מה יקרה לשכר הדירה, כמה שווה ממ"ד בעסקת השכרה ולמה חשוב שתהיה אופציה בהסכם השכירות?

"הסכמי השכירות שיעשו בעוד שנה יהיו במחירים גבוהים יותר להערכתי - סביר להניח שהמצב במדינה ישתפר, הריבית תרד והמחירים יזנקו. לשבת בחוזה שכירות עם אופציה זה ברכה. אם אפשר אופציה לשנה אחת או יותר. שנותנים לך אופציה בחינם תמיד תיקח". כך אומר רמי רונן מנכ"ל WeCheck בשיחה עם ביזפורטל. 

רונן כמו רבים בענף הנדל"ן סבור שהיעדר היצע של דירות, אנחנו צפויים לעליה משמעותית במחירי הדירות. הוא מסביר את המצב בשוק השכירות שהפך להיות הטרוגני מאז המלחמה - עם ירידות במקומות מסוימים ועליות בחלקים נרחבים אחרים.  הוא מסביר למה בבאר שבע המחירים לא עולים - אין בעיה של קרקע. ומציין ערים בהן יש פערים גדולים בין מחיר הפרסום למחיר הסגירה - ק"ש, אשקלון ובת ים. 

במבט מלמעלה על נדל"ן למגורים אומר רונן - "בדרך כלל הנכסים עולים בערכם ואז מחירי השכירות מגיבים בעליה, התשואה השנתית במדינת ישראל נעה בין 3%-2.5% ברוטו בדיור למגורים".

"בשנה וחצי האחרונות יש שתי ערים שגילו חוסן – חיפה וירושלים. בערים האלו מחירי השכירות לא ירדו ורמת ההיצע לא גדלה מאוד. למשל בתל אביב הרבה נכסים היו מושכרים לטווח קצר – AIRBNB ובעקבות המלחמה הם חזרו לשוק ההשכרה וזה יצר לחץ היצע. בנוסף המלחמה פחות פגעה בירושלים וחיפה ואלו נחשבות ערים יחסית בטוחות. אלו גם ערים אוניברסיטאיות שהתנהגו בצורה נורמלית והסטודנטים שכרו שם דירות.

משקיע צריך להסתכל על ערך הנכס וסוג הדירה | דירה עם ממ"ד מקבלת עוד 11% בשכירות
"משקיע צריך להסתכל על שני וקטורים. אחד זה התשואה שיעשה על ערך הנכס וכמה הוא יעלה. במקום שאין אדמה ואי אפשר לבנות מחירי הנכסים יעלו. לעומת מקום שיש אדמות שאפשר לפתח. מחירי הדירות בב"ש סבלו תקופה ארוכה כי אין בעיה של קרקע. ואם יש ביקוש בונים עוד.

"הווקטור של ההשכרה הוא מותנה בסוג הדירה – רוב ההשכרה בישראל נעשית בטווח של 2-5 חדרים. דירה 6-7 חדרים יותר קשה להשכיר. אם רוצים למקסם את התשואה בשלב ההשכרה צריך לחשוב על דירות שמתאימות לקהל המטרה. למשל באזור של סטודנטים דירות 5 חדרים פחות בביקוש ולעומת באזור של משפחות צעירות דירות שמתחת ל-3 חדרים פחות מבוקשות. 

"היום דירות עם ממ"ד מקבלות 11%-10% יותר בשכ"ד. פחות מ-40% המוצעות להשכרה יש בהם ממ"ד וזה שיקול שצריך לקחת בחשבון".

בקריית שמונה, אשקלון ובת ים יש פערים גדולים בין מחיר הפרסום לסגירה
"בשוק ההשכרה בדרך כלל אין פערים גדולים בין מחיר הפרסום למחיר הסגירה. בממוצע הפער במקומות עם ביקושים חזקים שואף לאפס ברוב המקרים ומגיע עד 2%. במקומות עם ביקוש פחות חזק הפער נע בין 4%-3% ובמקרי קיצון זה יכול להגיע ל-10% - באזורים פריפריאלים או אזורים בהם נגמרו כמה פרויקטים גדולים ואז אנשים בשביל לסגור מוכנים לתת הנחות יותר גדולות – אפשר לציין מקומות כמו קריית שמונה ואשקלון. גם עיר כמו בת ים הפער הוא יותר גדול בשונה מחולון וראשון לציון הסמוכות שם הפערים נמוכים".

מתי צריך לפרסם מודעה להשכרה?
"גם באזורי הביקוש הכי חזקים, ברובעי הביקוש של תל אביב זה לא תהליך של יום, וזה יכול לקחת שבוע-שבועיים עד שמגיעים להסכמה עם הדייר שהמשכיר רוצה. וגם אז הדייר לא נכנס מיידית. באזורי הביקוש הגבוהים הדייר המתאים הראשון יגיע תוך 3-6 ימים. באזורי פריפריה ניתן להמתין 3-4 שבועות. וגם תהליך הסיכום לוקח זמן, ואז קיימת השאלה מתי נכנסים לדירה?.  בעל דירה באזור ביקוש חזק צריך לקחת בחשבון חודש עד חודש וחצי שיהיה דייר משלם ובאזורי פריפריה זה יכול להיות חודשיים ויותר".

שוכרים דירה? "לשבת בחוזה עם אופציה זה ברכה"
"יש דימוי שבעלי הדירות הם סוג של טייקונים והדיירים הם מסכנים, צריך להפריך את זה. שוק ההשכרה כולל כ-700 אלף דירות. מתוכן כ-85% מהדירות הן דירות שבעל הדירה זו דירתו היחידה. אלו אנשים שרוצים להשכיר ולעבור את התהליך בשלום.

"דיירים צריך להקפיד שהם בדקו את הדירה – לעשות בדיקות סביבתיות שמתאימות לצרכים שלהם, כי לעיתים מתרשמים מפרט אחד ואז אחרי כן מבינים שהדירה לא מתאימה להם.

"לגבי ההסכם שכירות – שווה לשוכר לקחת אופציה במחיר הזה, גם אם תהיה תוספת קטנה. ההסכמים שיעשו בעוד שנה יהיו גבוהים יותר להערכתי - סביר להניח שהמצב במדינה ישתפר, הריבית תרד והמחירים יזנקו. לשבת בחוזה עם אופציה זה ברכה. אם אפשר אופציה לשנה אחת או יותר אם אפשר. שנותנים לך אופציה בחינם תמיד תיקח.

 לראיון המלא: