שוק המניות ושוק הדירות - על הדמיון והשוני בין השווקים והאם יש בינהם מתאם?

בין שוק המניות לבין שוק הנדל"ן יש לא מעט נקודות השקה ונקודות חיכוך. שוק המניות הוא שוק משוכלל שבו נפגשים קונים ומוכרים באופן ממוחשב ואנונימי ומבצעים עסקאות ביניהם באופן שוטף כאשר מחיר המוצר, קרי המניה, עשוי להשתנות מרגע לרגע. שוק הנדל"ן הוא שוק פחות משוכלל שדורש מהקונה לכתת את רגליו, לראות בעיניו את המוצר, קרי הדירה, או לפחות את תוכנית הבניה של הדירה, ובהנחה שהוא מגלה עניין בדירה, מתנהל מו"מ בינו לבין הקבלן או בינו לבין בעל הדירה, מו"מ בין שני אנשים, ולא משא ומתן אנונימי ורב משתתפים כפי שהדבר קורה בשוק המניות, וזהו גם תהליך שעשוי להימשך לא מעט זמן עד לחתימת ההסכם וביצוע העסקה. 

נקודות הדמיון בין שוק הנדל"ן לשוק המניות

שני השווקים האלה – שוק המניות ושוק הנדל"ן – מושפעים גם באופן חזק מאוד מרמת הריבית במשק. ריבית נמוכה מעודדת רכישת מניות כי בהיבט של השקעות אלטרנטיביות היא מעלה את האטרקטיביות של שוק המניות, וריבית נמוכה מעודדת גם רכישת נדל"ן בין היתר משום שהיא מאפשרת נטילת משכנתא בעלות נמוכה, ומנקודת הראות, הן של רוכשי דירה למגורים והן של משקיעים, זהו מרכיב חשוב מאוד. 

קרדיט: Unsplash

בהיבט של אופן מימון העסקה יש הבדל בין שני השווקים. בעוד שעסקת רכישת דירה יכולה להתאפשר תודות לקבלת מימון בנקאי כך שלא צריך להביא את כל הכסף מה"בית", הרי שלקבל מימון לרכישת מניות, זה יותר מסובך. 

שני השווקים סובלים גם ממיתוסים דומים. לגבי שוק המניות נאמר שהוא אפיק ההשקעה המנצח תמיד את שאר אפיקי ההשקעה לטווח ארוך, מה שבפועל לא תמיד נכון, ולגבי שוק הדירות מקובל לומר שמחירי הדירות תמיד עולים, מה שממש לא נכון. 

יש גם את עניין ההתייחסות השונה לשני השווקים. מניות נתפסות כהשקעה בנייר שערכו יכול לעלות ולרדת, ולא רק יכול, אלא שזה קורה בפועל, ולעיתים בשיעורים גבוהים תוך פרק זמן קצר, בעוד שהשקעה בדירה נתפסת כסולידית, כהשקעה ב"ארבע קירות" שניתן לממש אותה וערכה לא משתנה במהירות, וגם לא בודקים את ערכה מידי יום. 

נקודת המפגש בין שני השווקים היא באותו חלק של שוק המניות שבו נסחרות מניות של חברות נדל"ן למגורים (או נדל"ן מניב וכו') ולעיתים קרובות מתנהל ויכוח בשאלה – מה כדאי יותר: להשקיע ברכישת דירה או להשקיע במניות של חברת הנדל"ן שבונה את הדירה. 
 

נקודת הדמיון המכרעת - ציפיות המשקיעים

אבל, מעבר לכל הנקודות הללו, יש נקודה אחת מכרעת שמשותפת לשני השווקים ומשפיעה על מגמת העליות, או לחלופין, הירידות, בכל אחד מהם. וזו הנקודה של הציפיות. בשוק המניות, הציפיות שהשוק יעלה, גורמת לרבים להיכנס לשוק היום מחשש שהם יפספסו את רכבת העליות, מה שמכונה FOMO (Fear Of Missing Out) וזה נכון גם לגבי שוק הנדל"ן, אלא שבמקרה זה, זה פועל אפילו באופן חזק יותר שכן בחלק מן המקרים, גם כאשר לא מדובר ברכישת נדל"ן לצורך השקעה, החשש הוא שהמחירים יעלו, והרוכש, אם לא יבצע את העסקה היום, לא יוכל לבצע אותה בעתיד כי היא "תברח" לו. לא יהיו לו האמצעים הכספיים לבצע אותה בעוד, נניח, כמה שנים. 

דירות בבנייה; קרדיט: איציק יצחקי

מקובל בספרי הכלכלה לקבוע שכאשר מחירו של מוצר כלשהו עולה, הביקוש אליו יורד, ואז מחירו עשוי לרדת עד לנקודת האיזון המושגת, וזה, כמובן, עושה שכל. 

אבל, ראה זה פלא – זה לא בדיוק נכון, לא לגבי שוק המניות ולא לגבי שוק הדירות, וזה בלשון המעטה. בשוק המניות, ככל ששערי המניות עולים ואנשים מרוויחים, כך זה מושך עוד ועוד משקיעים להיכנס לשוק כדי להרוויח גם הם, מה שמזין את המשך העליות, וזה נכון גם לגבי שוק הדירות, הן מנקודת הראות של רוכשי דירות להשקעה והן מבחינת רוכשי דירות לקורת גג, להם, או לבניהם, או לנכדיהם, שמקדימים, כאמור, את רכישת הדירה על בסיס הציפיות והחששות שהמחירים ימשיכו לעלות. 

ביקוש ספקולטיבי וביקוש סולידי

לפי פרסומי הלמ"ס, מחירי הדירות  מצויים מאז ראשית השנה במגמה של עלייה חזקה. ההסבר שניתן לתופעה הבלתי רגילה הזו של מחירים עולים בתקופה של מלחמה, ועוד מלחמה בעורף, הינו פשוט: הביקוש הגובר לא פוגש היצע מספק. יש מחסור בדירות, בניית דירות מתעכבת בגלל מחסור בפועלים, ועוד שלל סיבות. אני לא מקבל את התיזה של מחסור בדירות. יש דירות די והותר כדי לענות על צורכי הביקוש האמיתי לדירות כקורת גג. מלאי הדירות הלא מכורות מגיע כיום לכ- 67.5 אלף דירות מה שמספיק ל-13 חודשי מכירות בהנחה שהביקוש הפרמננטי לדירות בישראל (גידול דמוגרפי פנימי פלוס עלייה לישראל) עומד על כ-60,000 דירות בשנה, ו-18 חודשי מכירה בהנחה שבבסיס החישוב עומד קצב הביקוש הנוכחי. 

הבעיה היא הרבה פחות בתחום ההיצע, שגם בו אפשר לטפל בדרכים שונות כמו התחדשות עירונית, שלא אתייחס אליהן כאן, אלא דווקא בצד הביקוש, לא הביקוש האמיתי, אלא התוספת לביקוש הזה מצד הביקוש הספקולטיבי, אותו ביקוש שנובע מהרצון להרוויח מהמגמה של העליות, אבל בעיקר – מצד הביקוש היותר "סולידי" של אלה שרוצים להבטיח קורת גג לבניהם, בנותיהם, נכדיהם ונכדותיהן וחוששים שגם אם היום יש להם את האמצעים לכך, הרי שאם לא יזדרזו לרכוש דירה היום, הם לא יוכלו לממן רכישת דירה בעוד כמה שנים. וכך, גם אם בנם/בתם הם היום בני 16, מוטב לרכוש עבורם דירה היום מתוך הנחה שהם יזדקקו לדירה בעוד כ-10 שנים, ובינתיים הדירה תושכר ודמי השכירות יממנו את תשלומי המשכנתא (מה, שאגב, כיום לא נכון). 

ההצעה שלי היא להנפיק איגרות חוב צמודות למדד הדיור, תוכנית שתכניס שקט למערכת ושיש בה יתרונות לשחקנים השונים: רוכשי דירה להשקעה, רוכשי דירות לקורת גג וגם למדינה. 

ועל כך בכתבה הבאה.