איזו עיר הכי צפופה בישראל ואיפה בונים הכי הרבה דירות?

לא משנה אם אתם גרים בשכונה חדשה, שם סביר להניח שלפחות בשנים הראשונות רעש הבנייה משפיע ואתם מרגישים מעט חנוקים, או באזור של בנייה ותיקה, שם אתם עלולים לסבול מצפיפות - ייתכן שעלה לכם בעבר הרעיון של מעבר ל"גליל השקט" (בימים אלה זה פחות נפוץ, בגלל המלחמה). הסיבה העיקרית היא השטחים נרחבים שבהם אתם מרגישים היטב את אווירת הכפר, והרצון לחנך את הילדים במסגרת מעט שונה מאשר במרכז האורבני.

חלק מהערים בישראל הן ערים כלואות, שבהן כבר אין ממש היכן לבנות. לכן, חלק מהתושבים מתייאשים ועוזבים אותם לטובת שכונות חדשות או ערים שבהן הצפיפות (ובעיקר הפקקים) פחות מורגשת. איזה עיר היא הכי צפופה בישראל? הנה הנתונים שאספנו.

חולון כמשל

בהקשר הזה, הנתונים של העיר חולון מעניינים מאוד, משום שהיא כבר לא יכולה להתרחב פרט לשכונה אחת שבבנייה. כבר סיפרנו כאן את הסיפור של חולון - עיר עם מספר מועט של קרקעות פנויות. אחרי ח/300, חולון יכולה לשווק רק את שכונת ח/500. חברת שבירו כבר החלה בשיווק הדירות ברובע האחרון. בשכונה הזאת הרגלי החנייה יהיו שונים, עם ניתוק בין מגרשי החנייה לבניינים עצמם. מי שיקנה דירה, יחנה במרחק הליכה מהבית (מצמצם רעש וצפיפות, מדובר במעבר לחיים "ירוקים" יותר) ומעניין יהיה לראות האם ישראל מוכנה לתהליך כזה.

גם בקריות, יש תופעה דומה - ערים כלואות שלא יכולות להתרחב ולכן במקרה הטוב הן מנסות להרחיב את מספר יחידות הדיור על ידי בנייה לגובה ובמקרה הרע - ראש העירייה פשוט עוצר את הבנייה מפני שהארנונה למגורים אינה רווחית עבורו כמו בפיתוח מסחר ומשרדים. תוספת בנייה, הוא יסביר לכם, רק תגדיל את החור בקופת העירייה.

כיום, 71.5% מסך השטח של חולון הוא שטח בנוי. העיר הזאת עמוסה מאוד, ויש רק עיר אחת במרכז שהיא צפופה יותר - תל אביב, עם כ-75%. נהריה, רעננה ופתח תקוה (כ-60%) רק מתקרבות.

צפופה, אבל לא רק בגלל בתי מגורים. קריית בן גוריון בחולון (גוגל מאפס)

כשבודקים את נתוני הבנייה למגורים בלבד (בשונה משטח בנוי, שמיועד לכל סוג של בנייה, כולל משרדים, מסחר או מבני ציבור למשל), המפה מעט משתנה. מדוע? כי לא כל עיר בונה בעיקר מגורים, יש ערים כמו תל אביב ובני ברק שבונות לא מעט משרדים ולכן השטח הבנוי גבוה, אבל השטח למגורים נמוך יותר. כיום, רק כ-44% מהשטח של תל אביב מיועד למגורים.

בדקנו מהן הערים שבהם מרכיב הקרקע מופנה בעיקר לבנייה. במילים אחרות, אילו ערים הכי צפופות מבחינת שטח המגורים שלהן. חלק מהתוצאות מפתיעות. לפי נתוני הלמ"ס, אחת הערים בקריות, קריית מוצקין הצפופה, עם כמעט 64% שטח שמוקצה לטובת מגורים. למצוקין אין להיכן להתרחב ולכן הנתון הזה יישאר די קבוע בשנים הקרובות. קריית ביאליק גובלת ממזרח, קריית ים ממערב ולראש העירייה אין הרבה ברירות - הוא יכול להתרחב בעיקר לגובה. השאלה היא האם זה משתלם לו כלכלית.

כוכב יאיר, הייתם מאמינים?

לא רחוק ממוצקין מבחינת מספרים, נמצאת המועצה בני עי"ש עם 62% בנייה למגורים. כוכב יאיר מפתיעה עם יותר מ-65%, רמת ישי הרחק מאחור ועדיין מחצית ממנה (כ-51%) בנויה למגורים. עוד מקום צפוף בבנייה למגורים הוא פרדסיה - 61.5% משטח המועצה שליד מנתניה וכפר יונה, שיושבת ממזרחה לכביש 4, מיועד למגורים.

האזור הכי צפוף. מרכז תל אביב, אבן גבירול (גוגל מפס)

הסיבה לכך היא, בין היתר, צמודי הקרקע - שחלקם גדולים ורחבים מאוד. לא תמיד יש הבדל בין בניית צמוד קרקע לבין בניין. בשורה התחתונה, הם תופסים שטח דומה. אם הקמת בניין בן 30 קומות או דו משפחתי על קומה אחת, 200 מ"ר בנוי כל בית, תקבל כמעט את תוצאה דומה. בניגוד למגדלים, שזקוקים למרווח גבוה בין מגדל למגדל, באזור שבו בתים צמודי קרקע הצפיפות בין צמוד קרקע אחד לשני אפילו נמוכה יותר.

אחת הערים הצפופות בארץ, בטח לא תתפלאו, היא אבו גוש, עם כ-64% שטח למגורים. גם בדליית אל כרמל המספרים דומים. אם אתם רוצים יישובים עם מעט מאוד צפיפות והרבה ירוק, סעו כמובן לגליל ולגולן, או לאזורים פחות מיושבים. שם תמצאו אחוזים שנעים בין 10%-5% בלבד. כך קורה במרום הגליל, משגב ויישובים רבים בסביבתם. גם בעמק חפר יש הרבה מאוד מרווח לתושבים - 12% ממנה בלבד בנוי למגורים.

איך זה משפיע על מחירי הדיור?

בסוף, הכל זה עניין של ביקוש והיצע, אבל גם קרבה למרכז. אפשר לראות שבערים צפופות כמו תל אביב, המחיר הוא הגבוה ביותר בשל המיקום. בניגוד לכך, דווקא בפריפריה הפחות צפופה המחיר נמוך בהרבה. כלומר, ההשקעה של המיקום משחקת תפקיד מרכזי יותר מאשר איכות החיים הקשורה לעניין הצפיפות.

בשורה התחתונה, רוב האנשים יעדיפו את המרכז ההומה והרועש של תל אביב, על פני מגורים בגליל (אם מספרים לכם אחרת - תפנו אותם לנתונים). אחרת, מפת מחירי הדיור הייתה משתנה מיד או לפחות הייתה מצביעה על עלייה גבוהה יותר, באחוזים, ביישובים פחות צפופים.