איך זכו 110 תושבי באר שבע בשטח של חצי דונם ב-1.4 מיליון שקל?

רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון פרסמו את תוצאות המכרז הענק בבאר שבע, לבניית 110 יח"ד ב-110 מגרשים לבניה עצמית בשכונת הרקפות. למכרז שיועד לבני המקום בלבד (כלומר, רק תושבי באר שבע יכלו להשתתף בו) הוגשו 242 הצעות, כלומר - לכאורה, סיכוי זכיה גבוהים במיוחד של 45%. למה לכאורה? משום שחלק מההצעות היו פסולות ובחלק מהמתחמים הוגשו מספר הצעות. כלומר, אחוז הזכייה היה גבוה מאוד.

על כל מגרש בגודל של כ-352-762 מ"ר המיועד לבניית יח"ד אחת בבנייה עצמית, הזוכים שילמו לרמ"י על הקרקע סכומים של בין 300 אלף שקל ועד כ-782 אלף שקל. חשוב לציין כי זהו מחיר הקרקע, אבל הוא לא כולל מע"מ ולא כולל פיתוח. אז כמה אמור לעלות בית בנוי באזור? על מנת לבחון זאת, הסתכלנו בפרטי המכרז ובדקנו האם המחיר ריאלי. 

לקחנו מגרש ממוצע של 500 מ"ר, כלומר חצי דונם. המחיר הממוצע נע סביב כ-600 אלף שקל ועלות הפיתוח כ-700 אלף שקל. כלומר, 1.4 מיליון שקל בערך על הקרקע כולל מע"מ (על הקרקע בלבד) ופיתוח. כמובן שיש עלויות נוספות, אבל הן שוליות. מעיון במרכז מתברר שכל יחידה יכולה לבנות צמוד קרקע אחד, כלומר, העובדה שמדובר בשטח גדול יחסית, ובחלק מהמקרים יכול להכיל גם 3 בתים, עדיין לא מקנה לו, מבחינת זכויות בניה, אפשרות לבנות בתים נוספים.

בהתחשב בזכויות הבנייה, אפשר לומר שתושב מקומי יוכל לסיים בניית וילה שיושבת על חצי דונם במחיר של כ-3.2 מיליון שקל. בניגוד לדירה בהנחה, המכרז הזה לא יהפוך אותם למליונרים, אבל הוא יחסוך להם כמה מאות אלפי שקלים. ההערכה היא שוילה ממוצעת בשכונה, בשטח כזה ועם סטנדרט בטווח הגבוה, תגיע לכ-4 מיליון שקלים.

• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'
• שכונת פארק הנחל, באר שבע – שאלות ותשובות

קרקע ריקה (איציק יצחקי)

דבר נוסף שניתן לראות במכרז הוא שהזוכים לא כיוונו למחיר המינימום של הקרקע, שנע סביב 80 אלף שקל, אלא קרוב יותר למחיר השומה. בהשוואה אליו, מדובר בירידה של עד 5% בממוצע. כלומר, הרוכשים הציעו מחיר קרוב למחיר השומה. 

המגרשים ששווקו במכרז הם חלק מתוכנית 'שכונת הרקפות' המתפרשת על כ-4,525 דונם בצפון באר- שבע, מזרחית לכביש 25 ומערבית לכביש 40. שכונת המגורים רקפות היא בת כ-4,150 יח"ד בתמהיל בינוי מגוון הכולל מבני מגורים מדורגים, בנייה רוויה לאורך שדרות רגר, מתחמי מגורים בשיפועים בינוניים, מתחמי מגורים לאורך רחובות ראשיים ומגורים צמודי קרקע.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"