימודי ליבהאנג'לה 05/07/2024 09:28הגב לתגובה זו5 0הנוכל החרדיסגור
-
כיהוא צודק 05/07/2024 16:53הגב לתגובה זו0 0חישב 2+2 =3.333סגור
-
19.עוד מנכל שחי ביקום מקביל88 04/07/2024 17:27הגב לתגובה זו6 0בדיוק כמו קודמיו-יוצא בהצהרות מנותקות מהמציאות עד שיקפוץ לג׳וב הבא..סגור
-
18.עכשיו גם המנכל מזהיר מהמבצעים של הקבלנים!!! זאת מלכודת!זוהר 04/07/2024 13:10הגב לתגובה זו4 1מלחמה בדרום!@ מלחמה בצפון!@ כבר 9 חודש שכל המדינה בטרוף מערכות כולם מדווחים על מצב קשה! ורק כאן בדירות כאילו כלום ושום דבר! איך זה יכול להיות??סגור
-
17.קריאה לאחי החרדים-הפסיקו לנהוג כעמלקיםקונילמל 04/07/2024 11:43הגב לתגובה זו8 1זָכוֹר אֵת אֲשֶׁר עָשָׂה לְךָ עֲמָלֵק בַּדֶּרֶךְ בְּצֵאתְכֶם מִמִּצְרָיִם. אֲשֶׁר קָרְךָ בַּדֶּרֶךְ וַיְזַנֵּב בְּךָ כָּל הַנֶּחֱשָׁלִים אַחֲרֶיךָ וְאַתָּה עָיֵף וְיָגֵעַ וְלֹא יָרֵא אֱלֹהִים. וְהָיָה בְּהָנִיחַ ה' אֱלֹהֶיךָ לְךָ מִכָּל אֹיְבֶיךָ מִסָּבִיב בָּאָרֶץ אֲשֶׁר ה' אֱלֹהֶיךָ נֹתֵן לְךָ נַחֲלָה לְרִשְׁתָּהּ – תִּמְחֶה אֶת זֵכֶר עֲמָלֵק מִתַּחַת הַשָּׁמָיִם לֹא תִּשְׁכָּח.סגור
-
16.עמלקים עם כיפותדריה 04/07/2024 11:13הגב לתגובה זו7 2צרה נפלה על עם ישראל, חרדים הבוזזים את הקופה הציבורית בעת מלחמה.סגור
-
15.כולם משרתים בצבאאנג'לה 04/07/2024 09:48הגב לתגובה זו7 1אף אחד לא מתחמקסגור
-
חאחאחאחאחאחאחאחאכוכבי 07/07/2024 16:21הגב לתגובה זו0 0חוץ מכמובן מלפיד וליברמן ?????סגור
-
14.קורא תגובות ואני בהלםאביתר 03/07/2024 20:58הגב לתגובה זו6 11זך הכל נשמע כמו אדם ישר שלא מחפש בטובת המגזר שלו ומאוד מודע לפרטים מה יש? מה קאה הקנאה גמרה אתכםסגור
-
צודק לגמרידוד 06/07/2024 22:20הגב לתגובה זו1 0ולפחות תבואו ותסבירו למה לדעתכם הבנאדם טועה במקום להפיץ שנאה.סגור
-
13.לזרוק אץ כל השרים ולמנות רק שרים מקצועיים ולא אפסים (ל"ת)יואל 03/07/2024 19:48הגב לתגובה זו17 0סגור
-
12.נוכל חרדי טיפוסייותם 03/07/2024 18:49הגב לתגובה זו18 5עד מתי ניתן לעמלקים לבזוז את הקופהסגור
-
למה ככה נשמע הכי ישר שיש! (ל"ת)אודי 03/07/2024 20:57הגב לתגובה זו6 8סגור
-
11.החרדים הורסים את המדינהמריה 03/07/2024 18:31הגב לתגובה זו18 7די לביזה הנוראית שמבצעת ההנהגה החרדית הארורה בקופה הציבורית. לגייס את כל הפרזיטים לצבא.סגור
-
בזכותם אתה קיים תאמין לי!!! (ל"ת)שוני 03/07/2024 20:57הגב לתגובה זו2 9סגור
-
בזכותם אתם קימיםשמואל 04/07/2024 18:24הגב לתגובה זו0 1תפסיק לדבר שטויותסגור
-
10.המחירים עולים וזו עובדה (ל"ת)אנדריי 03/07/2024 17:07הגב לתגובה זו8 3סגור
-
9.סוף סוף ראיון אמיתי בלי רק חרדיםאלעדי 03/07/2024 17:07הגב לתגובה זו5 15יפה יישר כוחסגור
-
8.מקווה שזה לא בועה זה לא בועה זה האם אם אמא של הבועות (ל"ת)רועי 03/07/2024 17:04הגב לתגובה זו10 0סגור
-
7.נתוני בנק ישראל מוכיחים שהמנכל מטעה את הקוראיםא.י 03/07/2024 14:50הגב לתגובה זו19 4על פי בנק ישראל, יש עלייה של 0.5% בכמות המשכנתאות, באיחור של מעל ל 90 יום(!) נתון זה מגיע בנוסף לכ 38 מיליארד שח של הלוואות מוקפאות, מאז פרוץ המלחמה.סגור
-
וואו (ל"ת)זוהר 07/07/2024 10:35הגב לתגובה זו0 0סגור
-
אם זה נכון זה ממש מפחיד!!! זה 4000 משפחות שיכולות לאבדזוהר 04/07/2024 13:06הגב לתגובה זו1 1את הבית שלהן!!!סגור
-
6.קרקעות בישובי הצפון סביבות 150 אלף ל100 מ"רדוד 03/07/2024 14:47הגב לתגובה זו3 3הוא דואג לכולם אבל המשרד שלו דואג בעיקר לחרדים וליו"ש.סגור
-
5.עושה רושם של החור צעיר מוכשר ונמרץ ,ירושלמי , 03/07/2024 14:45הגב לתגובה זו67 16באקלים הקיים של שנאת החרדים אצל הסמולנים ושותפיהם הערבים כנראה זה לא יעזור לו הרבה.סגור
-
באקלים הנוכחי של שונאי שמאלנים, העובדות לא מעניינותאאא 06/07/2024 03:43הגב לתגובה זו0 1בפועל, כמות השיווקים קרסה לאומת משלת השינוי. והשיווקים הקיימים מוטים משמעותית לטובת הציבור החרדי.סגור
-
4.יכול להיות...כרגע המחירים יורדים (ל"ת)Y 03/07/2024 14:04הגב לתגובה זו6 0סגור
-
3.ממשלת ישראל לא רוצה להוריד את המחירים. אמורים להיות חצירוני 03/07/2024 13:51הגב לתגובה זו21 3ממה שהם היום.סגור
-
2.הקבלנים ניצחו,נסארלה לא יביא לנו את הישועה וישמיד את ישאייל 03/07/2024 13:36הגב לתגובה זו6 5לצערי זה אבוד למי שאין לו דירה המחירים בכיוון אחד מעלה מעלה מעלה מאחר שידידי ואהוב ליבי חסן נסראלה לא מעוניין כרגע בשהמדת המדינה הציוניו,חסן איכזבתה אותי ציפיתי ליותר.סגור
-
1.בקיצר הכסף של המגזר העובד מסבסד את המגזר שלאהעומד בשער 03/07/2024 13:11הגב לתגובה זו22 19הסובסידיות של המדינה מגיעות מאן שהוא, לא יורדות מהשמיים כמו שכמה חרדים חושביםסגור
