המספרים מלמדים: הקבלנים עדיין עושים מבצעים, אבל שיעורם הולך ופוחת
ההתאוששות בשוק הנדל"ן נראית היטב בדוחות הלמ"ס והכלכלן הראשי של משרד האוצר, אבל אל תטעו: למרות הזינוק המרשים עדיין לא מדובר בנתוני 2021-2022. נכון, שוק הנדל"ן היה בעצירה מוחלטת בגלל עליית הריבית האגרסיבית ובטח בתחילת המלחמה, ולכן מעבר למספרים, הוא יכול לשאוב עידוד ממספר העסקאות שהולך ועולה כל חודש מאז תחילת השנה - אך ספק גדול כמה זמן המצב הזה יימשך.
התזרים הפוטנציאלי מעיד על המבצעים
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים הוא הדרך הטובה ביותר לדעת מה רמת העסקאות שהם עשו תוך הטבות מימון מפליגות. התזרים הפוטנציאלי הוא הכסף שהקבלן עתיד לקבל, זה קורה כאשר הלקוח נותן מקדמה, נניח 10%, ו-90% לאחר מסירת הדירה. היתרה היא התזרים העתידי. חשוב לציין כי למרות שמדובר בכסף שאמור להתקבל בהתאם לחוזה, אין ודאות שהקבלן יקבל אותו. הקבלנים מעריכים שרובו יגיע בסוף, כי הלקוח לא ירצה שיחלטו לו 10%-7% מהכסף שנתן, ועדיין - זה לא תשלום מובטח. זו גם הסיבה לכך שהקבלן נותן הלוואת מימון כל כך גדולה - הוא רוצה להבטיח שהעסקה מתקדמת ולקבל 50% מהכסף כבר עכשיו (וגם ריבית טובה יותר).
דוח הכלכלן הראשי באוצר חשף אתמול כי התזרים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש יוני על 8.9 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-28% בהשוואה ליוני אשתקד (אם נצלול כמה חודשים אחורה, נגלה בחודש פברואר עמד התזרים על 8.7 מיליארד שקל, גבוה ב-40% ריאלית בהשוואה לפברואר אשתקד ועדיין, מדובר בנתונים טובים יותר). המשמעות של הגידול היא פשוטה - יותר קבלנים, בממוצע, נותנים הטבות מימון. לשם השוואה, בחודש מרץ, שהיה חודש טוב שרשם עלייה משמעותית, הוא עמד על 9.1 מיליארד שקל. בקיצור, יותר אנשים רכשו דירות חדשות עם אחוז מימון נמוך.
דירות לאכלוס (איציק יצחקי)
לקחנו את דיווחי העסקאות למע"מ ושם נמצא כי למרות הגידול המשמעותי בתזרים הפוטנציאלי לעומת יוני, בפועל - תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 5 מיליארד שקל (לעומת תזרים פוטנציאלי, כאמור, של 8.9 מיליארד שקל), שזה נמוך ריאלית ב-16% בהשוואה ליוני אשתקד. יש לציין כי התזרים נטו (בניכוי תשומות) דווקא הוכפל (עמד על 1 מליארד, לעומת 560 מליון שקל ביוני אשתקד) והסיבה היא ירידה חדה בתשומות שקוזזו, סביר להניח בין היתר על רקע צמצום הפעילות בחלק מאתרי הבניה בשל המחסור בעובדים.
- הלמ״ס נזכר לחשב את ההטבות – רק לאחר שבנק ישראל 'חנק' אותם
- מלאי של 70 אלף דירות בקנה - טוב או לא והאם זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יש לציין כי שיעור התזרים ביוני הוא בשיעור גידול נמוך משמעותית מאלו שנרשמו בחמשת החודשים הראשונים של השנה. זה נובע מכך ששיעור העלייה בעסקאות נמוך לעומת החודשים הקודמים (שימו לב, לא קיטון במספר העסקאות, אלא שיעור הגידול באחוז קטן יותר - בניכוי המכירות בדירה בהנחה, הקבלנים מכרו 2,907 דירות, גידול חד של מעל 40% לעומת השנה שעברה, אבל נמוך משמעותית מול שיעורי הגידול בחודשיים הקודמים (158% באפריל, 80% במאי).
כפי שהזכרנו קודם, בניתוח תזרים המזומנים בפועל, לפני ניכוי תשומות, נמצא כי חלה ירידה ריאלית של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. במילים פשוטות - פחות כסף בכיס של הקבלנים. בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון שלהם. בניכוי תשומות, דווקא נרשם גידול חד בתזרים הקבלנים, שעמד על מיליארד שקל.
מה שיעור הדירות הנמכרות על הנייר?
אם ניקח את שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", אז בחודש מרץ הוא עמד על 62.5% - 5% יותר מהחודש הקודם, אחרי ירידות רצופות מאוגוסט. בחודש שעבר ראינו כי השיעור הזה נמוך ב-8% לעומת מרץ אשתקד. לפי נתוני יוני, שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש יוני עמד על 62%, בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. כלומר, הייתה עלייה ואין תזוזה.
זה אומר, מצד אחד, ששוק הדירות שנמכרות על הנייר מתאושש ומצד שני, מספר את הסיפור שכבר ידענו - זה קורה בזכות המבצעים של הקבלנים. בשורה התחתונה - העלייה הזאת היא טובה להם ואולי גם לחלק מהרוכשים - אבל היא עלולה להיות מסוכנת. זאת אולי הסיבה שאנחנו ממשיכים לראות גידול במספר העסקאות - אבל הגרף מתחיל להתמתן.
- ארכימדס ומנורה יממנו כ-1.2 מיליארד שקל לדוניץ-אלעד
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
- 1.זוהר 15/08/2024 22:20הגב לתגובה זוחארטה בארטה! חלאס עם הסיפורים הקבלנים בלחץ אין מכירות!
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןתשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
סיור שכונות בבת ים - על ההשבחה בעשור האחרון, על דמי השכירות והתשואה שהם מניבים, והאם יהיה אפסייד בהמשך? וגם - השמאי שמעריך שהמחירים יעלו דרמטית בשנתיים הקרובות בזכות התחדשות ותוכניות של העירייה
סיירנו בשכונות בבת ים, דיברנו עם שמאים ומתווכים. התמונה אופטימית. אבל לפני העתיד, הנה מה שקרה בשנים האחרונות. בחודש יוני 2022 משקיע רכש דירה ברחוב רמב״ם 19 בבת ים בסכום של 1.85 מיליון שקל. אותה הדירה נמכרה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל. מדובר על תשואה של מעל ל-9% בשנה כל שנה במשך 3 שנים - וצריך להזכיר, מדובר על תקופה ״יבשה״ בשוק הנדל״ן, שלא נאמר ״קפואה״. נראה שהעסקה הנוכחית מספרת את הסיפור של בת ים, שכבר למעלה מעשור נחשבת ל״עיר של המשקיעים״.
לתשואה של אותו משקיע צריך להוסיף דמי שכירות. מדובר על עוד 3% בשנה. המשקיע הרוויח 12% בשנה. רווח משמעותי. האם בת ים תמשיך לספק תשואות חיוביות? בת ים מספקת תשואות יפות למשקיעים שנהרו ונוהרים אליה בעשור האחרון. זה בולט במיוחד אם מסתכלים על האזורים שעברו פינוי בינוי ודה פקטו השביחו את ערך הנכס באופן דרמטי - דירות של 1.5-2 מיליון שקל הפכו לשוות 3-3.5 מיליון שקל.
זה אומנם נכון לכל הארץ אגב - בעל דירה שמקבל דירה משודרגת בבניין חדש עם מעלית מחסן וחניה מרוויח סכום מינימלי של מיליון שקל. זה גם יכול להגיע לכפול. אנשים "פשוטים" הפכו למיליונרים.
מחירי הדירות בבת ים עלו בכ-40% ב-5 השנים האחרונות בממוצע. המחיר למ״ר עומד על כ-30.5 אלף שקל והשכירות החודשית המוצעת היא כ-4.6 אלף שקל. דירת 5 חדרים תעלה לכם כ-3.5 מיליון שקל, 4 חדרים כ- 2.9 מיליון שקל ו-3 חדרים כ-2 מיליון שקל.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- בוני תיכון מקבלת אור ירוק לשתי תוכניות חדשות: 610 דירות במרכז הארץ
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
