הקבלנים מכרו 24% יותר דירות ביוני, אך הקצב מתמתן; צניחה ביישובי העוטף

בחודש יוני 2024 נרכשו 8,160 דירות - גידול של 15% בהשוואה ליוני אשתקד וגידול מתון של 2% בהשוואה לחודש הקודם. מספר העסקאות בהשוואה לשנה קודמת מוסיף לעלות בשיעורים דו-ספרתיים, אך שיעור הגידול ביוני הוא הנמוך ביותר מאז חודש ינואר השנה - כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר.

חשוב לומר דבר אחד בהקשר הזה - העובדה שהקצב מתמתן לא מבשרת על ירידה. הקצב עלה בחודשים ינואר עד יוני בהדרגה והגיוני כי מחודש לחודש הקפיצה תהיה קטנה יותר. העובדה שנמכרו יותר דירות ביוני השנה לעומת אשתקד, מראה כי מספר העסקאות חוזר לקצב שלפני המלחמה, וזה יכול לעודד את הקבלנים (ולא בטוח שאת הרוכשים, כי המחירים עולים לפי הלמ"ס).

כמה מספרים חשובים: בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש יוני על 7,539 - גידול של 19% בהשוואה ליוני אשתקד, זהו שיעור גידול מתון משמעותית מזה שנרשם בחודשיים הקודמים. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 3% במספר העסקאות בשוק החופשי.

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים, נמצא כי מספר עסקאות זה בחודש יוני השנה מדרג אותו בחלק התחתון של דירוג היסטורי זה (מדורג במקום ה-19 מבין 23 השנים האחרונות). זוהי ירידה נוספת בדרוג זה בהשוואה לחודשים הקודמים. בפלח השוק של הדירות החדשות מדורג יוני השנה במקום הרביעי ואילו בפלח השוק של יד שניה הוא קרוב לתחתית הדרוג.

מה קרה לקבלנים?

מכירות הקבלנים בחודש יוני הסתכמו ב-3,528 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, גידול של 24% בהשוואה ליוני אשתקד. זהו שיעור הגידול הנמוך ביותר במכירות הקבלנים מאז דצמבר אשתקד. בהשוואה לחודש מאי ירדו מכירות אלו בשיעור של 5%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יוני ב-2,907 דירות, גידול חד של 41% בהשוואה ליוני אשתקד, אולם עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לשיעורי גידול אלו בחודשיים הקודמים.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש יוני עמד על 62%, בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. בהשוואה ליוני אשתקד זהו גידול של שתי נקודות אחוז.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש יוני על 8.9 מיליארד שקל - גבוה ריאלית ב-28% בהשוואה ליוני אשתקד. זהו שיעור  גידול נמוך משמעותית מאלו שנרשמו בחמשת החודשים הראשונים של השנה. בניתוח תזרים המזומנים בפועל, לפני ניכוי תשומות,, נמצא כי חלה ירידה ריאלית של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון של הקבלנים. בניכוי תשומות, דווקא  נרשם גידול חד בתזרים הקבלנים, שעמד על 1 מיליארד שקל.

מכירות יד שניה בחודש יוני עמדו על 4,632 דירות, גידול של 9% בהשוואה ליוני אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם.  עם זאת עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות בפלח שוק זה  בחודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים.

המשקיעים קונים, אבל פחות

רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1,314 דירות, גידול של 16% בהשוואה ליוני אשתקד, שיעור גידול נמוך משמעותית מזה שנרשם בשלושת החודשים הקודמים. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 16%, נמוך בחצי נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם וללא שינוי בהשוואה ליוני אשתקד.

בניתוח דמוגרפי של רכישות המשקיעים בחודש יוני נמצא כי למעלה ממחציתם (54%) מתגוררים במחוזות המרכז (31%) ות"א (23%). זאת, ללא שינוי בהשוואה ליוני אשתקד. השכיחות היחסית השלישית בגובהה הינה של מי שמתגוררים במחוז ירושלים, כאשר אלו היוו כ-13% מסך המשקיעים בחודש יוני. זהו גידול חד של ארבע נקודות אחוז במשקל המשקיעים ממחוז זה בהשוואה ליוני אשתקד, כאשר במקביל זינק מחוז זה מהמקום השישי (מתוך 7 המחוזות) אל המקום השלישי כאמור ביוני השנה.

עוד בולט בניתוח לעיל ירידה משמעותית במשקלם של מי שמתגוררים במחוזות ת"א והמרכז בסך הדירות שנרכשו להשקעה באזור חיפה, משיעור של קרוב לשליש ביוני אשתקד לשיעור של 17% בלבד ביוני השנה. מי ש"פיצו" חלקית על הירידה ברכישות המשקיעים ממחוזות ת"א והמרכז היו מי שמתגוררים במחוז הצפון.

מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1,512 דירות, גידול של 9% בהשוואה ליוני אשתקד. "מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד במאתיים דירות במהלך החודש.

רכישות דירה ראשונה הסתכמו בחודש יוני ב-4,767 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, גידול של 25% בהשוואה ליוני אשתקד וגידול של 5% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ב-4,146 דירות, גידול של 37% בהשוואה ליוני אשתקד וגידול של 6% בהשוואה לחודש הקודם.

מה קורה בעוטף?

בניתוח ראשון מסוגו שערך הלמ"ס בקרב תושבי הישובים שפונו מגבול הצפון ותושבי עוטף עזה (הישובים שפונו, כמו גם אופקים ונתיבות) נמצא כי במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה של 8% ברכישות תושבי ישובים אלו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לעומת גידול של 26% שנרשם בסך העסקאות ברמה הארצית.

עוד בולטת בניתוח זה, בקרב מי שכן רכשו דירה במחצית הראשונה השנה, ירידה חדה בשיעור תושבי הישובים המפונים בצפון שרכשו דירה בצפון, משיעור של 76% אשתקד לשיעור של 43% בלבד השנה. בקרב התושבים מעוטף זה נרשמה ירידה מתונה משמעותית, משיעור של 93% שרכשו אשתקד דירה בדרום לשיעור של 87% במחצית הראשונה של 2024.