קונים או מוכרים דירה? אתם חייבים להכיר את הנתונים האלו
אתמול פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את מדד המחירים לצרכן ובמקביל אליו את השינוי במדד מחירי הדירות. מחירי הדירות עלו ב-0.7%. מה שהתחיל בתחילת השנה כאירוע חריג - קפיצה של 0.6% אחרי ירידה של 0.5% (ראו טבלה), נמשך לעלייה רצופה מדי חודש בקצב שנתי של כ-9%-10%.
למרות ההאטה הכלכלית, למרות אי הוודאות, הביקושים לדירות עולים על ההיצע. אתם שומעים וקוראים על זה הרבה, יש מחסור בדירות וכמו כל שוק כלכלי כשיש בו מחסור - המחירים עולים. הממשלות ב-20 שנה האחרונות מזלזלות בנושא, לא באמת מפתחות יכולת היצע שיתמודד מול הביקוש ולמעשה אחראיות על המחדל הגדול.
בכמה עלו מחירי הדירות?
הלמ"ס ושיטת מדידת הנתונים שלה יצרו גם עיוות ענק, כשהיא לא מודדת את הנחות הקבלנים וגם לא את מבצעי המימון ששווים סדר גודל של 5%-7% ואפילו 10% במקרים מסוימים מערך הדירה. הלמ"ס עומדת לתקן את העיוות, אבל בינתיים הציבור הגדול שיושב על הגדר רואה את המחירים עולים והוא חושש מדבר אחד - לפספס. "מה יקרה אם לא נקנה עכשיו והמחירים ימשיכו לעלות?" שאל את עצמו ציבור גדול והגיע למצב שהוא יורד מהגדר וקונה דירה. אותו זה לא מעניין שיש עיוותים וטעויות בחישוב הלמ"ס, בסוף זו הלמ"ס ואם היא מדווחת על עלייה, מבחינתו זו עלייה.וככה בעיות מדידהיצרו מדדים מעוותים כלפי מעלה והרוכשים חזרו לשוק. ועכשיו כבר מדובר על עליות אמיתיות לגמרי. אתמול דיווחה הלמ"ס על עלייה של 0.7% במדד מחירי הדירות, אבל כשבודקים את הרכב העלייה מקבלים נתונים מאוד מעניינים
מחירי דירות יד שנייה זינקו
בלמ"ס מעדכנים שמחירי דירות חדשות ירדו בתקופה הזו ב-0.9% בעוד שהמדד הכולל של מחיר הדירות עלה ב-0.7%. המדד מורכב מדירות חדשות לצד דירות יד שנייה כשההרכב ביניהם הוא בערך 50%-50%.
- כל הכותרות
המסקנה היא שמחירי דירות יד שנייה עלו ביותר מ-2% בעוד שמחירי דירות חדשות ירדו ב-0.9%. זה גם מה שקיבלנו בניתוח בחודש הקודם, רק שהפעם הפערים הרבה יותר דרמטיים. למעשה, נוצר פער של 2.4% בין דירות חדשות לדירות יד שנייה בחודש הזה, וזה מעלה הרבה תהיות - הרי זה אותו השוק, איך זה ייתכן שהקבלנים מורידים מחירים ומוכרי דירות יד שנייה מעלים מחירים?
הנתונים האלו לא מוסברים, הלמ"ס מגישה לנו אותם, אבל עולה מהם דבר מאוד ברור. בעוד שנתוני הקבלנים כאמור מוטים בגלל הנחות, מבצעי מימון מתנות ועוד, מחירי דירות יד שנייה לא מוטים. מוכר דירה יד שנייה לא יציע לקונה דירה יד שנייה מבצעי מימון. הקונים משלמים כסף מלא, אין כאן משחקים. ואם אין משחקים, טעויות והמחירים מזנקים - אנחנו בבעיה.
למה מחירי דירות יד שנייה עולים בשעה שמחירי דירות חדשות בירידה?
מחירי דירות יד שנייה עולים גם בגלל התחדשות עירונית. כתבנו על זה בעבר בניתוחים שונים ונציג את זה שוב, למרות שלא נראה שזה מסביר את כל העלייה.מתחמי התחדשות עירונית וההערכות שבאזורים שונים יקימו מתחמי התחדשות עירונית מעלים את מחירי הדירות יד שנייה. מדובר על עלייה דרמטית ונדגים: ברמת גן באזור רחוב הרצל, מקדמים פרויקט של התקדמות עירונית. זה ישביח דירה קטנה של 2 חדרים ל-3 חדרים בקומה גבוהה יותר, עם חניה, מחסן וכו', משווי של 2 מיליון שקל הדירה תהיה שווה 3 מיליון שקל. זה ייקח זמן, אפילו 7 שנים. אבל בעלי הדירות וגם המוכרים יודעים שיש לזה סיכוי טוב. הם מתמחרים את זה במחיר הנוכחי.
הדירה לא תימכר כעת ב-3 מיליון שקל, אבל גם כבר לא ב-2 מיליון שקל. היא תימכר נניח ב-2.3 מיליון שקל וככה מקבלים עלייה של 15% בזכות התחדשות עירונית. ככל שיעבור הזמן, העלייה הזו תהיה דרמטית יותר.
רווח גדול בזכות התחדשות עירונית - זה מחלחל למדד מחירי הדירות
התחדשות עירונית נמצאת בכל מקום במרכז והיא חלק משמעותי מאוד מעליית מחירי הדירות יד שנייה. היא צריכה לצאת מחישובי הלמ"ס, כי היא סוג של רווחי הון שלא מבטאים באמת את העלייה מבחינת הרוכשים. היא מבטאת את העלייה-השבחה מצד המוכרים. אבל כאשר מכניסים אותה למשוואה (בדומה לטעות עם ההנחות והמבצעים של הקבלנים), מקבלים עיוות נוסף של עליות מחירים שמחוללות בעצמם עליות נוספות.
קשה להגיד עד כמה ההתחדשות העירונית משפיעה על המחירים, אבל מה שברור הוא שזה נעשה משמעותי מחודש לחודש במקביל לגידול בהיקף תכנוני מיזמי ההתחדשות. ברגע שיש תכנון והערכה למיזם, כל האזור מקבל בוסט למעלה. התחדשות היא בוסט לעלייה במחירי הדירות, אבל היא לא צריכה להשתקלל במדד של הלמ"ס. היא יוצרת פאניקה ועדר של רוכשים שחושבים שהדירות בעלייה קיצונית. האמת אחרת.
הנתונים הנוכחיים מלמדים על קצב עלייה במחירי הדירות של כ-10%, כאשר דירות מקבלן בעלייה של כ-5%, ודירות יד שנייה בקצב של כ-15%. אין מספיק נתונים ומידע להבין כמה משפיעה התחדשות עירונית על מחירי דירות יד שנייה, אבל זה ככל הנראה מאוד משמעותי. ייתכן שאפשר ללמוד על ההשפעה מנתוני מחירי דירות חדשות. למרות העיוות הגדול בהנחות ומבצעי מימון הם בכ-10% מתחת לעלייה במחירי דירות יד שנייה. אולי זה סדר הגודל של העיוות.
עוד טעות של הלמ"ס
הבעיה - אנשים שמתלבטים בנוגע לרכישת דירה, רואים שמדד מחירי דירות יד שנייה עלה החודש ב-1.5% ונכנסים ללחץ. הם מבחינתם פספסו ואם הם לא ירוצו לקנות דירה, הם יפסידו. הנתונים המאוד חשובים שאנחנו מקבלים גורמים לנו לעשות פעולות בשטח ומייצרים בעצמם מציאות חדשה של ביקושים גדולים ועליות מחירים.
אז אולי במקביל לאינסוף נסיונות להגדיל את היצע הדירות, צריך להתחיל בלעשות סדר בנתונים. אנחנו בעולם של AI, כל המידע אמור להיות נגיש, קל לניתוח. זה לא נורמלי שיש טעויות מדידה וחישוב בנתונים על הדבר שהכי חשוב לרוב התושבים בארץ - מחירי הדירות. זה לא הגיוני שזוגות צעירים לא יכולים לקנות דירה גם בגלל בעיות מבניות וגם בגלל שטעויות מדידה גורמות לציבור גדול לייצר ביקושים לדירות ולהעלות מחירים. זה לא נורמלי שזוגות צעירים יחליטו שאולי כדאי לעזוב לאתונה ששם מחירי הדירות הם פחות מחצי כי בארץ הם לא יכולים לקנות דירה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
16.צודק לגמריצבי סטפק 18/08/2024 18:39הגב לתגובה זו0 0צודק לגמריסגור
-
15.מלאי דירות לא מכורות 64,700 תקוע!זוהר 17/08/2024 15:55הגב לתגובה זו10 0לא הבנתי למה מספרים לנו שההיצע עולה על הביקוש אבל המלאי דירות של הקבלנים תקוע כבר שנה! אז מי עובד על מי? ואם בחישוב שנתי היתה לקבלנים ירידה של 15% במכירות איך לא מספרים על זה כלום! וגם ירידה מטורפת של 25% במכירה של יד 2! אשכרה מערבבים עם כפית!סגור
-
תתעדכן, המס' עלה 67,370מומחה לנדל"ן 17/08/2024 20:16הגב לתגובה זו4 8ועולה עוד ויעלה עוד, בקשר ישיר למחירי דירות. כשההיצע עולה המחירים עוליםסגור
-
14.לא מסכים עם הכותב לגבי התחדשות עירוניתשחר 17/08/2024 14:03הגב לתגובה זו4 9כאשר מתחיל פרויקט התחדשות, באופן טבעי מחירי הדירות הנכללים בפרויקט יעלו כי הן צפויות לעבור השבחה משמעותית. העליה במחיר הדרגתית ונפרסת על פני השנים עד לגמר הפרויקט. מדוע הכותב מבקש שנתעלם מהעליה הזאת? מדוע הוא טוען שהיא פקטיבית? הדירה בתהליך שדרוג ובאופן אוביקטיבי היא שווה יותר. האם נתעלם גם ממחירי דירות יוקרה למשל שנבנות בשכונה כי הן חורגות מהממוצע? בוודאי שלא.סגור
-
13.בכל פעם שמחירה של העגבניה יעלה, נוציא אותה מחישוב המדד (ל"ת)אביגדור 16/08/2024 22:00הגב לתגובה זו3 3סגור
- טען עוד
-
לא אבל בכל פעם שמספרים שהמחיר 100 ויש מבצע והיא עולה 85 (ל"ת)זוהר 17/08/2024 15:59הגב לתגובה זו3 0סגור
-
12.הלמ"ס טועה, מטעה, ולא מתקן שגיאותיו. גוף מטומטם. לסגורלסגור אותו מיידית 16/08/2024 17:32הגב לתגובה זו13 6אותו מיידית.סגור
-
11.אם הלמס כזה מטומטם והכל שם שגיאות מי צריך אותם (ל"ת)אאאב 16/08/2024 13:17הגב לתגובה זו7 4סגור
-
הלמ"ס ממש לא טועיםAAAA 17/08/2024 21:04הגב לתגובה זו4 3הם עושים את העבודה שלהם שהיא הנדסת נתונים. תמיד הם ידווחו שהדירות עולות ותמיד הם ידווחו שאין שום אינפלציה והכל בסדר אם הנתונים בפועל לא מסתדרים אז ימצאו דרך להנדס אותם כדאי שיתאימוסגור
-
הלמ"ס הוא גוף מטומטם, ובזה שהוא לא מתקן את שגיאותיואכן 16/08/2024 17:29הגב לתגובה זו7 4הוא מראה כמה הוא מזלזל בנו, ולכן הוא מיותר וצריך לסגור אותו מיידיתסגור
-
10.איך חוסר היצע עם מלאי הדירות גדל?אריק 16/08/2024 13:01הגב לתגובה זו11 0כמו העסקאות יד 2 יורד ובשפל של 2 עשורים אך המחיר קופץ ב1.5 אחוז?הממ'ד מעלה את מחירי הדירותסגור
-
9.האם?האם? 16/08/2024 12:06הגב לתגובה זו7 1האם אבישי עובדיה חובר לאיציק יצחקי?סגור
-
8.איזה חוסר הגיון בכתבות מסוג זהגם שקמה בגדה 16/08/2024 11:05הגב לתגובה זו13 4הכותב שואל בפליאה מדוע הציבור מתנפל על דירות ובמקביל כותב שבגלל מבצעי המימון הדירות זולות ב 5 אחוז ממחירן... אז השאלה היא מדוע לא מתנפלים יותר.סגור
-
7.מוזר שכתב באתר כלכלי כותב כךרונן 16/08/2024 10:56הגב לתגובה זו12 19במקום להילחם בשיטה, תזרום איתה. מחירי הנדל"ן נקבעים בשוק החופשי בדיוק כפי שמחירי המניות, האג"ח וכו'. לומר על מחירי הנדל"ן שהם גבוהים עקב טעויות מדידה זה בדיוק כמו לומר שמחירי המניות גבוהים בגלל הון שזורם פנימה. זה השוק והשוק תמיד צודק ואין זה משנה אם העדר דוהר פנימה מחרדה, מתשוקה לדירה או מניצול מחירים נמוכים. מחירי הדירות בישראל כנראה שרק יעלו מכל הסיבות שבעולם אך במיוחד בגלל שלשום קודקוד ב"משולש הקדוש" - ממשלה, בנקים ויזמים ולכולם יחדיו אין טיפת עניין להפסיד מיסים, רווחי הון מריבית ומחירי דירות עולים.סגור
-
6.העםהעם מטומטם והעם ישלם !!! הלמ״ס הם המפיה הכי גדולה 16/08/2024 10:55הגב לתגובה זו15 2העם מטומטם והעם ישלם !!! הלמ״ס הם המפיה הכי גדולה בישארל בחסות בנק ישראל!!! תמיד נתונים לא מדוייקים ומטעים כולל בנק ישראל !!! ולכולנו זה עולה בכסף כסף כסף בכיה לדורות !! שאלה איך המחירים עולים בזמן מלחמה ויש יותר מכירות !!! לא צריך להיות גאון !!! נוסחה פשוטה לדוגמה . דירות שנמכרו במחיר 2.7 מיליון לפני המלחה . היום מוכרים לכם ב - 3/3.2 מיליון !!! עם הישראבלוף 10/90 ….. 5/95 ….. והופ יש יותר מכירות . ישראבלוף אמרנו .סגור
-
5.ככה פועל מנגנון הגזל המאורגן של הנדל"ןאין פה טעות זה מכוון 16/08/2024 10:43הגב לתגובה זו21 3הממשלה הבנקים והקבלנים חייבים להמשיך לגרום לציבור לחשוב שהמחירים עולים והם יעשו שימוש בכל מה שאפשר כולל הלמ"ס שבמכוון, לא בטעות עורך חישוב שקרי כדי לשמור את העבדים במצב קבוע של היסטריה ולחץ ושיחשבו לא רק שהמחירים ההזויים לדירות פח במדינה רקובה ומתמוטטת נורמליים, אלא שבמצב מלחמה, גירעון, אינפלציה, ריבית גבוהה שלא תרד וגלי ירידה חזקים- עוד יעלו.... ברור שמדובר בשקרים והקטע היפה הוא שככל שעובר הזמן, אנשים מבחינים בזה ומבינים שיש פה מנגנון רשע שמבקש לשעבד אותם כמו עבדים עד לקבר בשביל חתיכת דירה פח שאמורה לעלות פחות מחצי. לכן אנחנו בסופו של תהליך השקר הזה שמועד לקרוס לחלוטין- משום שבלי שיכניסו כמויות אדירות של כסף חדש לרכישות כל חודש הכל מתמוטט וזה כבר קורה, רק שממשיכים לשקר לכם ולרמות אתכם עד הרגע האחרון בו כבר אי אפשר יהיה להסתיר את הקריסה הקולוסאלית.סגור
-
לתגובה 5לתגובה 5 16/08/2024 12:05הגב לתגובה זו2 0אין לי מילים להוסיףסגור
-
4.פרט נוסף שמשפיע על הפער, בפניםשי 16/08/2024 10:28הגב לתגובה זו6 7הישראלים מבינים שנכנסנו לחלק הגלוי של ההתרחשויות עם איראן. ממ"ד לא עומד בפני טיל בליסטי בשונה ממקלט תחת הרדמה שדורש יותר, ולכן מעדיפים דירות ישנות שיש בהם מקלט.סגור
-
3.שקרים מפה ועד הגלותבבר מהממד 16/08/2024 10:06הגב לתגובה זו25 2שוק הנדלן מת ,מיעוט עיסקאות ,הכל אינטרסים של הבנקים קבלנים תקשורת שמקבלת פירסום במיליונים ,כדי להחזיר את עם ישראל לקנות דירות במחירים מופקעים ,כמו רוכלים בשוק שמנסים למכור סחורה רקובה במחיר מופקעסגור
-
2.לא הצעת פתרון לעומקכותב בחסד 16/08/2024 10:04הגב לתגובה זו3 8ראשית מעריך מאוד את הכתיבה שלך. שנית, ולגופו של עניין לא ככ ברור הטענה שההתחדשות יוצרת פאניקה? זה המצב בשטח. עובדתית זה מצב העסקאות והתמורות . בערי גוש דן אתה יכול להגיע למצב שכמעט מחצית מהעיר בהליכי התחדשות, אז איך בדיוק עסקאות ההתחדשות לא רלוונטיות? לפעמים צריך להשלים עם העובדות…סגור
-
1.אני אסבירשלטון הערב רב 16/08/2024 09:45הגב לתגובה זו24 2האנשים כאן הם מטומטמים ותאוי בצע,כמה שתאוות הבצע שלהם גדלה ככה הטמטום שלהם גודל לגבי מתחמי פינוי בינוי ,בעוד עשרות שנים יבינו את גודל החורבן כאשר אנשים יגורו במגלי ענק של עשרות קומות,מכלאות להמונים,עם הוצאות ענק לתחזוקת הבניין הארנונה,וכו' האפשרות היחדיה להתנייד תהיה בתחבורה הציבורית,או ברגל או באופניים,כי יוכלם לצאת עם רכב מחניה של 4 קומות מתחת לאדמה כאשר מאות אנשים יוצאים מהבנייןבאותה השעה?!כנראה זאת הכוונה של הממסד היתה מלכתחילה,לבנות ערי מתחמי 15 דקותסגור
