המספרים מלמדים: הקבלנים עדיין עושים מבצעים, אבל שיעורם הולך ופוחת
ההתאוששות בשוק הנדל"ן נראית היטב בדוחות הלמ"ס והכלכלן הראשי של משרד האוצר, אבל אל תטעו: למרות הזינוק המרשים עדיין לא מדובר בנתוני 2021-2022. נכון, שוק הנדל"ן היה בעצירה מוחלטת בגלל עליית הריבית האגרסיבית ובטח בתחילת המלחמה, ולכן מעבר למספרים, הוא יכול לשאוב עידוד ממספר העסקאות שהולך ועולה כל חודש מאז תחילת השנה - אך ספק גדול כמה זמן המצב הזה יימשך.
התזרים הפוטנציאלי מעיד על המבצעים
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים הוא הדרך הטובה ביותר לדעת מה רמת העסקאות שהם עשו תוך הטבות מימון מפליגות. התזרים הפוטנציאלי הוא הכסף שהקבלן עתיד לקבל, זה קורה כאשר הלקוח נותן מקדמה, נניח 10%, ו-90% לאחר מסירת הדירה. היתרה היא התזרים העתידי. חשוב לציין כי למרות שמדובר בכסף שאמור להתקבל בהתאם לחוזה, אין ודאות שהקבלן יקבל אותו. הקבלנים מעריכים שרובו יגיע בסוף, כי הלקוח לא ירצה שיחלטו לו 10%-7% מהכסף שנתן, ועדיין - זה לא תשלום מובטח. זו גם הסיבה לכך שהקבלן נותן הלוואת מימון כל כך גדולה - הוא רוצה להבטיח שהעסקה מתקדמת ולקבל 50% מהכסף כבר עכשיו (וגם ריבית טובה יותר).
דוח הכלכלן הראשי באוצר חשף אתמול כי התזרים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש יוני על 8.9 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-28% בהשוואה ליוני אשתקד (אם נצלול כמה חודשים אחורה, נגלה בחודש פברואר עמד התזרים על 8.7 מיליארד שקל, גבוה ב-40% ריאלית בהשוואה לפברואר אשתקד ועדיין, מדובר בנתונים טובים יותר). המשמעות של הגידול היא פשוטה - יותר קבלנים, בממוצע, נותנים הטבות מימון. לשם השוואה, בחודש מרץ, שהיה חודש טוב שרשם עלייה משמעותית, הוא עמד על 9.1 מיליארד שקל. בקיצור, יותר אנשים רכשו דירות חדשות עם אחוז מימון נמוך.
דירות לאכלוס (איציק יצחקי)
לקחנו את דיווחי העסקאות למע"מ ושם נמצא כי למרות הגידול המשמעותי בתזרים הפוטנציאלי לעומת יוני, בפועל - תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 5 מיליארד שקל (לעומת תזרים פוטנציאלי, כאמור, של 8.9 מיליארד שקל), שזה נמוך ריאלית ב-16% בהשוואה ליוני אשתקד. יש לציין כי התזרים נטו (בניכוי תשומות) דווקא הוכפל (עמד על 1 מליארד, לעומת 560 מליון שקל ביוני אשתקד) והסיבה היא ירידה חדה בתשומות שקוזזו, סביר להניח בין היתר על רקע צמצום הפעילות בחלק מאתרי הבניה בשל המחסור בעובדים.
- הלמ״ס נזכר לחשב את ההטבות – רק לאחר שבנק ישראל 'חנק' אותם
- מלאי של 70 אלף דירות בקנה - טוב או לא והאם זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יש לציין כי שיעור התזרים ביוני הוא בשיעור גידול נמוך משמעותית מאלו שנרשמו בחמשת החודשים הראשונים של השנה. זה נובע מכך ששיעור העלייה בעסקאות נמוך לעומת החודשים הקודמים (שימו לב, לא קיטון במספר העסקאות, אלא שיעור הגידול באחוז קטן יותר - בניכוי המכירות בדירה בהנחה, הקבלנים מכרו 2,907 דירות, גידול חד של מעל 40% לעומת השנה שעברה, אבל נמוך משמעותית מול שיעורי הגידול בחודשיים הקודמים (158% באפריל, 80% במאי).
כפי שהזכרנו קודם, בניתוח תזרים המזומנים בפועל, לפני ניכוי תשומות, נמצא כי חלה ירידה ריאלית של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. במילים פשוטות - פחות כסף בכיס של הקבלנים. בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון שלהם. בניכוי תשומות, דווקא נרשם גידול חד בתזרים הקבלנים, שעמד על מיליארד שקל.
מה שיעור הדירות הנמכרות על הנייר?
אם ניקח את שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", אז בחודש מרץ הוא עמד על 62.5% - 5% יותר מהחודש הקודם, אחרי ירידות רצופות מאוגוסט. בחודש שעבר ראינו כי השיעור הזה נמוך ב-8% לעומת מרץ אשתקד. לפי נתוני יוני, שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש יוני עמד על 62%, בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. כלומר, הייתה עלייה ואין תזוזה.
זה אומר, מצד אחד, ששוק הדירות שנמכרות על הנייר מתאושש ומצד שני, מספר את הסיפור שכבר ידענו - זה קורה בזכות המבצעים של הקבלנים. בשורה התחתונה - העלייה הזאת היא טובה להם ואולי גם לחלק מהרוכשים - אבל היא עלולה להיות מסוכנת. זאת אולי הסיבה שאנחנו ממשיכים לראות גידול במספר העסקאות - אבל הגרף מתחיל להתמתן.
- פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
- אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
- 1.זוהר 15/08/2024 22:20הגב לתגובה זוחארטה בארטה! חלאס עם הסיפורים הקבלנים בלחץ אין מכירות!
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -1.92% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
