צפוף, אבל מלא בהזדמנויות: מה קורה למרכז העיר של חדרה?

מרכז העיר חדרה הוא לב לבו של העיר, אבל משום מה, בכל פעם שמוקם שם פרויקט חדש, היזמים לא נוטים לשווק את זה כיתרון. הסיבה לכך היא שמרכז העיר צפוף ורועש יחסית. רחובות הנשיא והרברט סמואל פקוקים בשעות הצהריים ואם מישהו רוצה לעשות סידורים, כדאי שיחנה מעט מעבר להמולה הזאת ויבוא ברגל.

מה קרה למרכז העיר?

אזור המרכז צפוף בגלל שמרבית השירותים ממוקמים שם - העירייה לא אמורה לזוז מהמבנה הישן בהלל יפה בשנים הקרובות, השוק צפוף מאוד בשל מספר חניות מועט ביחס לאוכלוסייה ושירותי הדואר והבנקים סמוכים זה לזה. הפתיחה של שכונות חדשות דיללה מעט את המרכז הישן. היא משכה אוכלוסיות ממעמד בינוני-גבוה מערבה (עין הים) וחזקות מאוד (אולגה, החוף הלבן) ולכיוון מזרח העיר (שכונת הפארק וניסן, אזור רחוב הבשמים בבית אליעזר החדשה). בקיצור, מרכז העיר הפך לצפוף עוד יותר בשל השימוש בשירותים רבים באזור המרכז וגידול באוכלוסיה ביחס להיצע הדירות.

אחרי שהבנו מה קרה למרכז העיר, כדאי לדבר על המחירים בו. ראשית, יש כאן בנייה חדשה, חלקה של קבלנים גדולים ומוכרים, אבל רובם לא כאלה. חברות חזקות כמו שיכון ובינוי נעו מזרחה לכיוון שכונת הפארק, ועמרם אברהם (יחד עם אפי קפיטל) מתמקד באזור המערב, עם נגיעות קטנות בשכונת הפארק. אאורה לקחה את העניינים לידיים במרכז העיר בפרויקט התחדשות עירונית. היא ברחה ממרכז העיר הרועש לכיוון מרכז העיר השקט, לאזור התחנה המרכזית שעתידה להיהרס. גם קבוצת יובלים נכנסה לאחרונה למשחק כשרכשה קרקע בשכונת הפארק.

38 אלף שקל למ"ר. מגדלים על החוף בחדרה (איציק יצחקי)

כמה עולה דירה במרכז העיר?

המחירים משתנים בין מרכז העיר הרועש והצפוף לזה שמסמוך לו. אם ניקח את רחוב הנשיא, שיא הצפיפות והרעש, רחוב היסטורי וארוך עם חנויות לכל אורכו, החוצות את העיר ממזרחה עד כביש 4 בחלק הכי מערבי שלו (שדרות הרב עובדיה יוסף זצ"ל, היכן שמרכז העיר מתפתח צפונה ודרומה לשכונות האוצר ורמב"ם), אז המחירים שם ינועו סביב 18-19 אלף שקל למ"ר. בפרויקטים החדשים המחיר יגיע ל-21 אלף שקל למ"ר. בפרויקט של אאורה, המחירים כבר טיפסו ל-22-23 אלף שקל למ"ר - סביר בהחלט ביחס לפרויקט חדש.

מה שמאפיין את רחוב הנשיא, וגם את רחוב הרברט סמואל המקביל אליו (קניון לב חדרה בניהם) הוא שיש כאן מכירה של דירות קטנות. דירות 2 חדרים באזור 60 מ"ר נמכרו השנה במחיר ממוצע של 20-25 אלף שקל. מדובר בעיקר בבניינים ישנים. כעת, גם חברת גשם מנסה לשווק פרויקט כזה באזור שכונת האוצר, ממש סמוך לקו התפר של צפון-מערב מרכז העיר.

בהקשר של מרכז העיר יש כמה דברים שצריך לשים אליהם לב - חלק מהמוכרים ישווקו לכם דירות של 2.5-3 חדרים, אבל כשתגיעו למקום, או עם המתווך, הוא ילחש לכם שמדובר במשרד. למה הוא לוחש? כי הוא יודע שזה לא דירת מגורים והוא יודע מה הוא מוכר לכם. היום תחלמו על פיצול משרד ענק לשתי דירות לסטודנטים, אבל מחר תגלו שעלו עליכם ולא רק שתשלמו על החריגה הזאת ביוקר, אלא גם ארנונה גבוהה יותר. בקיצור, תבדקו טוב שלא מדובר באזור משרדים ומה כתוב בטאבו.

החל מ-2.4 מיליון שקל לדירה מרווחת במרכז השקט. אאורה חדרה (איציק יצחקי)

חשוב לציין כי יש עסקאות לא מעטות שמגלמות פוטנציאל. לעתים אפשר לזהות מוכרים לחוצים שרכשו בשכונות החדשות ורוצים למכור, ואז המחיר יהיה נמוך - אם תשלמו 18 אלף שקל למ"ר עבור דירה קטנה, זו אמורה להיות עסקה טובה. פעמים רבות, היא כוללת פוטנציאל לפינוי בינוי (עצרו רגע, חשוב שתקראו: אם המתווך מספר לכם שיש לו דירה משנות ה-80' המאוחרות עם פוטנציאל לתמ"א, כי חדרה האריכה את תוקפה, תסבירו לו שני דברים: הראשונה, החגיגה נגמרת בעוד שנתיים. השניה, אי אפשר לעשות תמ"א בבניין שנבנה אחרי שנת 1980). ובכל זאת, יש בתים ישנים מלאי פוטנציאל - בחלק מהמקרים משקיעים חצו את הדירות לשניים והשכירו בנפרד (חשוב להסתכל במגבלות של החוק לגבי הפיצול).

מה המחירים בשכונות החדשות?

בעין הים המחירים משתנים - אם הבניין בקו ראשון (עמרם אברהם) המחירים יהיו סביב 30 אלף שקל למ"ר, אם מדובר בקו הראשון לחוף אולגה, המחירים יעלו לכיוון 38 אלף שקל למ"ר. בקווים הצדדים והאחוריים בשכונה, שמרוחקים מעל 500 מטר מהים, זה תלוי - כמה נוף אתה רואה, האם הדירה פונה לאולגה או לוילות, ובעיקר - באיזה קומה אתה. תושבי השכונה ראו לאחרונה את הזמר עדן חסון יוצא מבניין יוקרתי בשכונה (אבל ממש לאחרונה הוא החליט לבנות וילה יוקרתית על קו המים, בעלות גבוהה בהרבה). בגדול, אפשר לומר שבבניינים הפחות אטרקטיביים בשכונה, המחיר יכול בהחלט להגיע ל-21 אלף שקל למ"ר. אבל זה הרף הנמוך, אולי מעט פחות אם המוכר לחוץ. לגבי מחירי צמודי הקרקע, צמוד קרקע ממוצע על שטח של 300-400 מ"ר יכול לנוע בין 5-5.5 מיליון שקל.

בשכונת הפארק שיכון ובינוי שולטת כמעט ללא עוררין בדירות, כיוון שהיא זו שבנתה את השכונה ראשונה ומכרה כאן מגדלים שלמים. חברת YBOX מצטרפת אליה אחרי שבנתה חלק מרכזי בחלק המזרחי של השכונה. המחירים לדירות כמעט זהים, אבל לאחרונה עשו עוד קפיצה קטנה. שיכון ובינוי מוכרת היום 3 חדרים במחיר של החל מ-2.117 (במבצע), אבל בקומות הגבוהות המחיר גבוה יותר ועומד על יותר מ-25 אלף שקל למ"ר. צמודי הקרקע בבית אליעזר ינועו סביב 4-4.3 מיליון שקל, בחלק מהמקרים הם עשויים לטפס עוד יותר, בהתאם לגודל השטח (לרוב - 200-250 מ"ר), לשטח הבנוי (לרוב - 170-180 מ"ר) או להשקעה בבית.

עבור דירה רגילה, 4 חדרים המחיר הסביר ינוע בין 22-24 אלף שקל (עבור 5 חדרים המחיר עשוי להיות 21-22 אלף, המחיר משתנה בין הבניינים). אם יש לך נוף לאגם ולפארק, זה עשוי להיות יתרון קל, אבל לא מוחלט, משום שההיצע שם רחב. בפרויקט החדש של יובלים המחירים נעים סביב 2.1 מיליון שקל לדירות הקטנות ביותר, 3 חדרים - מה שמשקף מחיר של 25 אלף שקל למ"ר, כולל התוספות מסביב ובהנחה שמדובר בקומה גבוהה - אולי קצת מעל הרף. לפי החישוב הזה, דירות 4 חדרים ינועו סביב 2.3-2.4 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ינועו סביב 2.6-2.7 מיליון שקל, אבל מוכרים לחוצים יורדו 100 אלף שקל. דירות גן עם גינה גדולה משווקות לרוב בין 2.8-2.9 מיליון שקל.

המחיר במרכז העיר, כאמור, נמוך בערך ב-30% ברוב המקרים. מדובר בהבדל בין ישן לחדש, בין המרכז הרועש לשכונות הפסטורליות במערב ובמזרח.

עסקאות אחרונות במרכז העיר

סמילנסקי, 114 מ"ר, 4 חדרים, קומה 17 - 2.35 מיליון שקל.
הגבורים 98, 133 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 2.26 מיליון שקל.
הנשיא ויצמן 30, 74 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1.3 מיליון שקל.
תרנ"א 36, 85 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 1.55 מיליון שקל.
ששת הימים, 117 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 - 2.22 מיליון שקל.
העליה השניה 18, 119 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 2.33 מיליון שקל.