החברה הזאת זכתה בשלושה מתחמים בקרית אתא, אבל שילמה יותר. זו הסיבה

בימים האחרונים הכריזה רשות מקרקעי ישראל על הזוכות במכרז הענק לבניית 1,584 יח"ד ב-5 מתחמים בקרית אתא. הסכום הכולל שנכנס לקופה: כ-122.3 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). הוצאות הפיתוח לא כוללות כמובן מע"מ, אבל הן נאמדות ב-385 מיליון שקל. מדובר בסכום אדיר, לבניית שכונה שלמה, אלא שמבט לתוך תוצאות המכרז מגלה כי חברה אחת שילמה על הקרקע סכום גבוה בהרבה מאשר מציעות אחרות.

כדי להמחיש זאת, נתחיל במגרשים האחרים בהם לא זכתה חברת אשל הירדן, יחד עם ריביירה צרפת ישראל. במגרש האחרון, בו זכתה קדמה מגורים נתניה, ההצעה עמדה על 14.7 מיליון שקל (שטח של כ-23 דונם לבניית 198 יחידות דיור), כשההצעה הגבוהה ביותר עמדה על 16 מיליון שקל (לפעמים לא ההצעה הגבוהה זוכה, כי יש תנאים למכרז), בהצעה בה זכתה בריטניה ישראל, יחד עם אב-רט יזמות, ההצעה עמדה על 19 מיליון שקל, כשההצעה השנייה עמדה על 18 מיליון שקל.

הפרשים גדולים

שימו לב מה קרה להצעות של אשל הירדן, שזכתה בשטחים לבניית כ-1,100 יחידות ועליהם תשלם מעל 260 מיליון שקל פיתוח: ההצעה על השטח הראשון בו זכתה עמדה על 28 מיליון שקל, כשההצעה השניה עמדה על כ-17 מיליון בלבד. במגרש השני והזהה מבחינת כמות יחידות דיור היא זכתה תמורת 31.5 מיליון שקל, כשההצעה השנייה עמדה על פחות מ-20 מיליון שקל. במגרש השלישי, ההצעה שלה הייתה גבוהה ב-5 מיליון שקל "בלבד" לעומת המתחרות.

חייבים לומר: בחלק מהמכרזים רואים לעתים הפרשים גבוהים בין ההצעות, אבל כאן - מדובר בחברה אחת שזכתה בכלל המתחמים (יחד עם שותפה משמעותית) וצריך לציין כי ההצעות הממוצעות שלה היו נמוכות ביחס למחירי השומה - לעתים יותר מ-50% פחות. מצד שני, יכול להיות שהיה עניין מיוחד לחברה בקרקע. חברה לא ניגשת סתם למכרז. היא יודעת מראש מה הרווח היזמי שלה ולוקחת מרווח ביטחון. 

אז בדקנו מה עומד מאחורי הסיפור הזה והלכנו לבורסה. החברה דיווחה כי חלק בשותפות עם ריביירה צרפת ישראל הוא בסך הכל 20%. בהסכם נקבע כי החברה לא תידרש להשקיע את חלקה היחסי בהון העצמי הנדרש וכל עלויות המכרז ישולמו על-ידי השותפה. בתמורה לזכויות במקרקעין תשלם ריביירה 88 מיליון שקל בתוספת מע"מ וכן הוצאות פיתוח בסך של כ-263 מיליון שקל בתוספת מע"מ. הכסף ישולם עכשיו, מסירת המגרשים (וההתחשבנות) אחר כך.

כמה תעלה דירה?

על פי ההערכות, היקף הכנסות הצפויות בפרויקט עומד על 3 מיליארד שקל (בערך 3.5 מיליארד כולל מע"מ). כשמחשבים את ההכנסות לחלק למספר היחידות, מגיעים לסכום של 2.2 מיליון שקל כולל מע"מ, אבל צריך לזכור שהחברה תקים שטחי מסחר ותעסוקה, וחלק ניכר מההכנסות מגיעות ממכירת השטחים שם.

הדמיית התוכנית (דב קורן ואורי הורביץ)

בניכוי הקמת שטחי מסחר, ובנוסף חיבור לעובדה כי מחירי דירות חדשות בקרית אתא עולים סביב 17-18 אלף שקל למ"ר, אפשר לשער כי מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 1.75-1.8 מיליון שקל ודירת 5 חדרים תעלה סביב 1.9-1.95 מיליון שקל. חלקה של אשל הירדן ברווח יהיה קטן יחסית (והיא גם לוקחת פחות סיכון בכניסה לפרויקט). אפשר להעריך בזהירות שעל פי הרווח היזמי הנהוג, בתוספת לעובדה כי החברה שותפה ב-20% מהפרויקט, עשוי הרווח שלה לנוע סביב 90 מיליון שקל.

מה עוד יהיה בשכונה?

המתחמים הם חלק מתוכנית "קרית אתא צפון" המתפרשת על כ-6,372 דונם בצפון העיר קרית אתא, ממזרח לכפר ביאליק. מדובר בשכונת מגורים בת כ-10,952 יח"ד בתמהיל דיור מגוון ו-1,400 יח"ד דיור מוגן, לצד שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, בית חולים אזורי עם כ-2200 מיטות, מוסד להשכלה גבוהה, פארק מטרופוליני שישרת את תושבי העיר והאזור כולו ושטחים ציבוריים פתוחים. בתוכנית תשתית דרכים, קו רכבת קלה חשמלית, קו חיפה-נצרת במפלס הרחוב, קווי מטרונית ומתחם נוסף למסחר ותעסוקה.

השכונה כוללת מבנים בבניה מרקמית ליצירת רחובות איכותיים עם חזיתות רציפות בגובה של עד 7 קומות, בניה מגדלית בגובה 18 קומות עם מבט לנוף רחוק, שטחים לשימושים מעורבים של מגורים עם מסחר ותעסוקה; ומתחם המיועד לשימור הכולל מבנים ואתרים נופיים. לצד המגורים בשכונה כ-233,000 מ"ר למסחר, כ-616,000 מ"ר, לתעסוקה, תשתית דרכים כ-1,458 דונם וכ-1,684 דונם שטחים פתוחים.