הערים שרשמו זינוק של 15% במחירי הנדל"ן תוך פחות משנה

מחירי הדירות החדשות בירידה, מחירי דירות יד שנייה בעלייה - כך לפי נתוני הלמ"ס לחודש האחרון  (הרחבה: איך זה יכול להיות שמחירי דירות חדשות ירדו בזמן שמחירי דירות יד שנייה זינקו). מהשוואת המחירים בערים שונות לתקופה המקבילה אשתקד, עולה כי יש כמה ערים שבהן מחירי הדיור עלו משמעותית מעל הממוצע.

נתחיל במחירים האבסולוטיים - ראשון לציון חמישית במחיר הממוצע, עם מחיר של כמעט 3 מיליון שקלים (2.933 מיליון שקל) - תל אביב בראש, אחרי שחצתה את רף ה-4 מיליון שקל לדירה ממוצעת (4.152 מיליון שקל), הרצליה אחריה (גם היא חצתה את הרף, 4.024 מיליון), כפר סבא (3.158 מיליון), רמת גן (3.140 מיליון). לעומתן, המחיר הכי נמוך מבין 18 הערים הגדולות בישראל הוא בבאר שבע, שם אפשרות לקנות דירה במחיר ממוצע של 1.233 מיליון שקל, ואפילו לחצות את רף המיליון מלמטה, בעיקר בדירות קטנות בשכונות הישנות.

במקביל למספרים שמפרסמת הלמ"ס מתפרסמים מספרים של דוח שעורך השמאי אוהד דנוס - "המשקיעים חוזרים לדרום; חיפה ורמלה מתומחרות בחסר" אומר דנוס לשעבר יו"ר לשכת השמאים על מחירי הדירות, המקומות שכדאי להשקיע בהן ובכמה עלו המחירים בראשל"צ ונתניה?

הלמ"ס: 4 ערים זינקו בשיעור של 18%-15%

שני נתונים מפתיעים הגיעו מדוחות הלמ"ס: הראשון הוא נתון מפתיע שמגיע מחיפה, שם המחיר הממוצע הפך להיות נמוך מאשר באזור אשקלון. בחיפה המחיר הממוצע הוא 1.726, באשקלון שהייתה העיר הכי מופגזת במלחמה - 1.759 - כלומר, דירה ממוצעת עולה כ-33 אלף שקל יותר.

שינוי במחיר הממוצע של הדירות (למ"ס)

השני, בו נתמקד, הוא העלייה המפתיעה של 15% ויותר בחלק מהערים בשנה האחרונה. כן, למרות הדיווחים על ירידה במחירי הדירות ב-2023, הלמ"ס מדווחת כי עליות בולטות של 15% ומעלה במחיר הממוצע נרשמו בחלק מהערים הגדולות. אם ניקח את הנתונים השנה, סביר היה להניח שהעלייה תסתכם ב-6%, ובקיזוז הירידה במחירי הדירות בשנה שעברה היא תהיה מתונה יותר, סביב 4%-3%. המספרים מדברים אחרת: באשדוד המחירים עלו ב-17.8%, בחדרה ב-16.9%, בראשון ב-16.5% וברמת גן ב-15%.

צריך להבין משהו בהקשר הזה. כשאומרים שיש עלייה במחיר הממוצע, זה לא אומר שאנשים שילמו על אותה דירה יותר. זה יכול לקרות מכמה סיבות. הסיבה הבולטת - ערים עם שכונות חדשות עולות בשיעור גבוה יותר משום שהשכונות האלה מקפיצות את המחיר כלפי מעלה.

מחירי הדירות בערים הגדולות (למ"ס)

בואו ניקח את אשדוד וחדרה (התווספה לרשימת הערים הגדולות בשנה שעברה, כשחצתה את רף ה-100 אלף תושבים), שתי ה"מזנקות" העיקריות. לגבי אשדוד, לאחרונה נרשמה תפנית עם חתימת הסכם הגג בעיר, מה שאמור להוביל לעשרות אלפי דירות חדשות בעיר. בינתיים, אחרי הגאות של 2021-2022, יש באשדוד מחסור. העיר מונה כרבע מיליון תושבים, וקצב הגידול באוכלוסיה גבוה וההיצע לא מדביק אותו. התושבים מחכים לפיתוח ובנייה ברובע פארק לכיש, ליד הנחל, שם אמורים להיבנות אלפי יחידות דירות, אבל האכלוס אמור להתבצע, אם הכל יילך לפי התכנית, רק בעוד כשלוש שנים. לכן, כשאין הצפה של דירות חדשות, נראה כי תושבי אשדוד פשוט נהנים מעליית מחיר. חשוב לציין שאשדוד לא השתתפה בשנה האחרונה במבצעי דירות בהנחה, שלעתים מושכות את המחיר הממוצע כלפי מטה, שלא בצדק.

לגבי חדרה, העיר נהנתה מהפיתוח המואץ ובניית אלפי יחידות דיור ב-2017-2022, אבל מאז הקצב הולך ויורד. יש עדיין פרויקטים חדשים, במרכז העיר ובשוליים - בשכונות כמו קדמת ים ואזור רצועת החוף, שכונת הפארק, ופרויקטים בודדים במרכז העיר - זה עדיין לא מצדיק עליית מחיר כל כך משמעותית, בטח ביחס לכך שבשנים קודמות בנו יותר דירות חדשות ועדיין לא נרשם זינוק כזה. חדרה, חשוב לציין, סבלה מאז תחילת המלחמה ועד לפני כחודש, מירידה דרמטית במספר העסקאות וכעת היא מתאוששת והמחירים עלו בחודשיים האחרונים.

עלייה משמעותית. המרינה באשדוד (גוגל מאפס)

גם במקרה שלה, מדובר בנתון מפתיע מאוד שספק אם גם בלמ"ס יידעו להסביר במדויק. דבר אחד בטוח - ברבעון השני נעשו 6% יותר עסקאות של דירות יד שנייה, כך שקשה לזקוף את העלייה ברכישת דירות חדשות בלבד, בעיקר שידוע, לפי נתוני הלמ"ס, שנמכרו פחות מ-150 דירות ברבעון האחרון. ביקשנו את נתוני 2023, ושם ראינו כי בחדרה נמכרו פחות מ-500 דירות חדשות בשנה שעברה כולה ודווקא דירות יד שנייה רשמו הצלחה - 567 כאלה - המקום ה-19 בישראל. ומה באשדוד? היא סיימה במקום השמיני עם 1,002 עסקאות ומכרה גם 1,050 דירות חדשות בשנה שעברה. במספרים, זה אומר עלייה של 3% בדירות יד שנייה לעומת 2022 וכ-50% פחות דירות חדשות מאשר ב-2021. כלומר, בשני המקרים אפשר לראות באופן מובהק - יותר עסקאות דירות יד שנייה ועלייה במחירים. למה זה חשוב? כי זה מוכיח שלא מדובר בעלייה בעקבות מבצעי הקבלנים, וזה צריך להדאיג.

למה הנתונים מדאיגים?

כמעט שכחנו, אבל ישראל נמצאת בתקופה ארוכה של ריבית גבוהה - בערך שנתיים. ובכל זאת, ברבעון השני המחיר הממוצע הכלל ארצי עמד על 2.3 מיליון שקל, לעומת 2.25 מיליון ברבעון הקודם. כלומר, בהשוואה למחיר הממוצע אשתקד, כלומר לפני שנה, אז המחיר היה 2.109 מיליון שקל בערך - זו עלייה של 9%.

נזכיר מה קרה מאז: הריבית המשיכה לעלות, משבר הרפורמה המשפטית יצר אי ודאות ולקינוח - הגיעה המלחמה. אם ישראל תמשיך בקצב הזה, היא עלולה לחצות את רף ה-2.5 מיליון שקל כבר בשנה הבאה, 2025. לא חסר לה הרבה כדי להגיע לשם - עלייה ממוצעת של 8.7%. לא משהו שלא ראינו בשנים האחרונות.