מהי התכנית המחליפה של עיריית ת"א לתמ"א 38 והאם היא תיושם?

בסוף החודש יפוג תוקפה של תמ"א 38 בתחום העיר תל אביב (ובכלל, בקרב רשויות שלא ביקשו הארכה) מעבר לחודש אוגוסט הקרוב. לפי מסמך ששלחה העירייה לחברי הוועדה המקומית, היא לא תספיק לאשר במועד את תוכנית תא/5555 שהיא התוכנית להתחדשות עירונית החלופה לתמ"א 38. המשמעות היא שתוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים לא תוארך בתל אביב. בטווח המיידי, ועד הכנת תוכנית חלופית, המשמעות היא פשוטה - עיכוב ארוך ומניעת ממ"דים מאלפי דירות בעיר, ומניעת חיזוק ומיגון הבניינים.

על פי ההערכות, עיריית תל אביב הכניסה לא מעט כסף מתכנית הרובעים (שהתבססה על התמ"א) שבשטחה, משהו כמו מיליארד שקל ולמרות זאת - המדיניות הנוכחית היא פשוטה - להפסיק אותה. אז מה היא תעשה עכשיו?

מהי תכנית 5555 והאם היא תיושם?

על פי מסמכי התכנית תא/5555, היא עוסקת בששה רבדים שונים: 1. חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 2. התחדשות המרקם הוותיק בעיר 3. הגדלת מלאי המגורים 4. שיפור וחיזוק המרחב הציבורי 5. קביעת חזית מסחרית פעילה וצמתי רחובות פעילים 6. קביעת שטחי ציבור מבונים.

כך יחזקו בתים בתל אביב (מתוך מסמכי התכנית של עיריית ת"א)

עיקרי התכנית מתחלקים לשני חלקים, כלומר היא מתחלקת לשני סוגי אזורים: א. אזורים בהם ניתן יהיה להוציא היתר מכוח תכנית חדשה כוללת תא5555 ב. אזורים בהם אושרה או תאושר תכנית מפורטת (תכניות קיימות או חדשות). המטרות הן בכפוף לתכנית המתאר הכוללנית - שמירה על תבנית הבנייה, מגרשי בנייה נמוכה המיועדים לשמירה על המרקם העירוני ותבנית הבנייה בתחומם. 2. הבחנה בין הריסה ובנייה לעיבוי וחיזוק. 3. התייחסות לנושאים רוחביים: א. הקצאות לצרכי ציבור: הפרשה לקומה מבונה ב. חזית פעילה ג. דיור מכליל ד. תנועה חנייה ה. קרנות תחזוקה ו. בנייה ירוקה.

לפי הפרוטוקול, מהנדס העיר אודי כרמלי הסביר במהלך הדיון כי "בעקבות תיקון לחוק, נתוותה בפני הרשויות המקומיות דרך איך להמשיך התחדשות נקודתית ברחבי העיר. חלופת שקד דיברה על כמה חלופות ונתנה כמה כלים. הכלי הראשון שאנו בוחנים הוא תוכנית כוללת בניגוד לתוכנית כוללנית. הקו הכחול של התכנית הכוללת, כולל את כל העיר ובסמכות ועדה מחוזית. היום אנו לא מאשרים אלא ממליצים להעביר מסמכים למחוז. המהות היא לאפשר ודאות של התחדשות עירונית בעיר והמשכיותה באזורים מסוימים בעיר".

כרמלי התייחס לחלופת שקד, התכנית שאמורה להחליף את תמ"א 38 ומגדילה את זכויות הבניה בעד 450%. הוא הסביר כי "התכנית לא תחול ברוב אזורים בעיר, כי נרצה בהם תוכניות נקודתיות. חלופת שקד נהגתה בגלל הביקורת העזה ברשויות לעניין חוסר התכנון בהתחדשות נקודתית באזורים מסוימים, ללא השבחה וללא הקצאות ציבוריות. אנחנו מאפשרים אפשרות ללקיחת שטחי ציבור. הכוונה להמשיך את מדיניות הועדה לתמ"א 38. עושים כאן אדפטציה לכל התהליך של חלופת שקד".

לדבריו, בחלופה הנוכחית העירייה מבקשת לעשות כמה דברים. כבר אז הוא רמז לגבי עתידה של תמ"א 38. "רשות מקומית יכולה להחליט שהיא איננה רוצה להמשיך את התמ"א 38 והתמ"א לא תחול בשטחה, היא יכולה להחליט שהיא בוחרת בתוכנית הכוללת להתחדשות עירונית כפי שאנו ממליצים כעת, וכשתתקבל החלטה להעביר מסמכים למחוז התוקף הטכני של תמ"א 38 יוארך עד סוף 2026. התוקף לא יכול להיות מוארך אם לא הועברו מסמכי התכנית הכוללת למחוזית".

כרמלי הוסיף בהמשך כי "הקבלנים למודי סבל בכל תיקון חדש. אנו ממשיכים בדרך של השנים האחרונות, אין כאן תפיסה חדשה, הניסוח צריך להיות כזה שאפשר יהיה להוציא היתרי בניה בצורה קלה שקופה ומהירה". הוא הבהיר כי המצב היוצא הוא מדיניות תואמת תמ"א 38 ובהתאם לתיקון 139 (חלופת שקד).

העירייה לא רוצה בהארכת התכנית

חשוב להבין שההחלטה שהתקבלה באפריל, על פקיעתה של תמ"א 38, קבעה כי רשות שרוצה להאריך את תוקף התכנית יכולה לעשות זאת אם רק תבקש, אבל בתנאי שתגיש תכנית חלופית. זה לא נחת על הרשויות משום מקום - המועד הזה הוארך שוב ושוב (בפעם האחרונה הוארך מחודש פברואר בחצי שנה, בשל המלחמה), כך שהיה להן מספיק זמן לייצר תכניות מחליפות. הפעם, המדינה החליטה כי לא ייתכנו הארכות נוספות ומי שלא תגיש תכנית חדשה עד ה-1 באוגוסט, כלומר יום חמישי הקרוב, לא תוכל לקבל הארכה. ישיבת מליאת מועצת העיר ת"א-יפו אמורה להתכנס היום (שלישי) כדי לדון בחלופות לתכנית.

בעירייה טוענים שתמ"א 38 שפעלה 19 שנה לא הצליחה לממש את עצמה ולכן לא נשמעים מודאגים מסיומה. גורמים בעירייה טוענים כי תכנית חלופית תוגש, אבל זה ייקח ככל הנראה חודש-חודשיים מעבר לזמן המקורי. יחד עם זאת, חשוב לציין שהתהליך דורש שיתוף ציבור ואישור וועדת מחוזית, כך שהיא תאושר כנראה רק בעוד מספר חודשים. בעירייה מסבירים שאפשר להוציא תכניות באמצעות הוצאות היתר בנייה גם אם תמ"א 38 לא קיימת, כך שניתן יהיה להקים ממ"דים בשטחה גם ללא צורך בהארכת התכנית.

התושבים צריכים לחשוש? התחדשות עירונית (שלומי יוסף)

עוד נטען, כי "הנזק שנגרם מהתכנית גדול מהתועלת שלה", אך מנגד, המבקרים טוענים כי "היעדר מיגון מתאים לבניינים ישנים, מסכן את התושבים - במיוחד בעת הזאת". דרום ומזרח העיר הם המקומות החשופים ביותר, משום שמרבית הבניינים הישנים מרוכזים שם.

למה כולם מדברים על תל אביב?

בניגוד לתל אביב, חשוב לציין כי רשויות מקומיות רבות כבר הגישו תוכנית חליפית לוועדות המחוזיות, כך שהתוכנית בשטחן תמשיך לחול עד מאי 2026 או עד אשר תאורה התכנית החדשה.

אז למה כולם מדברים על תל אביב? כי זו עיר מרכזית וגדולה, והיא אחת היחידות שלא באמת דנה בהארכת התכנית. בניגוד אליה, רשויות אחרות כמו כפר סבא, פתח תקוה, חיפה, באר שבע, אשדוד, חדרה, רמלה, יבנה, נהריה, רעננה, קריית ביאליק, לוד, גבעתיים, רמת גן וראשון לציון הכינו תכניות מחליפות. גם בבית שמש ואשקלון התכנית אמורה לפעול. הבעיה נוצרה סביב תל אביב ובת ים, שם התכניות התעכבו והמשמעות היא פשוטה - כל הפרויקטים בעיר שלא הגישו בקשה להיתר בנייה ייעצרו.

נראה כי אף אחד מחברי מועצת העיר לא הופתע מההחלטה של העירייה. כבר תקופה ארוכה שעיריית תל אביב לא נקפה אצבע בנוגע לתוכנית מחליפה ומאז שאישרה לפני קצת יותר משנה את תא/5555 להפקדה במחוזית, שום דבר לא קרה. ההערכה היא שגם מהישיבה היום לא תצא הבשורה - כלומר, תל אביב תסיים בעוד חודש את תמ"א 38 בשטחה ללא תכנית מחליפה.

לטענת עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה, "אין זה מופרך להניח שהסיבה האמיתית לביטול תמ"א 38 בתל אביב היא רצונה של העירייה לגבות היטלי השבחה ולקבל שטחי ציבור בכל פרויקט. משמעות הביטול המיידית היא עיכוב ארוך ומניעת ממ"דים מאלפי דירות בעיר, ומניעת חיזוק ומיגון הבניינים". היא מוסיפה כי "לא ברור איזה מענה תתן העיריה לתושביה בתקופה שעד אישורה של תוכנית התחדשות עירונית כללית לעיר, ובעקבות המצב הבטחוני היה נכון יותר לנקוט במדיניות אחרת, ולהאריך את תחולת התמ"א בעיר לפחות עד לאישורה של תוכנית התחדשות כוללת, אותה ניתן לקדם בזריזות".

ביקשנו תגובה. בעיריית תל אביב הפנו אותנו למסמך ההסבר של מליאת הועדה המקומית שתתכנס אחר הצהריים. שם נכתב בין היתר כי "תכנית ת"א/555 לא תוגש עד ל-1 באוגוסט לועדת המחוזית ומימילא, לאור החלטות המועצה הארצית - התמ"א תפקע מאליה. עם זאת, למען הזהירות בעיקר למען הסר כל ספק ומתן ודאות לשוק, מומלץ שהוועדה תבהיר בהחלטה את עמדתה, לפיה היא אינה מעוניינת בהארכת תוקף התמT" בתחומה מעבר ל-29 באוגוסט וזאת - ובהמשך לעמדת הרשויות המקומיות זה שנים - ועל רקע כלל המפורט לעיל בדבר נזקי התמ"א, העולים בהרבה על תועלתה".