רציתם דירות ב-2 מיליון שקל? קיבלתם: על תופעת דירות 2 חדרים

על מנת להתמודד עם מחירי הדיור הגבוהים, המדינה מנסה למצוא פתרונות בכמה אמצעים: ראשית, היא מורידה את מחיר הפיתוח של הקרקע, כדי לגרום ליזמים לגשת למכרזים ולשלם פחות, מה שיהפוך את הפרויקט לפחות מסוכן ויותר כלכלי עבורם. זו פעולה נהדרת גם עבור הרוכשים משום שהיזם יכול להוזיל את מחיר הדירה.

נניח שמחיר הקרקע עומד על 100 שקל ומחיר הפיתוח על 100 שקל, היזם משלם 200 שקל בעבור העסקה. אבל אם מחיר הפיתוח יורד ל-15, כפי שעשו לאחרונה באחד המכרזים ברמ"י, היזם משלם 115, ויכול להעניק הנחה משמעותית במחיר הדירה, משום שהרווח היזמי אמור להישאר אותו הדבר. אם היזם לא גוזר מזה קופון? קשה לדעת, אבל דבר אחד בטוח - בממוצע, זה אמור להוזיל את המחירים, גם אם היזם מגדיל את הרווח היזמי שלו.

השיטה השנייה היא דירות בהנחה. אבל כאן מדובר בהגרלה, לא בשיווק לשוק החופשי. לכן, הדירות שנשארות למשפרי דיור הן מעטות (ולאחרונה כלל לא קיימות) וליזמים יש רעיון נהדר - הם משווקים בערים רבות, בניהן תל אביב ורמת גן ולאחרונה גם במעגל השני והשלישי, כמו חדרה, דירות 2 חדרים בלבד. המחיר נראה לכאורה נמוך, אבל שאלה לזוגות הצעירים - מה תעשו אחרי שיוולד לכם ילד? האם תוכלו לנפנף בכך שרכשתם דירה? כנראה שלא. היזמים יספרו לכם שמדובר בדירות לסבא וסבתא או לסטודנטים צעירים. השאלה היא אחרת - למה שסבא וסבתא ירכשו דירת 60 מ"ר במגדל ויעזבו את הדירה הישנה שלהם (ואם יש להם חדשה - להם הם צריכים לעבור בחלק האחרון של חייהם) ולמה שסטודנט צעיר ירכוש את זה ומה הוא יעשה עם הדירה כשיחשוב בעוד מספר שנים על חתונה וילדים? את נציגי המכירות זה לא מעניין. הם מוכרים מכל הבא ליד ומנסים לשווק לכם את חלום הדירה.

שיחה עם נציג מכירות של פרויקט חדש בחדרה הצליחה לגרום לי להבין שמחירי הדיור כאן כדי להישאר. המשווק דרש 31 אלף שקל למ"ר, בפרויקט שיהיה מוכן בעוד ארבע שנים. כן, בלי בושה, פרויקט חדש בחדרה (ולא משנה אם מדובר בפרויקט יוקרה) הציע לנו לרכוש דירה של 60 מ"ר בערך תמורת 1.85 מיליון שקל. "הפרויקט יהיה מוכן בעוד 4-5 שנים", אמר נציג המכירות. שאלתי אותו האם הוא מבין שמדובר במחירי רמת גן, אולי אפילו יפו ד' בתל אביב. הוא ענה שהשיג בשכונה הדרומית בתל אביב במחיר זול יותר. ואם זאת השיטה, אז אני שואל: אם הכל חוקי, אז הכל מותר? כנראה שכן. בפרויקט נוסף בחדרה משווקים עכשיו דירות 2 חדרים במחירי פריסייל, 1.45 מיליון שקל בלבד, קצת מעל 26 אלף שקל למ"ר. נכון, בדירות קטנות המחיר למ"ר גבוה יותר - אבל השאלה היא עד לאן נגיע?

• אלו 10 הדירות הכי זולות שנמכרו בארץ - גם ב-200 אלף שקל
• 10 הדירות הזולות בגוש דן: היכן בת"א נמכרה דירה ב-600 אלף שקל?

הסיפור של חדרה, הוא לא יוצא מן הכלל. מדובר בתופעה רחבה. כך למשל, מצאנו בדרום תל אביב דירות חדשות שמשווקות במחירי פריסייל תמורת כ-37-45 אלף שקל למ"ר, תלוי בקומה, בגודל הדירה (גודל דירת 2 חדרים יכול לנוע בין 45-59 מ"ר, פחות או יותר) וככל שהיא גדולה יותר - המחיר למ"ר יורד. מחירים דומים אפשר למצוא גם בפרויקטים של התחדשות עירונית באזור שכונת כפר שלם.

חיפשנו גם דירות במרכז. קרסו נדל"ן עושה פרויקט כזה, במחיר די נמוך ביחס למרכז. 1.89 מיליון שקל ברחוב ויצמן בחולון, במה שעושה רושם כמהלך שעשוי להשתלם למשקיעים או למבוגרים (לסטודנטים ההמלצה היא לקנות משהו אחר, כי בעוד כמה שנים הם יצטרכו למכור), שרוצים להעביר את הפרק האחרון בחיים שלהם בדירה קטנה. גם חן ואיתי גינדי עלו לאחרונה על הפטנט, והחלו במכירה של דירות קטנות באיינשטיין 15 בתל אביב, בפרויקט שנמצא לא רחוק מחוף הים, אבל בניגוד לאחרים כולל גם בריכה חצי אולימפית וסאונה, חדר כושר ועוד. בקיצור, אם רק תרצו - יש על מה לשלם.

1.89 מיליון שקל ל-2 חדרים. קרסו חולון (אתר החברה)

• רפורמת מיחזורי המשכנתאות: מה בדיוק משתנה ואיך זה ישפיע עליכם?
• תוכנית הענק בדלית אל כרמל: תוקם שכונה חדשה עם 7,000 יח"ד
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בדקנו כמה עולה דירת 2 חדרים באזור מבוקש כל כך. ובכן, לפי נתוני רשות המסים, דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, עלתה 4 מיליון שקל - 80 אלף שקל למ"ר. דירות 3 חדרים שמצאנו נמכרות בממוצע של 64 אלף שקל למ"ר (נע בין 61-69, תלוי גם בקומה), כלומר המחיר קרוב ל-4.9 מיליון שקל לדירת 76 מ"ר. צמח המרמן בונה ליד תל ברוך, בפארק צפון, פרויקט שבו דירות 2 חדרים ישווקו במחיר של 4.9 מיליון שקל. דירות נוספות מצאנו ברחוב פרופ' שור 9-11 בתל אביב, שם החליטו להעניק במתנה גם ריהוט גן יוקרתי של טולמנס. דירת 2 חדרים שנמכרה שם לאחרונה, עלתה 3.07 מיליון שקל, אבל מדובר בדירת 45 מ"ר. לכן, הלקוח שילם מחיר זול שמשקף גם את הקומה - ראשונה.

חברה נוספת שמשווקת דירות בחולון היא אאורה. המחיר: החל מ-2.28 מיליון שקל לדירת 2 חדרים, כולל הטבת מימון. אאורה מכרה בשנה שעברה דירות כאלה בחולון במחיר של 2 מיליון שקל - אבל המחיר עלה.