המספרים מלמדים: הקבלנים עדיין עושים מבצעים, אבל שיעורם הולך ופוחת
ההתאוששות בשוק הנדל"ן נראית היטב בדוחות הלמ"ס והכלכלן הראשי של משרד האוצר, אבל אל תטעו: למרות הזינוק המרשים עדיין לא מדובר בנתוני 2021-2022. נכון, שוק הנדל"ן היה בעצירה מוחלטת בגלל עליית הריבית האגרסיבית ובטח בתחילת המלחמה, ולכן מעבר למספרים, הוא יכול לשאוב עידוד ממספר העסקאות שהולך ועולה כל חודש מאז תחילת השנה - אך ספק גדול כמה זמן המצב הזה יימשך.
התזרים הפוטנציאלי מעיד על המבצעים
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים הוא הדרך הטובה ביותר לדעת מה רמת העסקאות שהם עשו תוך הטבות מימון מפליגות. התזרים הפוטנציאלי הוא הכסף שהקבלן עתיד לקבל, זה קורה כאשר הלקוח נותן מקדמה, נניח 10%, ו-90% לאחר מסירת הדירה. היתרה היא התזרים העתידי. חשוב לציין כי למרות שמדובר בכסף שאמור להתקבל בהתאם לחוזה, אין ודאות שהקבלן יקבל אותו. הקבלנים מעריכים שרובו יגיע בסוף, כי הלקוח לא ירצה שיחלטו לו 10%-7% מהכסף שנתן, ועדיין - זה לא תשלום מובטח. זו גם הסיבה לכך שהקבלן נותן הלוואת מימון כל כך גדולה - הוא רוצה להבטיח שהעסקה מתקדמת ולקבל 50% מהכסף כבר עכשיו (וגם ריבית טובה יותר).
דוח הכלכלן הראשי באוצר חשף אתמול כי התזרים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש יוני על 8.9 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-28% בהשוואה ליוני אשתקד (אם נצלול כמה חודשים אחורה, נגלה בחודש פברואר עמד התזרים על 8.7 מיליארד שקל, גבוה ב-40% ריאלית בהשוואה לפברואר אשתקד ועדיין, מדובר בנתונים טובים יותר). המשמעות של הגידול היא פשוטה - יותר קבלנים, בממוצע, נותנים הטבות מימון. לשם השוואה, בחודש מרץ, שהיה חודש טוב שרשם עלייה משמעותית, הוא עמד על 9.1 מיליארד שקל. בקיצור, יותר אנשים רכשו דירות חדשות עם אחוז מימון נמוך.
דירות לאכלוס (איציק יצחקי)
לקחנו את דיווחי העסקאות למע"מ ושם נמצא כי למרות הגידול המשמעותי בתזרים הפוטנציאלי לעומת יוני, בפועל - תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 5 מיליארד שקל (לעומת תזרים פוטנציאלי, כאמור, של 8.9 מיליארד שקל), שזה נמוך ריאלית ב-16% בהשוואה ליוני אשתקד. יש לציין כי התזרים נטו (בניכוי תשומות) דווקא הוכפל (עמד על 1 מליארד, לעומת 560 מליון שקל ביוני אשתקד) והסיבה היא ירידה חדה בתשומות שקוזזו, סביר להניח בין היתר על רקע צמצום הפעילות בחלק מאתרי הבניה בשל המחסור בעובדים.
- הלמ״ס נזכר לחשב את ההטבות – רק לאחר שבנק ישראל 'חנק' אותם
- מלאי של 70 אלף דירות בקנה - טוב או לא והאם זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יש לציין כי שיעור התזרים ביוני הוא בשיעור גידול נמוך משמעותית מאלו שנרשמו בחמשת החודשים הראשונים של השנה. זה נובע מכך ששיעור העלייה בעסקאות נמוך לעומת החודשים הקודמים (שימו לב, לא קיטון במספר העסקאות, אלא שיעור הגידול באחוז קטן יותר - בניכוי המכירות בדירה בהנחה, הקבלנים מכרו 2,907 דירות, גידול חד של מעל 40% לעומת השנה שעברה, אבל נמוך משמעותית מול שיעורי הגידול בחודשיים הקודמים (158% באפריל, 80% במאי).
כפי שהזכרנו קודם, בניתוח תזרים המזומנים בפועל, לפני ניכוי תשומות, נמצא כי חלה ירידה ריאלית של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. במילים פשוטות - פחות כסף בכיס של הקבלנים. בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון שלהם. בניכוי תשומות, דווקא נרשם גידול חד בתזרים הקבלנים, שעמד על מיליארד שקל.
מה שיעור הדירות הנמכרות על הנייר?
אם ניקח את שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", אז בחודש מרץ הוא עמד על 62.5% - 5% יותר מהחודש הקודם, אחרי ירידות רצופות מאוגוסט. בחודש שעבר ראינו כי השיעור הזה נמוך ב-8% לעומת מרץ אשתקד. לפי נתוני יוני, שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש יוני עמד על 62%, בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. כלומר, הייתה עלייה ואין תזוזה.
זה אומר, מצד אחד, ששוק הדירות שנמכרות על הנייר מתאושש ומצד שני, מספר את הסיפור שכבר ידענו - זה קורה בזכות המבצעים של הקבלנים. בשורה התחתונה - העלייה הזאת היא טובה להם ואולי גם לחלק מהרוכשים - אבל היא עלולה להיות מסוכנת. זאת אולי הסיבה שאנחנו ממשיכים לראות גידול במספר העסקאות - אבל הגרף מתחיל להתמתן.
- אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
- 1.זוהר 15/08/2024 22:20הגב לתגובה זוחארטה בארטה! חלאס עם הסיפורים הקבלנים בלחץ אין מכירות!
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 0% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
