"הדירה שווה 7.5 מיליון שקל" - ככה אמר שמאי ה-AI של פרופדו, מה השווי האמיתי?

יש מודעה אחת, שבכל פעם שאני חולף על פניה בכניסה לערים רבות, אני מבין שהרפורמה שמנסים לתקן בישראל בנוגע לקו התפר שנע בין תפקידו של המתווך והשמאי הולך ומיטשטש. כבר מזמן הפנמנו שכל מתווך יכול להפוך בין רגע ל"יועץ נדל"ן בכיר", למרות שעד אתמול הוא לא ידע מה זה גרמושקה. אבל לתת "שווי להערכת נכס בחינם"? זה כבר מוגזם. האם מתווכים הם שמאים ואפילו חמור יותר - האם רובוט AI יכול להחליף אותם? יש ניסיון של חברת פרופדו - בחנו אותו, מיד נביא את התוצאות.

לאחרונה, כדי להגן על עצמם מפני התחרות מכיוונים שונים, השמאים החליטו לפעול – הם פנו לבית המשפט, שקבע כי מתווכים לא יוכלו להציע את השירות הזה (הערכת שווי נכס), למרות שמאז שהחוק נכנס לתוקף, ראיתי כמה מודעות כאלה בכבישים ראשיים. איש לא ידע, איש לא שמע – יש כאלה שעדיין מצפצפים על החוק.  

הערכת שווי נכס נדל"ני יכולה להינתן רק על ידי שמאי, אבל לאחרונה יש נוספים שמנסים ליצור חלופה – אתרים שמציעים לכם הערכת שווי נכס ללא עלות, אם רק תקלידו את הפרטים של הבית שלכם. בסוף, כנראה, שמי שרוצה למכור את הבית עשוי לקבל טלפון מנציג מכירות, אבל זה לא העניין – לאחרונה, יותר שמאים מתלוננים כי מדובר ב"חציית גבול" ושהרובוט לא יכול לעשות את העבודה במלואה.  

בדקנו. אחרי הכל תחום ה-AI מתפתח ואולי ניתן לתת לרובוט לעשות הכל בשבילנו. אולי מחר הוא אפילו ימכור עבורנו  את הדירה, ויגבה דמי תיווך על כך? נכנסנו לאתר בשם פרופדו פרופדו -0.94% שטוען כי הוא מסוגל לחזות את מחיר הנכס שלכם. לקחנו שני נכסים מהשוק, שעברו לאחרונה גם שמאות, קיבלנו גם את המחיר עסקה או המחיר שבעל הנכס דורש. בנייני דירות בחדרה

הנכס הראשון הוערך ב-4 מיליון שקל ללא זכויות בנייה נוספות, כשהמחיר לאחר מימוש זכויות הבנייה הוערך ב-4.4 מיליון שקל. הנכס השני הוא ללא זכויות בנייה נוספת – מדובר בדירה רגילה, שלאחרונה בעל הנכס פרסם אותה תמורת 2.4 מיליון שקל. המחיר, של שמאי , היה אפילו נמוך יותר, סביב 2.3 מיליון שקל.

הכנסו את הנתונים לשני הנכסים באתר פרופדו. הנכס הראשון הוליד סכום דמיוני של כ-7.7 מיליון שקל. הקלדנו פעם נוספת את הנתונים וניסינו לעגל כלפי מטה – לא החשבנו את שטח אחת המרפסות, לקחנו את שטח הנטו במקום הברוטו ושינינו עוד מספר נתונים כדי להוריד את המחיר. התוצאה: 6.8 מיליון שקל. אין שום סיכוי ששמאי היה מעריך את הנכס בסכום הזה, גם לא ב-5 מיליון שקל, לאחר מימוש כל זכויות הבנייה. מעבר לכך, לקחנו מספר עסקאות השוואה מהאזור והמחיר הממוצע נע סביב 4-4.5 מיליון שקל. הרובוט טועה בענק.  

לגבי הנכס השני, בחנו עסקאות מהאזור. התוצאה: המחיר הממוצע נע סביב 2.35 מיליון שקל, כפי שבעל הנכס דורש. המחיר הממוצע שקיבלנו בפרופדו היה גבוה יותר, 2.728 מיליון שקל. הבהרנו לאתר כי זה לא מחיר הנכס (מה שאי אפשר לעשות כששמאי מעריך את הנכס שלך), והוא המשיך לשאול אותנו: "האם יש בעיות משפטיות בנכס?", "האם יש נוף בעייתי" ועוד ועוד. הקלדנו את הנתונים הרלוונטים ונחשו מה? מחיר הנכס דווקא עלה לכמעט 3 מיליון שקלים.  

שיחקנו עם הרובוט. כתבנו שהמוכר לחוץ (מימוש מהיר, שמאית, שווה 15%), הכנסנו נתון שגוי, שהנוף בעייתי (למרות שהבית צופה לאגם ולפארק) הורדנו את רמת הגימור של הנכס, הורדנו חניה אחת. בעל הנכס טען כי אם הנתונים האלה היו נכונים, מחיר הנכס היה עומד על לא יותר מ-2.15 מיליון שקל. מחיר הנכס, במצב הזה, עמד על 2.582 – מחיר גבוה לכל הדעות, בטח לפי נתונים שלפיהם אתם אמורים להוריד 15% לצורך מימוש מהיר, או לכל הפחות, 10% בשל מה שהם מגדירים כהפחתה בשל "מוכר מעט לחוץ" (שמאית, אין דבר כזה). המוכר לחוץ, הנוף בעייתי ובכל זאת - מחיר הנכס היה גבוה משמעותית מהמחיר האמיתי

חשוב לציין כי הנכסים נמצאים באזור חדרה והמחירים של הרובוט לא היו אף פעם באזור הזה. התשובות שקיבלנו (ובטוח שיש תשובות מדויקות יותר, אבל לא במקרה הזה) מלמדות שיש עדיין מרחק גדול בין שמאי מקרקעין בשטח לשמאי רובוט.