בלמ"ס אישרו: "נכניס הטבות מימוניות למדד מחירי הדירות. נקבל העתק מהחוזים"

בשבוע שעבר נחשף בביזפורטל כי צפויה מהפכה בנתוני מדד מחירי הדירות: הלמ"ס תשקלל את הנחות הקבלנים, כך שניתן יהיה לראות האם העליות במחירי הדיור הן אמיתיות. כזכור, במשרד השיכון ישבו עם הלמ"ס וסיכמו כי בקרוב תשתנה שיטת החישוב. המשמעות היא מחירי הדיור שיתפרסמו יהיו נמוכים יותר, אך לא ברור האם זה יצביע על ירידות.

"המדד ישקלל הטבות מימוניות": השקופית שהציג סייג בכנס

בשבועות האחרונים פורסמו הערכות מומחים שטענו כי מדד מחירי הדירות החדשות מראה עליות מחירים מכיוון שהטבות המימון שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות לא באות לידי ביטוי במחיר הדירה, למרות שמשמעותן היא הנחה ריאלית של עשרות ואף מאות אלפי שקלים (כלומר, היזם משלם עבור הרוכש את הריבית על הלוואת בלון במשך מספר שנים עד לאכלוס). לאחר הפרסום בביזפורטל, בלמ"ס לא נותרו אדישים. דורון סייג, מנהל מדד הדיור בלמ"ס, אישר את הידיעה בכנס מגדילים שנערך בחיפה וצינן את הציפיות.

"התחלנו תהליך מול רשות המיסים שבמסגרתו יועבר העתק מהסכם הרכישה עבור כל דירה חדשה שנמכרה לרבות נספח התשלומים", אישר סייג. "ניתן יהיה לזהות דירות שנמכרו תחת הטבה מימונית (90/10, 80/20 וכו'). הכוונה היא ליצר מדד נפרד אשר ישקף את השינוי במחירים לאחר ניכוי הטבות המימון וככל הנראה יהיה תנודתי יותר. אין הכרח שהמדד החדש יראה ירידות מחירים מעבר למדד של דירות חדשות. אם למשל המגמה של הטבות המימון נמצאת בירידה אז בוודאי שמדד זה לא יראה בתקופה הנוכחית ירידות מחירים". יחד עם זאת, לטענתו: "שקלול הטבות המימון במדד מחירי הדיור לא יוביל בהכרח לירידה במדד מחירי הדירות החדשות".

עוד הוא הוסיף ואמר בכנס: "ההסתברות לעליית מחירי הדירות בתקופה הנוכחית גבוהה יותר ביחס לתקופת ערב המלחמה". סייג ניתח תוצאות המתקבלות מיישום המתודולוגיה הנוכחית עבור דירות שאינן מושפעות מהטבות מימון אך הן דומות ככל הניתן לדירות חדשות. "המסקנה המרכזית שעולה מהנתונים היא שמחירי הדירות עולים גם בדירות יד שניה יחסית חדשות (עד גיל 10 שנים), גם בדירות יד שנייה חדשות מאוד (עד גיל 5 שנים). בכל הבדיקות נמצאו עליות מחירים בטווחי הזמן שנבדקו ב-3 ו-6 החודשים האחרונים. עוד הוא ציין שעל פי מדד מכון ג'י סיטי המתבסס על שיטת מכירות חוזרות נרשמו עליות עבור דירות יד שניה הדומות למגמה של המדד הכללי של הלמ"ס".

בהתייחס להשפעת המלחמה על הענף, ציין סייג כי מתחילת המלחמה התרבו האינדיקטורים שעלולים להשפיע על עליית מחירי הנדל"ן, בצד הביקוש ניתן לראות כי בהשוואה של הנתונים העדכניים ביותר ובין נתונים בחודש ספטמבר 2023, מחירי השכירות עלו ב–2.4%, השכר הממוצע במשק עלה ב-3.2%, הריבית ממוצעת ירדה ב-2.6%. בצד ההיצע התחלות הבנייה ירדו ב-29.3%, גמר הבנייה ירד ב-10.7%. עם זאת מלאי הדירות שנותר למכירה עלה ב-8.1% . לדבריו, "מניתוח האינדיקטורים עולה שההסתברות לעליית מחירים בתקופה הנוכחית גבוהה יותר ביחס לתקופת ערב המלחמה".
 

רק 25.3% ממשקי הבית בישראל יכולים לרכוש דירה אשר מתאימה לצרכיהם

סייג הציג מודל חדש שפותח בלמ"ס בשיתוף עם ד"ר לריסה פליישמן, המאפשר לבחון את היכולת של משקי בית לרכוש דירה אשר מתאימה לצורכיהם (התאמה בין גודל משק-הבית ובין הדירה המתאימה לצרכיהם). המודל לוקח בחשבון גם צעירים (מעל גיל 21) אשר מתגוררים אצל הוריהם ומהווים פוטנציאל לביקוש הדיור ומתבסס על שלושה גורמים המשפיעים על יכולת משקי בית לרכוש דירה ולעמוד בהחזרי המשכנתא: מחירי דירות, הכנסות וריבית.

הנתונים מתייחסים לשנת 2022 ביחס לשנת 2021. הנתונים מציגים הן את הרמה של נשיגות רכישת הדירה והן את השינוי ביחס לשנה הקודמת. על פי הנתונים בממוצע ארצי, רק 25.3% ממשקי הבית יכולים לרכוש דירה אשר מתאימה לצרכיהם, ירידה של 15.7% ביחס לשנה הקודמת. סייג ציין כי שבשנת 2022 התרחשו 2 תופעות אשר הרעו את מצבם של משקי בית המעניינים לרכוש דירה. הראשונה, התחדשות עליית מחירי הדירות (בשיא עלייה של 20%) והשנייה, החל תהליך של עליות בריבית בנק ישראל.

בשנת 2022 לעומת 2021 ירדה נשיגות רכישת הדירה גם בכל 6 המחוזות. הנשיגות הנמוכה ביותר הינה  במחוזות תל אביב וירושלים. במחוז ירושלים הנגישות אף נמוכה יותר בשל הכנסות נמוכות יותר בהשוואה למחוז תל אביב.

עם זאת, שנת 2022 הובילה להגדלת הפערים הבין-מחוזיים בנושא נשיגות רכישת הדירה. בעוד שמחוז צפון המאופיין ברמת הנשיגות הטובה ביותר, רשם את הירידה המתונה ביותר ביחס לשאר המחוזות.  לעומת זאת, מחוז ירושלים שבו מצב הנשיגות הינו החמור ביותר נרשמה הפגיעה גדולה ביותר.

בפילוח לפי הערים הגדולות נראה כי מבחינת רמת הנשיגות, כצפוי, בערים תל אביב וירושלים נשיגות הדיור הינה הנמוכה ביותר, כאשר בקצה השני נמצאת העיר באר שבע שבה נימצא שיעור הגבוה ביותר של משקי בית אשר יכולים לרכוש דירה המתאימה לצרכיהם. בכל הערים הגדולות למעט אשקלון, חלה ירידה בנשיגות הדיור בשנת 2022 לעומת 2021.