כמה עולה לבנות בית פרטי בתל אביב לעומת דימונה - ולמה הבדלי המחיר?

השלב הכי קשה אחרי רכישת קרקע לבנייה עצמית הוא בחירת הקבלן שיבצע את העבודות לבניית הבית שלכם. הסיבה לכך היא פערי המחירים: קבלן אחד יספר לכם שהוא גובה 5,000 שקל למ"ר, אחר ינקוב בסכום גבוה ב-50%, סביב 9,000 שקל למ"ר, ואולי אפילו יותר. אם התבלבלתם, אתם לא לבד - מאות ישראלים נמצאים באותה דילמה. האם להעדיף את הזול ולחסוך מאות אלפי שקלים? הנה מדריך שיסביר לכם כמה עולה לבנות בית פרטי והאם יש הבדל בין בנייה באזורים השונים.

"איפה אתה גר?"

כשזוג פונה למומחה ושואל מה רמת המחירים הסבירה, יש כמה שאלות שישאלו אותו קודם - ראשית, היכן הוא גר. כפי שמיד תראו, יש הבדל בין מחיר הבנייה בתל אביב למחיר הבנייה בדימונה. לכאורה, זה לא אמור להיות כך - הרי מה ההבדל בין בלוק במרכז לבלוק בדרום? האם הקבלנים מנצלים את העובדה שיש לך קרקע בתל אביב כדי לגרוף רווח גבוה יותר?

השאלה השנייה שישאלו אתכם הוא מה גודל הבית. הם יבקשו את התכנית של הדירה, כדי לדעת בדיוק כמה תעלה הבנייה - שיכולה להיות מושפעת גם מרמת הקושי - דירה שעוצבה אדריכלית שונה מבית "מרובע" סטנדרטי, כפי שאנחנו רגילים לראות באזורים כמו איו"ש - שם בונים מאות כאלה - דירות זולות וזהות לחלוטין. אם הבית הוא מספיק גדול, 200 מ"ר ומעלה, המחיר למ"ר יירד בהשוואה לבית של 120-150 מ"ר. הסיבה לכך היא פשוטה: פעולות החפירה, האיטום ועוד אורכות כמעט אותו זמן, כך שהבסיס לבניית בית הוא כמעט קבוע וחלק מהעלויות של הקבלן לא מושפעות מגודל הבית.

לפני שנתחיל, הערכה גסה: מחיר מ"ר לבניית בית פרטי אמורה לנוע בממוצע בין 8,000-10,000 שקל. כלומר, מחיר סביר לבניית בית של 200 מ"ר אמור לנוע סביב 1.6-1.8 מיליון שקל. נכון, יש קבלנים שלא יקחו עבודות ברף הנמוך ויטענו שבית סטנדרטי של 170 מ"ר נבנה במחיר הזה - אבל אם עושים חישוב נכון, ולא מפריזים ברמת הגמר, המחיר הזה סביר בהחלט.

חשוב לציין כי המחיר הזה לא כולל, כמובן, את העלויות הנלוות שחלם עליכם, מס רכישה של 6% על הקרקע, מסים לעירייה על הבנייה (יכול להגיע ל-450-500 שקל למ"ר), היטלי השבחה (אם ישנם כאלה שלא חלו על המוכר, כי סביר להניח שאם רק רכשתם את הקרקע היטל ההשבחה שולם או שישולם על ידי המוכר אם לא נקבע אחרת), והוצאות נוספות עבור הפעלת מים, חשמל, בדק בית, עורכי דין, שמאים ועוד, כך שהמחיר הכולל עלול להיות גבוה ב-15%-10%.

לפני שנגיע למספרים הסופיים, חשוב לציין: אם בניתם מרתף, המחיר עשוי לעלות בכמה מאות אלפי שקלים. למה? כי העלויות שונות וגבוהות הרבה יותר, כולל הליך היציקה המורכב והזמן שהקבלן יקדיש לבנייתו, בטח אם מדובר בכניסה נפרדת וחצר אנגלית.

"במרכז, לא מאפשרים להכניס משאיות עד 9 בבוקר, זה מעלה מחיר". זנזורי (פרטי)

אחרי כל זה, אתם בוודאי שואלים: איך יכול להיות שבית פרטי בדימונה, של 170 מ"ר, עולה 2.15 מיליון שקל, ואותה דירה באזור ביקוש בתל אביב עלולה לעלות 9 מיליון שקל? פשוט, הקרקע בדרום זולה. כשקבלן רוכש כמה דונמים לבנייה מיידית, הוא קונה את הקרקע במחיר שמאפשר לו לגבות מחיר ממוצע זול עבור הדירה.

אם עלות הבנייה שלו היא 1.2 מיליון שקל והקרקע עולה 600 אלף שקל ליחידה, עלויות סבירות לדרום, תקבלו שהרווח יזמי יגיע לכמעט 18%. וזה לא מעט במקרה של צמוד קרקע. עוד דבר שמשנה את המחיר הוא רמת הגימור (גמר): יש קבלנים שיעשו את המינימום, ויקבלו טופס 4, כי הפקח לא בודק את רמת הגמר, את רמת האיטום ואת השיפוע בריצוף. קבלן שבונה ברמה נמוכה יכול להרוויח 100-200 אלף שקל יותר מקבלן שבונה ברמת גימור גבוהה וזה יכול להגיע למאות אלפי שקלים במקרים שבהם בונים וילת יוקרה בהרצליה.

הכתבה הזאת מגיעה בעיתוי מעט שונה מהמצב שהיה כאן עד לפני מספר חודשים וצריך לשים כאן כוכבית: רוב הקבלנים היום נמצאים במצוקת פועלים. הם לא יכולים להביא פועלים מבקה אל שרקיה או מהשטחים בכלל, בטח שלא מעזה, שכם וג'נין, כפי שהיו מביאים ב-2022. חלק מהם נעזרים בפועלים ממולדובה ומקבלים חיזוק דרך פועלים ישראלים, או סינים, במידה והם מצליחים למצוא. הסיני יקר יותר, אבל יעיל בהרבה ובונה מהר. יחד עם זאת, מחירי הסחורות (ברזל, עץ, מלט, אלומיניום וכו') והפועלים (קשה למצוא פועלים שמרוויחים 500-600 שקל יומית, כמו הפלסטינים) עלו בצורה די דרמטית בשנה האחרונה וזה משפיע על המחיר.

מה המחירים בדרום, במרכז ובפריפריה?

אז אחרי שהבנתם שרכיב הקרקע משפיע, עולה שאלה נוספת: מדוע אבן בתל אביב עולה יותר מאבן בדימונה. הסיבה הראשונה היא העובדים. בדרום, למשל, סביב באר שבע, דימונה ועוד, יש הרבה פועלים בדואים זמינים. שכר העבודה שלהם הוא זול יחסית וההיצע גבוה באזור. ולא רק זה: בדרום הכל נגיש. הנסיעות זולות, החניות קלות, הלוגיסטיקה פשוטה. במרכז יש בעיות של לוגיסטיקה, של חניות, של תנועה, שעות העבודה מוגבלות כי צריך להחזיר את הפועלים הביתה, הלינה באזור האתר אינה פשוטה ויקרה ועלויות השינוע שלהם עולות יותר כסף. שכר העבודה במרכז גבוה יותר בממוצע.

אחד הקבלנים סיפר לנו כי פועלים שבאים מהצפון למרכז דורשים לינה במרכז, וזה עולה לו הרבה יותר כסף. "בנייה במרכז יכולה לעלות לי עשרות אלפי שקלים יותר כל חודש. כשמדובר על צמוד קרקע, הבנייה היא אמנם מהירה יותר, אבל במרכז הדירות פחות סטנדרטיות בממוצע מאשר בדרום. אם אתה שואל אותי לגבי רמת הגמר והמפרט, לאנשי המרכז יש יותר כסף בממוצע, הם משקיעים יותר, רוצים את הגמר של השכנים וזה עולה הרבה יותר. לעובדים יש משקל וכמובן לסחורות. אם אני עובד במרכז, סביר להניח שאעדיף מישהו שיספק את הסחורות מהמרכז, כי השינוע מהיר ואני לא יכול להתעכב. כל יום עולה לי הרבה כסף. בסוף, ספק סחורות במרכז ימכור לך במחיר גבוה יותר מאשר ספק בדרום. הייתי אומר בזהירות שאני לוקח 'ריסק' של כמה מאות שקלים למטר, לא יותר. אבל בתחשיב הכללי, זה יוצא לא מעט כסף".

"7,000 שקל למ"ר הוא מחיר שלא קיים כבר בעת הזו. המחיר הוא 8,000-10,000 שקל בקלות, ואל תשכח להוסיף את המע"מ בבנייה פרטית", אומר לנו רפי זנזורי, יו"ר ארגון הקבלנים בנתניה והשרון.

למה דין דימונה לא כדין תל אביב?
"כל בנייה באזור צפוף, מתייקרת באופן אוטומטי מסיבות של שינוע, של מגבלה על שעות עבודה, של צפיפות וקושי לתפעל את האתר בגלל ריבוי של שכנים ובסמוך לו. יש גם מגבלות של העיריות".

במרכז בעיקר.
"נכון, יש אזורים שלא ניתן להכניס אליהם משאיות לפני 9 בבוקר. הם אומרים לך בפירוש: עד שכל הילדים לא בבתי הספר והגנים, אתה לא נכנס לעיר. בדימונה אין, בתל אביב והמרכז זה נהוג. יום העבודה מתחיל בשש בבוקר, תחשוב כמה זמן איבדת".

מה עוד עולה יותר במרכז?
"תל אביב, למשל, מאוד נמוכה. כשאנחנו בונים מרתפים, הרבה פעמים מגיעים למים -בקרבת הירקון זה בא עוד יותר לידי ביטוי ומעלה את מחיר העבודה".

שכר הפועלים גבוה משמעותית?
"גבוה יותר, כי השינוע הוא מהותי. אם יש לי קבלן אינסטלציה, הוא עולה יותר בתל אביב. בדרום קל יותר להביא אנשים. הייתי אומר שבמרכז עלות הבנייה תגיע לרף העליון, 10-11 אלף שקל למ"ר, לא כולל מע"מ. בדימונה, 9,000 שקל זה הגיוני".