השינוי במחירי דירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון

סקירה שהייתה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים, שבוחנת את השינוי בדירות 4 חדרים בישראל, מצאה כי ברבעון השני של השנה נרשמה עליה בשיעור של 3.4% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות, לעומת הרבעון שקדם לו, כשאינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 1.72%. הסקר התבסס על 2,659 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה. נמצא כי בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 3.6% בערים שנסקרו.

תוצאות הסקירה, שערך שמאי המקרקעין אוהד דנוס, מעידות כי ברבעון השני של שנת 2024 נצפתה ב-13 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. ב- 3 ערים לא היה שינוי (כפר סבא, פתח תקוה ורחובות). הנה הטבלה המלאה:

נראה כי ברבעון השני של 2024 מחירי הדירות עלו בחדות ביחס לרבעון הקודם. גם ביחס לרבעון המקביל אשתקד, נרשמה עליה משמעותית, אם כי נמוכה ממה שהתרחש ביחס לרבעון הקודם. עליית המחירים השנתית החריגה בעיר נתניה נמשכת, המשך תוצאה ממכירות גדלות בפרויקטים חדשים יחסית.

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 21:15

- כל הכותרות

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

כלל ביטוח ופיננסים וענקית ההשקעות State Street Global Advisors משלב...

עוד תכניות

לפי הסקר, המחיר הממוצע בנתניה מזנק ב-23% ביחס לאשתקד - השינוי המשמעותי ביותר. ברמלה, השנייה, נרשם שינוי של 10%. בכל שאר המקרים, נרשמה עלייה או ירידה חד ספרתית. במחיר הממוצע לדירה באילת עלה ל-1.56 מיליון שקל, בחולון נרדמה ירידה של 2% ל-2.37 מיליון שקל. במחיר בנתניה עלה ל-2.77 מיליון שקל. את השינוי הזה אפשר אולי להסביר, לפחות בחלקו, מהבנייה המואצת באזור הים ורכישת דירות על ידי משקיעים, בעיקר מחו"ל, באזור עיר ימים - מה שמקפיץ את המחירים.

הנה המחירים הממוצעים בערים.

מחירי הדיור (עריכה: אוהד דנוס)

העיר תל אביב חצתה לראשונה בהיסטוריית הסקירה את מחסום ה-4 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים (צריך לזכור שנמכרות בתל אביב הרבה דירות קטנות וישנות, 2 חדרים למשל, במחיר נמוך יחסית של עד 3 מיליון שקל, מה שמוריד את הממוצע, א"י). גם ירידות המחירים בפריפריה הדרומית התחלפו בעליות מחירים רבעוניות.

דנוס הסביר כי "ככלל, שוק הדיור ממריא חזרה ואט אט גם לממדים שהיו לפני כשנה ויותר.המגמה הזו היא תולדה של חוסר תשומת לב מצד הממשלה, משבר הולך וגובר בהתחלות הבניה ובאתרי הבניה כתוצאה מהיעדר יכולת לפתור את משבר העובדים הזרים ומבצעי הקבלנים שסייעו לציבור הישראלי להתגבר על סוגיית הריבית. ההערכה הרווחת בקרב האחרון, שלכשתסתיים הלחימה בכל החזיתות, השבים לשוק הדיור יפגשו מציאות של מחסור הולך וגובר  ועליות מחירים. כפי שניתן להיווכח, מציאות זו קורמת עור וגידים מול עינינו כבר כיום".

כזכור, היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש יוני 2024 עמד על כ- 7.742 מיליארד שקל, גבוה בכ- 18.5% יחסית לחודש יוני 2023. חשוב לציין כי ברבעון השני אובחנה עליה בשיעור של כ-20% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הראשון של 2024 וירידה בשיעור של כ- 2.5% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

הסקירה מתבססת על מספר פרמטרים, כמו בחירת דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. בסקירה לא נלקחו בחשבון דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. הסיבה לכך היא שמגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה. גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.

אוהד דנוס (ביזפורטל)

כיום, דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות. 

דנוס מציין כי בסקירה נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת), עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב). 

נתוני העסקאות כלל בין היתר בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון השני של שנת 2024 ביחס לרבעון הקודם וכן, שינוי שנתי ביחס לרבעון המקביל אשתקד. נבדק גם שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל עיר (נתון המעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות באותה העיר).

מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.

לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר. גם באילת נרשמה שונות חריגה כתוצאה מדיווח על מכירות של פרויקטים חדשים בעיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים אשדוד, חולון, פתח תקוה ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.