המספרים מלמדים: הקבלנים עדיין עושים מבצעים, אבל שיעורם הולך ופוחת
ההתאוששות בשוק הנדל"ן נראית היטב בדוחות הלמ"ס והכלכלן הראשי של משרד האוצר, אבל אל תטעו: למרות הזינוק המרשים עדיין לא מדובר בנתוני 2021-2022. נכון, שוק הנדל"ן היה בעצירה מוחלטת בגלל עליית הריבית האגרסיבית ובטח בתחילת המלחמה, ולכן מעבר למספרים, הוא יכול לשאוב עידוד ממספר העסקאות שהולך ועולה כל חודש מאז תחילת השנה - אך ספק גדול כמה זמן המצב הזה יימשך.
התזרים הפוטנציאלי מעיד על המבצעים
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים הוא הדרך הטובה ביותר לדעת מה רמת העסקאות שהם עשו תוך הטבות מימון מפליגות. התזרים הפוטנציאלי הוא הכסף שהקבלן עתיד לקבל, זה קורה כאשר הלקוח נותן מקדמה, נניח 10%, ו-90% לאחר מסירת הדירה. היתרה היא התזרים העתידי. חשוב לציין כי למרות שמדובר בכסף שאמור להתקבל בהתאם לחוזה, אין ודאות שהקבלן יקבל אותו. הקבלנים מעריכים שרובו יגיע בסוף, כי הלקוח לא ירצה שיחלטו לו 10%-7% מהכסף שנתן, ועדיין - זה לא תשלום מובטח. זו גם הסיבה לכך שהקבלן נותן הלוואת מימון כל כך גדולה - הוא רוצה להבטיח שהעסקה מתקדמת ולקבל 50% מהכסף כבר עכשיו (וגם ריבית טובה יותר).
דוח הכלכלן הראשי באוצר חשף אתמול כי התזרים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש יוני על 8.9 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-28% בהשוואה ליוני אשתקד (אם נצלול כמה חודשים אחורה, נגלה בחודש פברואר עמד התזרים על 8.7 מיליארד שקל, גבוה ב-40% ריאלית בהשוואה לפברואר אשתקד ועדיין, מדובר בנתונים טובים יותר). המשמעות של הגידול היא פשוטה - יותר קבלנים, בממוצע, נותנים הטבות מימון. לשם השוואה, בחודש מרץ, שהיה חודש טוב שרשם עלייה משמעותית, הוא עמד על 9.1 מיליארד שקל. בקיצור, יותר אנשים רכשו דירות חדשות עם אחוז מימון נמוך.
דירות לאכלוס (איציק יצחקי)
לקחנו את דיווחי העסקאות למע"מ ושם נמצא כי למרות הגידול המשמעותי בתזרים הפוטנציאלי לעומת יוני, בפועל - תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 5 מיליארד שקל (לעומת תזרים פוטנציאלי, כאמור, של 8.9 מיליארד שקל), שזה נמוך ריאלית ב-16% בהשוואה ליוני אשתקד. יש לציין כי התזרים נטו (בניכוי תשומות) דווקא הוכפל (עמד על 1 מליארד, לעומת 560 מליון שקל ביוני אשתקד) והסיבה היא ירידה חדה בתשומות שקוזזו, סביר להניח בין היתר על רקע צמצום הפעילות בחלק מאתרי הבניה בשל המחסור בעובדים.
- הלמ״ס נזכר לחשב את ההטבות – רק לאחר שבנק ישראל 'חנק' אותם
- מלאי של 70 אלף דירות בקנה - טוב או לא והאם זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יש לציין כי שיעור התזרים ביוני הוא בשיעור גידול נמוך משמעותית מאלו שנרשמו בחמשת החודשים הראשונים של השנה. זה נובע מכך ששיעור העלייה בעסקאות נמוך לעומת החודשים הקודמים (שימו לב, לא קיטון במספר העסקאות, אלא שיעור הגידול באחוז קטן יותר - בניכוי המכירות בדירה בהנחה, הקבלנים מכרו 2,907 דירות, גידול חד של מעל 40% לעומת השנה שעברה, אבל נמוך משמעותית מול שיעורי הגידול בחודשיים הקודמים (158% באפריל, 80% במאי).
כפי שהזכרנו קודם, בניתוח תזרים המזומנים בפועל, לפני ניכוי תשומות, נמצא כי חלה ירידה ריאלית של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. במילים פשוטות - פחות כסף בכיס של הקבלנים. בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון שלהם. בניכוי תשומות, דווקא נרשם גידול חד בתזרים הקבלנים, שעמד על מיליארד שקל.
מה שיעור הדירות הנמכרות על הנייר?
אם ניקח את שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", אז בחודש מרץ הוא עמד על 62.5% - 5% יותר מהחודש הקודם, אחרי ירידות רצופות מאוגוסט. בחודש שעבר ראינו כי השיעור הזה נמוך ב-8% לעומת מרץ אשתקד. לפי נתוני יוני, שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש יוני עמד על 62%, בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. כלומר, הייתה עלייה ואין תזוזה.
זה אומר, מצד אחד, ששוק הדירות שנמכרות על הנייר מתאושש ומצד שני, מספר את הסיפור שכבר ידענו - זה קורה בזכות המבצעים של הקבלנים. בשורה התחתונה - העלייה הזאת היא טובה להם ואולי גם לחלק מהרוכשים - אבל היא עלולה להיות מסוכנת. זאת אולי הסיבה שאנחנו ממשיכים לראות גידול במספר העסקאות - אבל הגרף מתחיל להתמתן.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- חמישה חודשים אחרי המלחמה: קבלנים מסרבים לשפץ בתים שנפגעו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
- 1.זוהר 15/08/2024 22:20הגב לתגובה זוחארטה בארטה! חלאס עם הסיפורים הקבלנים בלחץ אין מכירות!
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה להשכרה (שלומי יוסף)שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
כמה עולה לשכור דירה בת"א, בכמה עלה שכר העבודה שלכם ביחס לשכר הדירה ומה זה אומר?
נתחיל בכמה נתונים. מחירי הדירות בעשור האחרון עלו ב-75%, מחירה של דירה ממוצעת עלה ביותר מפי 2. שכר הדירה הממוצע עלה בעשור ב-35% בלבד. שכר העבודה עלה בממוצע בתקופה זו ב-44%. הנתונים האלו מעידים על דבר אחד ברור - שכר הדירה הממוצע נשחק. השכר שלנו עלה ושכר הדירה עלה בפחות, לכאורה מצבנו שופר. שכר הדירה גם נשחק ביחס למחירי הדירות שעלו יותר. מהנתונים האלו עולה שלמרות הטענות של השוכרים, בסה"כ מצבם השתפר ביחס לעבר.
מנגד, מצבם של רוכשי דירות פוטנציאליות הורע - הדירה ברחה להם. כן, יכול להיות שמדובר באותה משפחה שהחליטה לשכור כי היא לא יכולה לקנות. אז מצד אחד שכר הדירה נשחק, מצד שני מחירי הדירות התרוממו, אז בסה"כ היא בהחלט נפגעה. אבל כשבוחנים רק את מצבם של השוכרים מבלי להתייחס למשפחות ספציפיות, כוונות, רצונות ושוק הדיור בכלל, מקבלים שמצבם של השוכרים בממוצע השתפר.
מה קרה לשכר שלכם בעשור האחרון?
לפני עשור - שכר הדירה הממוצע עמד על 3730 שקלים והשכר הממוצע במשק היה 9,900 שקלים, כעת השכר הממוצע כ-14,300 שקלים ושכר הדירה 4,880 שקלים. שכר העבודה עלה כאמור יותר. אבל זו לא כל התמונה. בפועל השכר נטו שהוא החשוב כי זה מה שאנחנו מקבלים בכיס, עלה הרבה יותר - בהערכה סביב 60% כי בתקופה הזו היו רפורמות במיסוי השכר, לרבות שינוי המדרגות כך שקיבלנו יותר בנטו, למעט כמובן בשנה האחרונה בה המדרגות הוקפאו.
כ-60% עלייה בשכר לעומת עלייה של 35% בשכר הדירה, זה בהחלט לא ניצול של שוכרים ועל פניו לא היינו אמורים לשמוע שמחירי שכר הדירה מכבידים ומוגזמים. אבל לשוכרים יש באמת חור בכיס. יוקר המחיה עלה דרמטית וחיסל בעצם את ההכנסה הפנויה. הם מרגישים את זה בשכר דירה יותר מאשר בקניות השוטפות, כי בקניות רוכשים מדי יום, יומיים, שבוע, העליות הן מינוריות ולא שמים לב אליהן, אבל כשמקבלים מהמשכיר הודעה על כוונתו להעלות את שכר הדירה ב-5% בשנה אז אוי ואבוי. זה קורה בבת אחת וזה כסף גדול. בפועל, המציאות שונה. שכר הדירה עלה פחות מסל הקניות שלכם בסופרים.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשנה האחרונה זה משתנה. שכר הדירה עלה משמעותית. זה נובע בעיקר מהתשואה נטו שירדה (תשואת בעלי הדירות) וריבית המימון הגבוהה שלהם. לא בטוח שהמסלול הצפוי של הורדת ריבית ימתן את העלייה בשכר דירה. הרחבה - ניתוח השפעת הריבית על שוק השכירות.
