עלות ממוצעת לבניית דירה 780 אלף שקל - אז למה מוכרים אותה ב-3 מיליון שקל?

נתחיל בשאלות - איך זה שדירה מכובדת ומאובזרת בישראל שעלות בנייתה הכוללת חומרים ושכר עבודה, היא כ-780,000 שקל בלבד (על פי מחקר לשכת הקבלנים בישראל) ממריאה למחיר של מעל לשלושה מיליון שקלים באזור גוש דן?       פרויקט בנייה (אול אין)

האם זוג צעיר יכול למצוא דירה סבירה בישראל ב-780 אלף שקל? אין באזור המרכז דירה סבירה במחיר שכזה, יש באזורים מרוחקים. בבאר שבע אפשר למצוא במחירים האלו, דירות קטנות בשכונות יחסית חלשות ובמצפה רמון, ירוחם ואזורים מרוחקים תמצאו דירות שיכון במחירים כאלו.  

זוגות צעירים לא יכולים למצוא דירה במחיר סביר וזו בכייה לדורות. זה לא היה ככה בעבר, זה מחריף מאוד בעשור האחרון ובמיוחד בשנים האחרונות. היכולת להגיע לדירה הולכת ופוחתת.    

מה קרה פה לפני 20 שנה?

איך זה, שלפני 20 שנה, בשנת 2004, עמד מחיר ממוצע של דירה לרוכש על 750 אלף שקלים בלבד, שווה ערך ל-97 משכורות, והיום מחירה עומד על כ-2.2 מיליון שקלים, שווה ערך ל-176 משכורות?

• "מבצעי 20/80 זה דה פקטו ירידה ריאלית של 7%״
• דירות יד שנייה מאבדות גובה – הקונים הולכים למבצעי קבלנים; האם יש הזדמנות לרוכשים?

מחירי הדיור עלו תוך שני עשורים בלבד ב-200%, שעה שעלות הבנייה עלתה במהלך אותה תקופה ב-73% בלבד. מחירי הדירות הוכפלו ריאלית ביחס לשכר העבודה שלנו. מ-97 משכורות ל-176 משכורות כדי לרכוש דירה, אלו מספרים שהופכים את העסקה לכזו שמשעבדת את החיים של הזוג הצעיר. הרי זה לא שתוך 176 משכורות הדירה שלהם, מהמשכורת יש להוריד הוצאות שוטפות, מחיה וכו', ורק מההכנסה הפנויה אפשר לקנות דירה. כלומר, מדובר על פי כמה וכמה מאותם 176 חודשים. 

 

דור של עבדים

מדובר במאות רבות של חודשים כדי לשלם החזרי משכנתא ובסוף לקבל דירה. האם המצב הזה אפשרי? איך זה שהסכמנו לשעבד את ילדינו ולהפוך אותם לעבדים מודרניים? לפני 20 שנה, נזקקו זוגות צעירים שרצו לרכוש דירה, לקחת משכנתא ממוצעת של כ-400 אלף שקל בלבד, זאת בשעה שכיום הרקיעה המשכנתא בממוצע ליותר ממיליון שקל (ובמקרים רבים אף הרבה יותר מכך), מה שהופך את אותם זוגות צעירים, דור העתיד שלנו, לכבולים באזיקי המשכנתא ובפועל משועבדים לה לכל חייהם.

 

הבעיה היא במסים ובעלות הקרקע

התשובה להשתוללות מחירי הדירות פשוטה: המדינה פיתחה תיאבון מוגזם והיא גוזרת לעצמה באזור הביקוש כ-59% (!) ממחיר הדירה. זאת היא עושה באמצעות שיווק ספסרי של קרקע והכבדה של נטל המיסוי הישיר והעקיף. ואנחנו שותקים. חלקנו, בעלי הדירות, הבנקים, היזמים וכמובן אוצר המדינה  אפילו מחכך ידיו בהנאה.

עוד תכניות

במילים אחרות: אם נחלט את עלויות הקרקע והמיסוי שהולכים למדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל כזרוע השיווקית שלה, אזי אותה דירה שעולה כיום באזור הביקוש כשלושה מיליון שקלים, הייתה עולה בפועל כ-1,230,000 שקל בלבד. ברור שגם למדינה מגיע נתח. הן עבור הקרקע והן עבור השירותים שהיא נותנת לציבור. אבל האם ראוי נכון וצודק להעמיס את משקל הנטל הציבורי כולו על ציבור רוכשי הדירות?

• פרויקט גדול לדניה סיבוס ולרותם שני
• נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כאמור, עלות דירה ממוצעת היא 780 אלף שקל, אבל מרכיב הקרקע והמסים לצד הרווח הקבלני שעומד על כ-15% מביא אותה ל-3 מיליון שקל. המקום שאפשר להפחית אותו הוא המסים והקרקע.

מיותר לציין שרשות מקרקעי ישראל הינה גוף מונופוליסטי וספק יחידי של הקרקע במדינת ישראל, שכללי המונופול אינם חלים עליה. היא מקיימת מדיניות שיטתית של אספקת קרקע בכמות קטנה מהנדרש, ואין מיטיב ממנה לדעת כמה נדרש, עובדה שמתדלקת את רמות המחירים. במקביל משווקת הרשות את הקרקע בעיקר בפרוסות גדולות הממוענות לקומץ תאגידי ענק, ויוצרת שוק ריכוזי, שבתורו מטיס את רמות המחירים מעלה. ואכן, מחסור בקרקע זמינה יחד עם שוק ריכוזי הן מתכון נהדר למחירי דירות גבוהים שמייצרים הכנסות מיסוי פנטסטיות לאוצר המדינה. רק ב-2023, על פי הערכות שמרניות, שלשל האוצר לידיו סכום בלתי נתפס כ-70 מיליארדי שקלים כתוצאה מהמיסוי על דיור.

לא גזירה משמיים

דווקא בעת הזו כשישראל נמצאת במלחמה קשה, ארוכה, נאבקת על קיומה והצעירים נקראים אל הדגל להקריב את חייהם למען המדינה מתבקשים מקבלי ההחלטות להסתכל לצעירים בלבן של העיניים ולהתחייב: לא עוד! מחירי הדיור אינם גזירה משמים. מדיניות שיווק המקרקעין והמיסוי על המקרקעין היא בידי כנסת וממשלת ישראל ואנו, נציגי העם, נשחרר אתכם מכבלי העבדות המודרנית שתובעים מחירי הדירות, ונעשה כל הנדרש והניתן על מנת לאפשר לכם מקום מגורים סביר, במחיר סביר במחוזות נוף הולדתכם.

אזכיר שכבר לפני 100 שנה ראה זאב ז'בוטינסקי, מאבות הציונות, את חובתה של המדינה לדאוג לדירה במחיר סביר לכל אזרחיה, זאת כשהגדיר את ה"מעון" כאחד מחמשת ה"ממים" שלו שכללו גם "מורה", "מרפא", "מזון" ו"מלבוש". ואין יפה מהעת הזו לממש חובה זו.   *כותב המאמר, משה נחום, הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי חברת גאות לבנייה והשקעות.