4.5 מיליון שקל לדירת גן? מה קורה בפרדסיה וכמה עולה צמוד קרקע

פרדסיה הפכה בשנים האחרונות ליישוב מבוקש מאוד. היא ממוקמת על כביש 4, דרומית לצומת בית ליד, לא רחוק מקדימה-צורן ותל מונד. המחירים האמירו במהלך 2021 וכשמסתכלים עליהם היום - המספרים כמעט בלתי נתפסים. חלקם נחשפים באמצעות הדוח הכספי לרבעון השני ששיגרה חברת אלמוגים. הוא מספר היטב את הסיפור של המועצה הצנועה שערך הבתים בה לא מפסיק לעלות.

צמודי הקרקע החדשים בפרדסיה מתומחרים סביב 5.5-6 מיליון שקל, מחירי דירות הגן האמירו ועברו את רף ה-4 מיליון שקל (חלקם כבר הגיע ל-4.5 מיליון שקל ויותר) וכיום משווקים גם דירות גן-גג (כלומר, 2 דירות בלבד על שטח של רבע דונם) סביב 5 מיליון שקל. זה קרה גם כי האלטרנטיבה ממערב, אבן יהודה - הפכה להיות יקרה מאוד, ושם מחירי הקוטג'ים החדשים נעים בין 6-7 מיליון שקל. טירוף.

חברת אלמוגים שיווקה בשלוש השנים האחרונות בפרדסיה 48 דירות על 12 מבנים בני 2 קומות. בכל מבנה היא שיווקה רביעיית בתי גן וגג, 5-6 חדרים, כ-165 מ”ר עם גינה או מרפסת. הם קוראים לזה בית פרטי, אבל זה לא ממש כזה. מדובר בבית משותף ובתים רבים באזור חוצים את רף ה-200 מ"ר וכוללים גם מרתף, כך שההגדרה הזאת קצת מטעה. בדוחות שלה אפשר לראות את המכירות שהיא ביצעה בשנתיים האחרונות, מאז החל השיווק.

חשוב לציין כי השיווק החל בשנת 2021, עוד לפני העלייה הדרמטית באותה שנה, כך שאפשר לראות את המחיר הממוצע הנמוך יחסית, שאינו משקף את המחיר היום. 24 יחידות בגודל 173 מ"ר נמכרו בשלב השני, כשההכנסות מהפרויקט הזה עמדו על 75.891 מיליון שקל, ללא מע"מ.

• "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
• "עוד 7-8 שנים 80% מהפעילות של אלמוגים תהיה התחדשות עירונית"

כלומר, מחיר בית ממוצע כולל מע"מ עמד על 3.7 מיליון שקל בלבד - מחיר זול יחסית להיום. בדקנו את מועדי המכירות בפרויקט וראינו כי רוב הדירות אכן נמכרו בשנת 2021. המחירים של צמודי הקרקע באותה שנה נעו סביב 3.5-3.6 מיליון שקל והתאימו לרוח התקופה.

באבן יהודה, השכנה ממערב, דורשים יותר. פרדסיה (גוגל מאפ)

בדקנו גם מה המחירים כיום. דירת גן בבית בן 3 קומות משווקת כיום סביב 4.5-4.7 מיליון שקל. צריך לשים לב לשני דברים בהקשר הזה - האם הבית קרוב לכביש 4, כלומר עם גישה נוחה, או נמצא באזור המזרחי שלה, ושתיים - גודל הדירה.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

יש כאן דירות גן שמשווקת עם מרתף בגודל של מעל 200 מ"ר ולכן המחיר חוצה ברוב המקרים את ה-5 מיליון שקל. דירות הגג משווקות סביב 4.8 מיליון שקל - מחיר די זהה. שימו לב שדירות הפנטהאוז באזור ייחודיות - הן לא נמצאות במגדל ענק, אלא בבניין בוטיק ויש לכך יתרון.

שני צמודי קרקע שנמכרו ביישוב של ראש המועצה טל גורקי לאחרונה, משקפים מחיר מעט נמוך יותר מאשר בפרויקטים החדשים. הם נמכרו בחודשים פברואר ואפריל השנה, ברחובות הברוש והתפוח, אבל מדובר בצמודי קרקע ישנים יחסית, הראשון, ברחוב הברוש, נבנה בשנת 90 והוא נמכר ב-4.1 מיליון שקל והשני נבנה בשנת 2000, והמחיר שלו נסגר ב-4.5 מיליון שקל. כלומר, אפשר לראות כי גם כאשר מדובר בצמודי קרקע ישנים יחסית, בני 24 שנה עם 160 מ"ר "בלבד", פרדסיה יכולה לחצות את רף ה-4.5 מיליון שקל.

חברה נוספת שבנתה בשכונה היא רוטשטיין, ששיווקה 6 בנייני בוטיק בני 3 קומות ובהם 66 יח"ד. היא הציעה דירות 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. לפני כשנה נמכרה שם אחת הדירות האחרונות בפרויקט, 5 חדרים בקומה 2, 138 מ"ר - במחיר של 3.8 מיליון שקל -המשקף 27.5 אלף שקל למ"ר בערך. ביוני 2020 עמדו מחירי דירות הגג על 3 מיליון שקל - כך שמדובר בעלייה ריאלית ביחס לממוצע הארצי.