מס רכישה למשקיעים אמור לרדת - האם זה טוב לשוק הדירות?

מס רכישה למשקיעים לטווח ארוך עומד לרדת. פרסמנו לאחרונה את עיקרי התוכנית של משרד השיכון והבינוי להאיץ את שוק הדירות להשכרה ארוכת טווח כשבין היתר הכוונה להביא משקיעים פרטיים לרכוש דירות במסגרת הפרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח. המשקיעים האלו על פי ההצעה יכולים גם לרכוש דירות להשקעה בשוק החופשי ולקבל הטבה במס רכישה כל עוד מדובר על שכירות ארוכת טווח.
 

מתנה נוספת למשקיעים

הממשלה בעצם רוצה לעודד שכירות ארוכת טווח כי לאנשים פשוט אין כסף לקנות דירה וזה הפתרון האידיאלי. לא צריך להיות גאון גדול כדי להבין זאת, מספיק לבדוק מה קורה בעולם הגדול. אם בניו יורק ולונדון יש השכרה ארוכת טווח, אז למה לא בתל אביב ורמת גן?

כאשר מפחיתים את מס הרכישה שעומד בדירה שנייה על 8%, מדובר על הטבה מאוד משמעותית. ההטבה הזו היא לרוכש הדירה, לא בטוח בכלל שהיא תתגלגל לשוכרים. השאלה בעצם היא למה להוריד את מס הרכישה, גם כך - השקעה בדירה להשכרה היא השקעה טובה בעשורים האחרונים, וגם השקעה לרוב פטורה ממס (הכנסות משכר דירה פטורות או ממוסות בשיעור נמוך, בעוד שעל שכר עבודה ועל השקעות ורווחים יש מסים מלאים)   

בדקנו כאן - האם כדאי לרכוש דירה להשקעה? התוצאות הפתיעו וכאן יש מידע על התשואה משכר הדירה. כלומר, לא צריך בונוס נוסף כדי לרכוש דירה להשקעה, היא כדאית (לפחות בעבר) על פני השקעות סולידיות אחרות. 

 

מס רכישה למשקיעים - בעד ונגד

אומרים לנו שזה ייפתח את השוק למשקיעים נוספים, יגדיל את היצע הדירות להשכרה ויוריד את מחירי השכירות בטווח ארוך. ההטבה של מס רכישה מתבטאת בסופו של דבר בעשיריות בודדות בתשואה הסופית. אם משקיע מרוויח משכר הדירה כ-3% בשנה, במקום 2.8%, זה כנראה לא הפקטור הכי חשוב בהחלטה שלו, כשצריך לזכור שרבים עושים זאת בהינתן התמונה המלאה - תשואה כוללת של 7% על ההשקעה עם העלייה במחירי הדירות (וזו הערכה שמרי לעשורים האחרונים). 

מעבר לכך, אלו שאומרים שזה יגדיל את השוק ויביא משקיעים נוספים, מחביאים בהערכה הזו חיסרון גדול של התוכנית - העלייה בכמות המשקיעים תוביל לעליות מחירים. 

 

למה להוריד את מס הרכישה?

בהצעת משרד השיכון והבינוי לתוכנית נכתב כי נכון לסוף השנה שעברה 29% ממשקי הבית גרו בשכירות. "השוק לא מפותח דיו בהשוואה למדינות מפותחות אחרות. הביקוש לדיור ולדיור בשכירות בפרט, עולה על ההיצע הקיים, ושכר הדירה הממוצע ממשיך לעלות ולהשית עלויות גבוהות על האזרח הממוצע" 

"מס הרכישה הוא בכל מקרה מס על מס, הוא אחד המסים הכי לא צודקים שמוטלים על הכתפיים של ציבור המשקיעים", אומר עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה. "הוא מס על הכנסה ששילמת עליה כבר מס, הוא מס מחזור שלא קיים ברוב מדינות OECD, בטח לא בשיעורים הגבוהים בישראל.

"האוצר התמכר למס הרכישה. כל פעם שיש דיון על משקיעים משחקים איתו, מורידים ומעלים, ולכן הדבר הנכון, אם בכלל, הוא לבטל לחלוטין את המס. מאידך, מס שבח הוא מס צודק, כי הוא על רווח. במס רכישה מדובר בנטל מס, במשקולת מס, בחלק ממחיר הדירה. כל הצעה שהמשמעות שלה להקטין היא נכונה, והיא בסופו של דבר יעילה - היא תפחית את חסמי המסים. שוק הנדל"ן למגורים מורכב לפחות, מ-50% מסים במנת הפלאפל שקורים לה דירה".

המהלך שיוריד את מחירי השכירות? דירות בבנייה (shutterstock)

וזו אכן העוגה. מע"מ על דירה הוא בגובה 17%, (החל מינואר 18%) מס רכישה, היטל השבחה לעירייה (אם קיים), ובחלק מהמקרים, דמי הסכמה, דמי היתר או דמי היוון לרמ"י והצלחתם להגיע ל-50% בחלק מהמקרים, או לאחוזים גבוהים אחרים במקרים אחרים. "אם מדברים על שעת חירום, אז צריך לנקוט בכלים של שעת חירום. אם לא, אז שיעזבו אותנו בשקט. שהכל ימשיך כמו שהיה ונראה לאן נגיע. האוצר צריך להכניס יד לכיס. ויפה שעה אחת קודם", ממשיך אדורם. 

מה עם הצד השני, שאומר שהכניסה של המשקיעים מסוכנת כי היא תוביל לעליית מחירי הדיור?
"כבר ניסו להדיר אותם ודחפו את השוק למעלה עם מחירי השכירות בכל אזורי הביקוש. היות ואין פה איזשהו כניסה מסיבית כמדינה לשוק השכירות מוסדית כמו בכל מדינה דרג בינוני באירופה, לואקום נכנס סקטור פרטי. בלי דירה להשקעה, לא תהיה דירה אחת להשכרה".

האינטרס של היזמים

לפני שנגיע לטענות נגד הפחתת המס, ראוי לציין כי לצורך הכתבה שוחחנו עם מספר יזמים. השיחות היו אוף רקורד, משום שכולם הציגו חזית אחידה וברורה - צריך לא רק להפחית את מס הרכישה למשקיעים לדיור לטווח ארוך, אלא להוריד אותו בטווח הקצר ל-5% ולבטל אותו כליל בהדרגה, כדי להכניס יותר משקיעים לשוק.

אחד היזמים אמר לנו בשיחה שלא לייחוס: "אמרתי בעבר שפקידי האוצר טועים כי הם לא מכירים את השטח והוכח שצדקתי. בתחילת המלחמה הזהרנו שהמחירים רק יילכו ויעלו, אז מה עשתה המדינה? העלתה ריבית והבריחה את המשקיעים. במקום להבין את המציאות ולבטל את המס המיותר הזה, שיכניס עוד משקיעים ויגדיל את היצע דירות השכירות, המדינה ממשיכה להקשות עלינו".

שאלתי אותו האם הוא מבין את החשש מעליית מחירים והוא ענה: "אתה יודע כמה פרויקטים תקועים בשוק? כמה יזמים מעכבים בכוונה את ההיתרים? ברגע שיפתחו את השוק, תראה פתאום את כל היזמים עולים על הקרקע. בריבית הנוכחית, כשאתה יודע שהמכירות שדווקא עלו לארונה מוגבלות, אין שום סיבה להניע את הטרקטורים, אם אתה מבין למה אני מתכוון".

עניין נוסף אליהם מכוונים היזמים הוא הפחתה משמעותית של המס. הם טוענים כי אם המדינה תפחית את מס הרכישה ל-5%, נניח, זה לא יהיה אפקטיבי. "צריך לבטל אותו כליל, משקיעים פרטיים לא יבואו פתאום כי המס יעמוד על 3.5%, 5% או 6%. זה עדיין לא כלכלי להם".

 "בלי דירה להשקעה, לא תהיה דירה אחת להשכרה". עו"ד אדורם (פרטי)

בשורה התחתונה - לא תשמעו אף יזם שיסכים לדבר נגד המהלך. גם בדירה להשכיר שותקים בינתיים. יכול להיות שבעתיד, כשהפרויקט יצליח, הם יספרו על ההשפעה החיובית של המשקיעים הפרטיים על השוק.

בינתיים, במשרד השיכון טוענים כי הפחתת המס לא רק תרתום את המשקיעים, אלא גם תגדיל את ההיצע של דירות להשכרה לטווח ארוך שייבנו על ידי היזמים בפרויקטים שהם עצמם עיכבו עד כה בשל חוסר כדאיות כלכלית בתקופת ריבית גבוהה.

הטענות נגד: אובדן הכנסות, עיוות שוק

שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד מציין בשיחה עם ביזפורטל מספר נימוקים נגד הפחתת מס הרכישה.

"הנימוק הראשון הוא אובדן הכנסות למדינה. הקטנת המס תפחית את הכנסות המדינה ממיסים. פעם שנייה, כשאתה מקטין את מס הרכישה מה שקורה הוא שהביקוש עולה ואתה מחזיר את המשקיעים לשוק. אתה מגדיל את האטרקטיביות של דירה להשקעה והמחירים עולים. כשזה קורה, שכר הדירה עולה כפועל יוצא מכך". לדבריו, יש סיבה נוספת שממנה צריך לחשוש והיא מצב של "עיוות שוק": "הטבות מס ספציפיות עלולות ליצור עיוות בשוק הנדל"ן, ולהסיט השקעות מפרויקטי דיור אחרים שעשויים להיות חשובים אף יותר".

למרות הנימוקים שמנה כאן, גסטפרוינד מציין כי בסוף, הנימוקים בעד הפחתת מס הרכישה לפרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח עולים על הנימוקים נגד הפחתתו. הוא מציין כי אחת הסיבות העיקריות לכך היא עידוד השקעות. "הקטנת המס תגדיל את הכדאיות הכלכלית עבור יזמים, מה שעשוי להגדיל את מספר הפרויקטים ולהרחיב את היצע הדירות להשכרה", הוא אומר. "בנוסף, היא תוביל להוזלת שכר הדירה: חיסכון במיסים עשוי לאפשר ליזמים להציע מחירי שכירות נמוכים יותר, מה שיכול להקל על שוכרים".

לבסוף, הוא מציין סיבה שלישית וחשובה - יציבות בשוק הדיור. "פרויקטים להשכרה ארוכת טווח מספקים יציבות לשוכרים ועשויים לסייע בוויסות מחירי הדיור", הוא מסכם.