"דמי השכירות יעלו ב-4% בשנה הקרובה"

דמי השכירות עולים בחודשים האחרונים בקצב הולך וגובר. זה קרה גם בתקופה שבה מחירי הדירות ירדו, ועכשיו, עם העלייה במחירי הדירות, אפשר לראות שהעליות מתחזקות. שכר הדירה החודשי טיפס ביוני ב-2.2% עבור מחדשי חוזה, ועבור שוכרים חדשים ב-4.2%. המשכירים רוצים לקבל תשואה ולכן שכר הדירה עולה ועדיין - התשואה על דירה נמוכה מהריבית על פיקדונות. לכאורה, היה כדאי למשכירים למכור ולקנות פיקדון. אבל הם מצפים בהמשך לעלייה בשכר הדירה ובהתאמה בתשואה. כמו כן, בהינתן ההיסטוריה הרי שערך הדירה עולה במוצע שנתי  בכ-4% (ממוצע של 30-40 שנה).   

שכר הדירה עולה גם בשל גידול בכמות השוכרים על רקע המלחמה. המפונים הגיעו למרכז, לירושלים והם מוסיפים לביקוש שגדול גם ככה. כשההיצע מוגבל והביקוש גדל, המחירים עולים, וכשלא רואים סיבה שזה ישתנה, הציפיות מתחילות לעבוד והמחירים עלולים לתפוס תאוצה. 

כל זה עוד לפני פינוי של עשרות פרויקטים בפינוי בינוי. רבבות משפחות אמורות לפי התחזית לעזוב את הבניין המפונה ולשכור דירה באזור. זה יזניק את המחירים באותו האזור.  

המגמה הזו, כך מעריך יונתן כץ מלידר שוקי הון תימשך - "מדד חודש יוני בישראל תאם את הציפיות המוקדמות, אך מסתמנת האצה מדאיגה במחירי השכירות". לדבריו, ההאצה במחירי השכירות מושפעת מירידה בכמות גמר הבנייה וביקוש מוגבר לפתרונות שכירות מכיוון המפונים.

"החששות נובעים ממצב ענף הבנייה"

"מה שאנחנו רואים בפועל זו האינדיקציה הכי חזקה למה שקורה בשוק", אומר אסטרטג מזרחי טפחות, יוני פנינג, על שכר הדירה. "לומר שבוודאות תהיה עלייה, זה לא חקוק בסלע, ואם לא הייתי רואה את זה בנתונים, יכול להיות שלא הייתי מאמין. יש האטה בפעילות, ירידה בהכנסה הפנויה של הרבה אנשים וזה לא אמור להוביל לעלייה".

במקום לשלם 6,000 שקל, תשלמו בערך 6,240. דירה להשכרה (שלומי יוסף)

אז מה קורה בשוק?
"החששות הכי גדולים נובעים כמובן מענף הבנייה. כמעט שנה של ירידה בפעילות בענף באופן כללי, שכמובן מובילה לירידה בסיומי בנייה. נוצרה סיטואציה שדומה לארה"ב, כי הרבה פעמים יש לך משאבים ולא ברור למה יש מחסור. נניח שפרויקט מסוים מתעכב בפרדס חנה, אז אנשים שהיו אמורים להיכנס בגלל העיכוב נכנסים לשוק שכירות ושם נוצר לחץ יותר גבוה. כלומר, זה שהבנייה מתעכבת, גורם גם להגדלת הביקוש לשכירות. גם התחדשות עירונית מעלה את המחירים באותו אזור, אבל הפגיעה בענף הבנייה, חוסר בפועלים שמוביל לעיכוב במסירה - מעלה יותר את הביקוש לשכירות ובהתאם את המחיר".

לא בונים מספיק.
אתה אמור לייצר 55 אלף דירות בשנה, כשיש לך מלאי של 3.5 מיליון כבר. כלומר, יש לך מלאי גדול. בסוף, מה זה שוק הדיור? יש כאן 3.5 מיליון משקי בית שקיימים, בבעלות או בשכירות, יש אחוז גבוה מבין השוכרים של חוזים מתחדשים, משהו כמו חמישית. כלומר, יש מחסור אך הוא לא גבוה. רוב המשחק הוא המלאי הקיים. נכון, יש פחות היצע של דירות חדשות. אתה לא מכניס הרבה דירות חדשות ואז נוצר מצב של פגיעה בשיווי המשקל. כל האינטרקציה בין שוכר למשכיר גרמה לפחות הכנסה פנויה לשוכר. לדעתי, הביקוש לשכירות התמתן: אתה יכול להישאר עם הורים עוד שנה, לא עושה עוד ילד, לא משדרג. יש לך אופציות. או מילואים, יש הרבה כאלה. המוטיבציה להוציא יותר כסף על דירות קטנה. המלאי הזה נורא גדול, יותר משמעותי מ-55-60 אלף דירות בשנה".
 

"גידול בביקוש בעקבות דחיית רכישות"

יונתן כץ מלידר טוען כי "מספר אינדיקטורים מצביעים על גידול בביקוש לדיור. מספר הדירות החדשות שנמכרו במאי גבוה ב-73% לעומת מאי אשתקד. מספר דירות יד שנייה שנמכרו עלה ב-33% בתקופה זו. חלק מהגידול בביקוש נובע מדחיית רכישות בתחילת המלחמה, אך בכול זאת, רמת הביקוש בחודשים האחרונים התייצבה על רמה גבוהה יחסית".

לדבריו, "יתכן שמשקי הבית חוששים מעליות מחירים בעתיד על רקע צמצום בפעילות בענף הבנייה ולכן מקדימים רכישות. עלייה בביקוש השפיעה על עליית מחירי הדיור מתחילת השנה בשיעור של 5.3% (0.8% בסקר האחרון). קיימת קורלציה בין מחירי הרכישה ובין מחירי השכירות, בפיגור של כשנה. אם כן, סביר לצפות להמשך האצה במחירי השכירות אשר נמדדים במדד וכעת עולים בקצב מתון של 2.6% (שנה אחורה)".

פנינג מוסיף כי "בתחזית שלי, ב-12 החודשים הקרובים, עלייה של בערך 3.8%. אם אתה לוקח את 2024 לעומת 2023, אז המשך העליות מכאן והלאה הוא מתון יותר. הגידול בהייטק משפיע רק בערים מסוימות".

אתה מסכים עם זה שהסיבה העיקרית לעליות היא שבעלי דירות מגלגלים את הריבית על השוכרים?
"כשבנק ישראל מוריד ריבית, מאשימים אותו בעליית מחירי הדירות וכשמעלה - בעליית מחירי השכירות".

מה לדעתך הסיבה העיקרית לעליות?
"יש לך מחסור בדירות, הוא מבני, חלק ממנו נובע מהתמריצים שנותנים לרשויות המקומיות. הארנונה למגורים נמוכה מדי, אין להם תמריץ לבנות עוד".

אם יעלו ארנונה, לא תהיה הכנסה פנויה. הפתרון הוא אחר, לא?
"יכול להיות שאפשר להגדיל יעילות ברשויות, אפשר לעשות דברים בצורה יותר יעילה. אבל חוסר מוטביציה לבנות, הוא נתון שאי אפשר להתעלם ממנו. התחלנו עם הזינוק במחירים, יכולנו לנהל את הויכוח הזה לפני 15 שנה, גם אז היית שואל אותי איך עלו המחירים והייתי אומר שאתה צודק. והם המשיכו לעלות".

מי אשם?
"השיטה. בסוף, אני בנאדם של מנגנון שוק. מה קיבעת פה? רק את הארנונה. חסר פה נתון. אם יעלו את הארנונה, אז אולי זה ימתן את מחירי השכירות. הבעיה היא ההפרש בין קרקע לדירה בנויה. הוא גבוה. בסוף זה תכנון, תב"ע, היתר, משהו במקטע הזה לא עובד. בעיה רוחבית. אז פעם ראשונה, יש כאן מצב שוק שלא מעודד בנייה למגורים. צריך פרופורציה, יש כאן פער גדול שנמשך הרבה שנים, מחירי הדירות עלו בגלל זה. פעם שנייה, לגבי הריבית - אני חושב שהיא עושה שכל. בנק ישראל הראה נכונות והתייחס לגורמי צד ההיצע שזה. שוק הדיור הוא פקטור משמעותי. תראה מה קרה בעולם, הדולר שקל לא זז היום, אבל בפרמיית סיכון גבוהה הגיוני שהבנק ישאיר את המדיניות ולא ירצה לזוז. רוצים עוד משקיעים לשוק? אפשר לעשות. למה לא עושים את זה? כי המחירים שוב יעלו".

לופ אינסופי.
"כדי לייצר שוק דיור מאוזן, צריך לפתור את שורש הבעיה".

ועוד לא דיברנו על המלחמה.
"ברור שזה משפיע. יש חיילים, השאלה היא כמה אנשים יחזרו ממילואים, יש כאן חשש גדול ושאלות רבות - מה יקרה בצפון, איך ענף הבינוי חוזר לפעילות. לא מעט נושאים ישפיעו על שוק הדיור".

לסיום, כץ מוצא כי ביוני, שוכרים אשר חידשו את חוזה השכירות, עשו זאת בעלייה ממוצעת של 2.2% במחירי השכירות. שוכרים שנכנסו לנכס חדש (החלפת הדיירים) שילמו 4.2% יותר יחסית לשכירות לפני שנה (האצה מ- 3.7% לפני חודש). קצב עליית מחירי השכירות במדד צפוי להמשיך להאיץ במחצית השנייה של השנה ולהיות גורם אינפלציוני משמעותי. אנו צופים עלייה של 4.5% שנה קדימה".

בסיכום תחזית שני האסטרטגים, נראה כי מחירי השכירות יעלו סביב 4.5%-3.8% בשנה הקרובה. חשוב לציין כי הפער בין שתי האסכולות היא מינורי ונאמד בכמה עשרות שקלים בלבד, אך בהחלט אפשר לזהות כי רוב הדירות, לפי התחזית, יעלו בשיעור של 200-400 שקל בממוצע.