"מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"

בחודשיים האחרונים נרשמה עלייה במחירי השכירות בארץ. אחרי תקופת מלחמה, שבה חשבנו שעליית מחירי השכירות התמתנו, באו נתוני הלמ"ס ועשו לנו סדר. השוכרים שחידשו חוזה, שילמו 2.2% יותר, בזמן שהשוכרים החדשים שילמו 4.2% יותר. זה נשמע מעט, כי מי שמחדש חוזה משלם פעם אחת בשנה, ולא סופג עלייה כל חודש, אבל לשלם על דירה ממוצעת בתל אביב 336 שקל יותר לעומת השוכר הקודם, זה כואב בכיס.

כבר הרחבנו כאן בעבר על הסיבות שהובילו לעליית במחירי השכירות. בזמן שבו הריבית עלתה, בעלי הדירות גלגלו את העלייה בהחזר החודשי שלהם על השוכרים (השוכר אמנם משלם כמה מאות שקלים יותר, אבל הלווה לעתים משלם 1,500-2,000 שקל יותר ובמקרה כזה הוא יעלה את שכר הדירה אפילו בשיעור גבוה יותר). אך כעת גם מחירי הדירות חזרו לעלות ונוצר מצב שהשוכרים "נדפקו" פעמיים. העלייה במחירי הדירות מתבטאת לא פעם בדמי השכירות, שכן בעלי הנכס לא מתחשבים בעליית הערך, אלא בהחזר החודשי שלהם. במקביל, חלום הדירה של השוכרים הולך ומתרחק ככל שעובר הזמן (המחירים עולים, יוקר המחיה עולה, ולכן, אלא אם תספרו לנו שרמת השכר שלהם עולה בעשרות אחוזים, הם כנראה יפסידו מרכישת דירה בעתיד) כאשר גם אלה שלא מעוניינים לרכוש דירה אלא לגור בשכירות כל חייהם, מפסידים מעליית שווי. 

אמנם, לפי חברת וויצ'ק, מחירי השכירות בחודשיים האחרונים עלו ב-1.8% בלבד, ועדיין - מדובר במגמת עלייה. מה שמעניין הוא המחירים במרכז, שחוזרים לעלות. מחירי השכירות בחולון עלו ב-2.2% בחודש האחרון, יותר מכל עיר אחרת באזור הזה. גם בתל אביב נרשמה עלייה אחרי חודשים שבהם העיר דשדשה ומחירי השכירות נעו כלפי מטה בגלל עודף היצע, בין היתר בשל משבר ההייטק, אבל גם בגלל המחירים הגבוהים.

"הממוצעים הארציים יכולים מאוד להטעות ולגרום לאנשים לא להבין שבאזור שלהם השוק מתנהל אחרת", אומר שמאי המקרקעין אוהד דנוס. "חשוב להבין שעושים בשכירויות ממוצע ארצי, כשמדד מחירי הדיור מודד את השינוי. אבל מה אנחנו רואים בסיכום? שבפריפריה יש עליות מחירים גבוהות יותר בשכירויות. רואים אותן בעיקר בגלל המלחמה, זה מקבע אנשים וגורם להם לא לעשות צעדים גדולים, ואז הנטיה היא להישאר איפה שהם נמצאים. תוסיף לזה את הירידה במסירת דירות בחודשים האחרונים - יש פחות דירות בשוק וזה מעלה את המחירים".

• השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
• מה קרה למחירי השכירות מאז תחילת השנה וכמה משלמים על 4 חדרים בת"א?

יש הבדל בין הדירות הקטנות לגדולות? "רואים מגמה של התמתנות, של ירידות מחירים בדירות הקטנות, אבל בדירות הגדולות זה שונה. למה? כי הציבור הצעיר, חלקו חזר להורים, חלקו חזר לצבא, וחלקו חזר להורים בגלל שהוא בצבא. יש פיצול בשוק בין דירות גדולות לקטנות - הגדולות הולכות ומתמעטות, תלוי באזור ובמיקום, אבל בהחלט יש עלייה. תוסיף לזה את הגידול בהחזרי המשכנתא, כי בסוף המשקיעים רוצים לקבל יותר בגלל ההחזר שגדל ומגלגלים את זה על השוכר. הפנים של שוק השכירות הוא כפנים העגומות של שוק הנדל"ן בכללותו - מחירי הדירות חזרו לעלות ואנחנו רואים שכרגע, עקב פעילות הרדודה של הממשלה בתחום והעובדה שהיא נותנת את תשומת הלב שלה למקומות אחרים, יש 'התפרעות' בשוק. כל מי שיכול מנסה לקבל דמי שכירות גבוהים יותר".

"החגיגה תיגמר כשהמפונים יחזרו הביתה". דנוס (ביזפורטל)

מה לגבי המפונים שמגיעים למרכז? "העובדה ש-60 אלף נפשות פונו מאזור הצפון ועוד כמה עשרות אלפים בדרום, יוצר לחץ על כל האזור המרכזי, בין גדרה לחדרה. חלקים נכבדים הגיעו לאזור המרכז. הם מגיעים עם סיוע ממשלתי, שנקבע לפי מספר נפשות, ואז בעלי הדירות מנצלים את זה ופשוט מבקשים מספרים שאינם קשורים לשוק המקומי. החגיגה תיגמר כשהם יחזרו הביתה".

• נס ציונה: 2,350 י"חד יוקמו בשכונת מגורים חדשה בצפון העיר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה קורה בתל אביב והמרכז? "בדירות הגדולות למשפחות ולקהל שהוא מבוסס יותר, השכירות עולה, אבל בדירות הקטנות, בדיוק בגלל המלחמה ואי הוודאות והמיתון והביטחון התעסוקתי של הצעירים שנפגע, רואים ששם יש רגיעה, עצירה, אפילו ירידה במאי".

היינו מצפים לתופעה של מצמצמי דיור, שתגדיל את הביקוש לדירות קטנות. "פחות. לא כולם יכולים לגור בדירת שלושה חדרים. מקסימום זוג וילד. בדרך כלל ההבדל במרכז הוא אלף שקל, אז מעדיפים דירות גדולות יותר".

מה קורה בשאר אזור המרכז? "לפי בדיקה שערכתי, בהרצליה היו עליות בדירות 2 חדרים ו-4 חדרים, כך שהמגמה מעורבת. בחולון יש עלייה בכל סוגי הדירות, שכר הדירה הבסיסי נמוך ויש לו לאן לעלות, אז הוא עולה. בכפר סבא, למשל, דירות 2 חדרים עלו, אבל הגדולות לא עלו. התהליך הפוך כי המחירים יקרים".

מה עם נתניה ופתח תקוה? "בנתניה, כל הטיפוסים עלו למעט דירות קטנות של 2 חדרים. בפתח תקוה, המחירים עולים כי מחירי שכירות זולים יחסית למרכז. בראשון לציון הכל עלה, פרט לדירות 3 חדרים שירדו. ברחובות נרשמו עליות בכל הטיפוסים. בתל אביב יש יציבות ב-4-5 חדרים, וירידות ב-2-3 חדרים. ברמלה, נרשמו ירידות חוץ מאשר בדירות 3 חדרים".

לפי נתוני וויצ'ק, הערים היקרות מבחינת שכירות הן בתל אביב, ירושלים והרצליה. בתחתית הרשימה נמצאות באר שבע, חיפה ואשקלון. העיר עם ההתייקרות החדה ביותר בדמי השכירות היא כאמור חולון.