"מה התשואה על דירה להשקעה?"

בשבוע שעבר בדקנו האם "כדאי לקנות דירה להשקעה? התוצאות בהתבסס על העבר הפתיעו אותנו - התשואה על דירות בעשורים האחרונים היתה גבוהה יותר - אבל בזכות אפס מס בהשקעה בדירות (למעט מס ריכשה, הרחבה מיד). התוצאות הפתיעו גם חלק גדול מהקוראים שפנה אלינו עם בקשה להסברים נוספים וטענות ששוק ההון מנצח את הדירות.  

שוק ההון מנצח את ההשקעה בדירה אם אתם מבינים בשוק ההון, בוחרים את המניות, משקיעים בתבונה ובתחכום. אבל המבחן נעשה עבור הממוצע. שוק ההון עדיף בהרבה בחינות על השקעה בדירות - השקעה בדירה לא נזילה, היא דורשת משאבים של המשקיע, לרבות מציאת שוכרים, תיקונים וטיפולים בדירה והרבה כאב ראש. בשוק ההון אתם לוחצים על הוראת הקנייה או מכירה ויש ביצוע, זה לא חודשים של חיפושים, תיווך, עורכי דין וכל המסביב.

אבל במבחן התשואה נטו דירה להשקעה היא בהחלט השקעה טובה (היסטורית). האם זה מעיד על העתיד? לא יודעים. אנחנו מניחים לגבי שוקי המניות והאג"ח שהתשואה החיובית בטווח הארוך (לא הקצר) תמשיך, ההיסטוריה היא בעצם מה שיש לנו להתבסס עליו ובאותו האופן - אפשר להעריך שגם השקעה בדירות אמורה לספק את הממוצע ההיסטורי.
 

התשואה על דירה להשקעה

ההשבחה של הדירה במבחן ארוך טווח היא כ-4% ריאלית, וזה בלי שכר הדירה. תשואת שכר הדירה היא באזור 3% גם כשלוקחים בחשבון את מס הרכישה על דירה נוספת בשיעור של 8%. כשמשקיעים בדירות, לא קונים דירה יוקרתית בתל אביב ב-8 מיליון שקל שמניבה פחות מ-2% תשואה, אלא קונים דירות זולות משמעותית באזורים מעט מרוחקים מהמרכז ומשיגים תשואה של 3%. יש גם מקומות עם 4%. מס הרכישה בהחלט פוגע בתשואה, אבל בעשיריות בודדות.

  דירה להשכרה   (תמר מצפי)

התשואה המצטברת היא 7% ומטעמי שמרנות לא התייחסנו למדד. בפועל זה ב-2% יותר. אבל ניקח מרווח למצבים שבהם התשואה מדכר הדירה נמוכה יותר, שיש בעיות עם שוכרים, שיש חודשים לא משולמים. ועדיין - אם מה שהיה הוא שיהיה (לאורך זמן ממושך), הרי שמשקיעים בדירה ישיגו את התשואה הזו.

נדגיש שוב - זה לא לוקח בחשבון את הזמן והמשאבים של משכיר הדירה, זה כן לוקח בחשבון תיקונים והשקעה סבירה בדירה שמגיעים בשקלול לכמה עשיריות בודדות של תשואה. 
 

למה על השקעה בבורסה ועל שכר עבודה יש מס ועל שכר דירה לא?

התשואה הזו עלתה על התשואה של שוק המניות לאורך זמן מסיבה אחת - בשוק המניות אתם משלמים מס מלא, על דירות לא. רוב המשקיעים בדירות הם משפחות שלא מתכוונות למכור את הדירות אלה בהמשך להוריש אותן, רוב המשקיעים בדירות מתכננים את העסקה (עם ילדים או דרך המתנה ממושכת עם ההשקעה בדירה) כך שלא יחול עלייה מס שבח. לראייה - היקף מס שבח הוא שולי ביחס להחזקות של משקיעים בדירות נוספות.

המבחן בשטח של משקיע הוא מה התשואה שאני אייצר ואם הוא רוכש דירה שנייה לתקופה ארוכה וכמובן פטור ממס על הכנסות שכר הדירה עד לכ-5,500 שקלים, אז הוא היסטורית הרוויח במינימום ובשמרנות 7%. בשוק ההון הוא הרוויח זאת במניות, אבל שילם מס של 25%. עם זאת, אם הוא השקיע בוול סטריט ב-5 השנים האחרונות כמובן שהוא הרוויח יותר - תשואה משוקללת של מעל 10%. 

במבחן לזמן ארוך של 20-30 שנה המניות מייצרות תשואה של 7%-8%, ובגלל המס הן היו נחותות במבחן התשואה. בפועל, הן כמובן לא נחותות כי הן מספקות נזילות מידית, גמישות, יכולת השקעה בסכומים קטנים, תמרון בין השקעות וגם - השקעה במניות מספקת תשואה טובה למתוחכמים לאלו שמנתחים דוחות, מביניםח את החברה ומשקיעים במניות ערך. אבל המבחן הוא מבחן כללי לכולם.
 

איפה מקבלים תשואה גבוהה בשכר הדירה?

מנתוני הלמ"ס המעודכנים לתחילת השנה עולה כי שכר הדירה הממוצע מבטא תשואה של 2.6% על ערך הדירה. כשלוקחים את מס הרכישה בחשבון זה יורד לאזור 2.36%. אבל זה ממוצע שכולל את ערי המרכז שבהן יש תשואה נמוכה וכן הוא כולל דירות מכל הגדלים כאשר הדירות הגדולות מניבות תשואה נמוכה יותר. 

כאשר מדובר על דירות יחסית קטנות ושאינן במרכז שכר הדירה כבר יכול לבטא תשואה של 3%-3.5%, ובשמרנות אחרי גילום מס רכישה כ-2.7%-2.8%.  זה לצד עלייה ריאלית של 4% בשנה ובלי תשלום מס, מסביר את הנהירה של ישראלים לרכוש דירה. 

ויש עדניין נוסף שדורש חידוד. הקלות במימון. אם אתם משקיעים במניות אתם לא מקבלים כמובן מימון לטווח ארוך, אבל אם אתם רוכשים דירה להשקעה אתם מקבלים מימון של 50% (אם קונים דרך הילדים המימון הוא אפילו עד 75%). המימון דרך המשכנתא הוא הזול ביותר הקיים בשוק. המימון הזול מייצר לכם תשואה טובה יותר.

נניח שרכשתם דירה של 1 מיליון שקל במשכנתא של 500 אלף שקל וריבית של 5% (בהחלט אפשרי לפי הערכות הכלכלנים לעוד כשנה-שנה וחצי, כעת זה כ-5.8%-5.9%), והתשואה שלכם היא כמו הממוצע 7% (תשואה של שכר הדירה עם ההשבחה על הנכס). הרווחתם בשנה 70 אלף שקל ( חלק לא במזומן, כ-25-30 במזומן), המימון שלכם 25 אלף שקל (הוצאות המימון, להבדיל מהחזרי המשכנתא) והרווחתם 45 אלף שקל. הרווח הזה על הון עצמי של 500 אלף שקל (השקעתם 1 מיליון שקל מתוכו חצי מיליון שקל משכנתא.

בשורה התחתונה, ההון העצמי שלכם הוא 500 אלף שקל, הרווח שלכם 45 אלף שקל - הרווחתם תשואה של 9%. 

   

האם זה יימשך?

העבר יכול בהחלט ללמד על העתיד, או לכל הפחות לרמוז עליו, אבל כמובן שאי אפשר לדעת. מעבר לכך, המס על שכר הדירה הוא על הכוונת של האוצר ובצדק. אין סיבה של רווחים בבורסה יהיה מס ועל רווחים משכר דירה לא יהיה מס. יותר מכך - אין סיבה שעל עבודה-שכר יהיה מס גבוה ועל שכר דירה לא יהיה מס. מתישהו זה ישתנה. באוצר רוצים שזה יהיה במידי, הלוביסטים שנגד חזקים מאוד, אבל תהיה מלחמה גם על הסעיף הזה. יכול להיות שההצעה שנזרקה באוויר לא להצמיד את מדרגת הפטור ממס הכנסה תעבור וזה אומנם לא ישפיע במידי, אבל זה ישחוק את הפטור כך שבהדרגה הוא יהפוך לפחות משמעותי.